民泊運営の注意点｜つまづきやすいポイントを徹底解説！
2023.07.28
外国人観光客の増加や国内観光産業の成長で今注目を浴びている民泊ビジネス。
将来性を感じ、今から民泊運営を始めようと考えている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、民泊運営にあたって国や自治体が定める手続きを行う際の注意点や民泊運営のためのポイントを分かりやすくお伝えします。
民泊運営の注意点
民泊運営は、外国人観光客の増加など観光需要の高まりで注目が集まっていますが、ビジネスで民泊事業を始める場合、各種手続きを行ったり物件の魅力を高める工夫を行う必要があります。
正しい手順や上手な運営方法をぜひ知っておきましょう。
民泊を運営する際の注意点を、
大きく2つの項目に分けて、それぞれ詳細を徹底解説していきますよ！
民泊を始める前の注意点
1.民泊運営の方式は3つある
2.エリアをしっかり吟味する
3.民泊事業ができない地域がある
4.必要な消防設備を確認する
5.マンションで始める場合、管理規約を確認する
6.住宅ローン控除や住宅ローン減税が受けられなくなることも
7.所有物件の場合は債権者へ要確認
民泊運営上の注意点
1.インテリアやアメニティに統一感を
2.快適な空間へリノベーションする
3.ウェルカムガイドでトラブル予防
4.賃貸借契約書にトラブルの際の取り決めを記載する
5.予約サイトの内容をこだわる
6.民泊保険に加入する
7.民泊利用者の名簿を3年間管理・保存
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民泊経営の節税対策として、法人設立をおすすめします。
法人化しますと、民泊運営の収益が会社の売上となり、役員報酬の支払いや経費の計上によって所得を減額することができます。
また、法人設立により、個人事業として行う場合にくらべ、より多くの経費を計上することができます。
退職金の積立金や年間800万円までの接待交際費、税理士への報酬なども経費とすることができます。
法人設立は、減税対策として非常に有効です。
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民泊を始める前の注意点
注目の集まる民泊ビジネスですが、新規参入前に知っておくべきことをまとめてお伝えします。
民泊ビジネスに乗り出す前に注意点を正しく理解して、運営のリスクを上手に回避して行きましょう。
民泊を始める前の注意点は大きく分けると以下7つになります。
1.民泊運営の方式は3つある
2.エリアをしっかり吟味する
3.民泊事業ができない地域がある
4.必要な消防設備を確認する
5.マンションで始める場合、管理規約を確認する
6.住宅ローン控除や住宅ローン減税が受けられなくなることも
7.所有物件の場合は債権者へ要確認
ここからは、各注意点について1つ1つ詳しく見てみましょう！
1.民泊運営の方式は3つある｜民泊を始める前の注意点
民泊運営には複数のやり方があり、種類ごとに特徴が大きく異なります。
それぞれの特性を理解し、自分の運営スタイルに合わせたもので始めてみましょう！
①旅館業民泊：年間を通して営業したい方向け！
旅館業民泊の最大の特徴は、年間の営業可能日数に制限がないことです。
そのため、年間を通して民泊ビジネスをしたい方におすすめです。
一方で、下記のように、運営開始までのハードルは比較的高いです。
・建築基準法上の建物の用途を「ホテルまたは旅館」に変更する必要があり、変更に際して大規模な改修工事や自治体への確認申請などが必要になる
・フロントや管理人の常駐が必須な場合がある
・運営には自治体の許可が必要で、営業可能地域も限られている
②特区民泊：外国人観光客を対象とした特例制度！
特区民泊（正式名称：国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）は、
・年間の営業日数に制限がない
・建築基準法上の建物の用途を「ホテルまたは旅館」に変更する必要がない
・フロントや管理人の常駐義務が免除される
など、年中営業ができ、旅館業民泊よりハードルが低い制度となっています。
ただ、特区民泊は外国人観光客を主な対象とする特例的制度であるため、特区民泊ができる自治体は少数に限られているなど、注意が必要です。
③新法民泊：届出のみで始められる新制度！
新法民泊（「住宅宿泊事業法」に基づく民泊）は、届出だけで始められる比較的ハードルの低い制度です。
比較的早期に営業を開始できるというメリットがある一方、
住宅用の不動産でしかできず、年間営業可能日が最大180日であるなど、本格的な民泊ビジネスには向かないなどのデメリットもあります。
しっかり収益をあげるというよりは、自宅の空きスペースを活かした副業に適している制度です。
各種類ごとの詳しい説明や自治体への申請方法は、下の記事でご説明しています。
2.エリアをしっかり吟味する｜民泊を始める前の注意点
民泊運営で鍵となるのは、需要の高いエリアで民泊事業を行うことです。
観光地や駅からの利便性や観光客の多さなどを考慮し、集客力の高いエリアを選ぶことが大切です。
具体的には、
・最寄駅や空港からの利便性
・主要な繁華街や観光スポットへのアクセスのしやすさ
・民泊事業を行おうとしている市町村の客室稼働率/観光客入込数・宿泊者数/民泊の予約状況
を確認すると良いでしょう。
3.民泊事業ができない地域がある｜民泊を始める前の注意点
自治体によって、民泊運営を条例などで規制や禁止している場合があります。
自治体の中では、近隣住民への周知を求めるなどの行為規制を設けているところもあります。
民泊投資を検討している自治体の条例をまずは確認してみましょう！
4.必要な消防設備を確認する｜民泊を始める前の注意点
民泊事業用の物件では、一般住宅より高度な消火設備の設置が義務付けられていることに注意が必要です。
民泊物件は、消防法では特定防火対象物（旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類するもの）として扱われます。
そのため、部屋の1室だけを貸し出す場合であっても高度な消火設備を備えなければなりません。
部屋の広さや行う民泊の種類（旅館業、特区民泊、新法民泊）などによって必要な設備が異なります。
それぞれの部屋に何が必要なのか、あらかじめ消防庁のサイトで把握しておきましょう。
5.マンションで始める場合、管理規約を確認する｜民泊を始める前の注意点
マンションの1室で民泊運営を始める際は、マンションの管理規約で民泊運営が禁止されていないか確認することが重要です。
注意が必要なのは、明文で民泊運営が禁止されていなくても、「住宅として使用するものとし、それ以外の用途での使用を認めない」となっていることが多いという点です。
この場合、民泊運営は「住居としてではなく利益をあげる用途での使用」となり、禁止対象となります。
6.住宅ローン控除や住宅ローン減税が受けられなくなることも｜民泊を始める前の注意点
住宅ローンを組んだ住宅で民泊運営を始める場合、住宅ローン控除の適用が受けられなくなる可能性があり注意が必要です。
住宅ローン控除・減税は、住宅の購入に対する減税措置であるため、住宅を民泊という事業に充ててしまうと減税対象から外れてしまう恐れがあります。
民泊事業を営みながら減税措置が認められる場合もありますので、住宅ローンを組んだ住居での民泊運営を検討されている方は、一度、税理士や民泊運営代行業者などにご相談されることをお勧めします。
7.所有物件の場合は債権者へ要確認｜民泊を始める前の注意点
住宅ローンで購入した物件での民泊運営を検討されている方は、金融機関へ一度ご相談するのをお勧めします。
住宅ローン約款には「住宅として使用する」旨の条項が記載されており、この条項に違反することがないか確認する必要があるからです。
金融機関に断りなく民泊運営を始めてしまいますと、契約違反として即時一括返金を請求されることがありますのでご注意ください。
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民泊運営上の注意点
ここでは、運営上のトラブルを回避し、物件を魅力的に運営するためのポイントをお伝えします！
民泊運営上の注意点は大きく分けると以下7つになります。
1.インテリアやアメニティに統一感を
2.快適な空間へリノベーションする
3.ウェルカムガイドでトラブル予防
4.賃貸借契約書にトラブルの際の取り決めを記載する
5.予約サイトの内容をこだわる
6.民泊保険に加入する
7.民泊利用者の名簿を3年間管理・保存
1つ1つ詳しく見てみましょう！
1.インテリアやアメニティに統一感を｜民泊運営上の注意点
インテリアやアメニティは、お客様の満足度をあげる重要なポイントです。
インテリアやアメニティを揃える際のコツとしては、
・民泊サイトに掲載する写真を意識し、写真映えするものを選ぶ
・お部屋のテーマやコンセプトに沿って選ぶ
があげられます。
高価なものを揃えすぎてしまいますと収益に影響が出てしまいますので、清潔感と統一感を大切にしながら予算の範囲内で揃えていきましょう。
2.快適な空間へリノベーションする｜民泊運営上の注意点
宿泊者に快適に過ごしていただけるよう、最低限お部屋をリノベーションすることは重要です。
特に重要なものとしては、
・トイレは洋式にする
・お風呂とトイレは別にする
・適度に壁紙やフローリングを適宜変えるなど内装の清潔感に気を遣う
があげられます。
民泊は海外からの旅行客の方が利用されるため、トイレの洋式化やトイレとお風呂の分離は重要です。また、長期間お客様に滞在していただくためにも、内装の清潔感に気を使いましょう。
3.ウェルカムガイドでトラブル予防｜民泊運営上の注意点
ウェルカムガイド（民泊施設の利用方法を示した宿泊の手引き）は、トラブル予防に非常に有効です。
・ハウスルール
・設備のマニュアル
・緊急連絡先
・緊急時の対応方法
・周辺の観光スポット・レストラン
・両替所
を分かりやすく詳細に記載しましょう。
記載に当たっての注意点としては、
・外国人旅行者を想定し、英語・中国語・韓国語にも対応させる
・外国人観光客に向けて、日本で当たり前だと思うことも念のため記載しておく
・騒音問題やごみ問題が起きないよう注意喚起する
があげられます。
例えば、室内土足禁止と英語で記すだけで、土足によるトラブルを回避することができるでしょう。
外国人への配慮をしっかりしておくことは、民泊トラブルの防止に加え、外国人宿泊者がまた来たいと思えるなど一石二鳥ですのでぜひ行いましょう。
ウェルカムメッセージを添えるとさらに良いでしょう。
4.賃貸借契約書にトラブルの際の取り決めを記載する｜民泊運営上の注意点
民泊運営を行っていく中でトラブルが発生した際、賃貸借契約書にそのトラブルに対応できる事項が記載されていることが重要です。
そこで、民泊運営を始めるときにはトラブルに対応できるよう賃貸借契約書の内容を見直し、必要な内容を追記しておきましょう。
チェックイン・チェックアウト時刻の設定、禁止事項、クリーニングの有無などの規約作成、近隣住民に迷惑をかけない禁止事項の設置などをするとよいでしょう。
また、室内設置物の破損についての明確なマニュアル作りも重要です。泣き寝入りにならないよう、しっかりと対応を記載しましょう。
5.予約サイトの内容をこだわる｜民泊運営上の注意点
民泊運営を円滑に行うには、民泊サイトを通じて物件の魅力をアピールすることが重要です。
民泊サイトに物件情報を登録する際のコツは3つあります。
①印象に残る写真を選ぶ
宿泊者は写真を見て宿泊先を選ぶことが多いです。
撮影場所を清掃したり写真映えを意識したりするなどして、清潔感があり印象に残る写真を掲載しましょう。
②シンプルで魅力的なタイトルをつける
宿泊者の目に留まるように、分かりやすくて惹きつけられるタイトルをつけることを心がけましょう。
「浅草から徒歩10分！温泉のある宿〇〇（民泊施設名）」のように、周辺施設の情報と民泊施設の魅力を入れてみてはいかがでしょうか。
③外国語に対応させる
民泊は海外の方も多く利用されるため、英語・中国語・韓国語に対応させることも重要です。
最近では便利な翻訳ツールがありますが、不自然な文章になってしまうこともありますので、翻訳業者にチェックをお願いすることをお勧めします。
民泊サイトのリスティングページを最大限活用し、宿泊者をどんどん呼び込んでいきましょう。
6.民泊保険に加入する｜民泊運営上の注意点
住宅トラブルに備えて火災保険に入っているから住宅保険は大丈夫と思われているかもしれません。
しかし、住宅用の火災保険は、民泊としての住居の利用中に発生した器物破損、盗難、火災などの被害には対応していません。
そこで、民泊用の保険に入ることがトラブル対策として重要です。
費用としては、年間2万5千ー5万円ぐらいですので、加入をお勧めします。
以下、代表的な保険をまとめてみました。
| Airbnbのホスト保険 | 《メリット》 ・Airbnbが提供するホスト向け民泊保険 ・追加の料金や申し込みは必要なく、自動的に適用・ホストが事故により他人を傷つけて損害賠償請求をされた場合などに対応 《デメリット》 ・住宅保険や賃貸保険の代用にはならない ・現金および有価証券、ホスト以外の者が所有し、ホストが管理していない不動産等は適用対象外 ・通常の使用による摩耗やキズも「日本ホスト保険」の適用対象外 ・貴金属、美術品、収集品など特定種別の財物は補償範囲が限定的 |
| BrightReach（引受先：三井住友海上火災保険） | ・オーナーへの損害、ゲストや第三者への損害を幅広くカバー ・こちらを紹介している株式会社BrightReachでは、保険の他、民泊物件の紹介サービスや財務のコンサルティングも実施・年45000円～。 |
| 民泊民宿協会の民泊物件保証サービス（引受先：三井住友海上火災保険） | ・オーナーへの損害、ゲストや第三者への損害を幅広くカバー・トラブルの際の駆けつけ対応もセットでサポート ・家の広さごとに年会費が決まっていて、25000円～。 |
7.民泊利用者の名簿を3年間管理・保存｜民泊運営上の注意点
民泊では、
・宿泊者が日本に住んでいる場合：宿泊者の氏名、住所、職業及び宿泊日
・日本に住んでいない外国人の場合：その国籍及び旅券番号
を記録し3年間保存する必要があります。
なお、家主不在型賃貸の民泊で、業務を管理業者に委託していて管理業者が名簿管理を怠った場合、民泊のオーナーが民泊新法の規定により、罰則を受ける場合があります。注意が必要です。
新法民泊特有の注意点
ここでは、近年大注目の民泊新法に基づいて民泊を運営する際に特有の気を付けてほしいポイントをお伝えします。
民泊新法特有の注意点は大きく分けて以下の5つが挙げられます。
1.法律上の要件をみたすこと
2.民泊新法による180日の営業日数制限
3.民泊開業後の報告義務
4.管理業務の委託義務が発生することがある
5.衛生管理措置が義務づけられている
1.法律上の要件をみたすこと｜新法民泊特有の注意点
民泊新法で民泊事業を始めるには、以下の設備要件・居住要件を満たす必要があります。
【設備要件】
「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の4つの設備があること
【居住要件】
民泊の対象となる家屋について
（1）「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」
（2）「入居者の募集が行われている家屋」
※入居対象者を限定した家屋（社員寮など）も含む
（3）「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」
（例）別荘・セカンドハウスなど
住宅用の不動産であることが必要で、事業用の不動産では難しい点に注意が必要です。
2.民泊新法による180日の営業日数制限｜新法民泊特有の注意点
民泊新法では、年間180日に営業が制限されています。
そのため、民泊事業でしっかり収益をあげるというよりかは、自宅の空きスペースを活用した副業向きです。
3.民泊開業後の報告義務｜新法民泊特有の注意点
民泊施設開業後も2ヶ月おきに都道府県知事に下記の事項を報告する義務があります。
・宿泊日数
・宿泊者数
・延べ宿泊者数
・国籍別宿泊者数の内訳
報告の義務を怠ったり、虚偽の報告をしたりすると、30万円以下の罰金が課せられる場合がありますのでご注意ください。
4.管理業務の委託義務が発生することがある｜新法民泊特有の注意点
民泊新法では、民泊を営む人自身が民泊事業で使用する物権に居住し、不在時間も規定内（宿泊者がいるときは原則1時間以内）で管理業務を行える場合を除き、管理業務の委託義務が課せられています。
民泊を営む人が居住していない場合は、規模に関係なく管理業務の委託が要求されます。
運営代行を管理業者に委託する場合費用は余分にかかりますが、民泊の運営の負担を軽減することができ、豊富な経験に基づく客観的なアドバイスをもらえるなどメリットも大きいです。
5.衛生管理措置が義務づけられている｜新法民泊特有の注意点
民泊物件の定期的な清掃や換気、寝具の洗濯、感染症が発生した場合には保健所へ報告するなど、最低限の衛生管理措置をする必要があります。
運営代行業者に任せきりにせず、ご自身で定期的にチェックするなど、衛生管理の措置義務に違反しないよう気配りが大切です。
まとめ
本記事では、民泊を運営する際の注意点を
民泊を始める前の注意点
1.民泊運営の方式は3つある
2.エリアをしっかり吟味する
3.民泊事業ができない地域がある
4.必要な消防設備を確認する
5.マンションで始める場合、管理規約を確認する
6.住宅ローン控除や住宅ローン減税が受けられなくなることも
7.所有物件の場合は債権者へ要確認
民泊運営上の注意点
1.インテリアやアメニティに統一感を
2.快適な空間へリノベーションする
3.ウェルカムガイドでトラブル予防
4.賃貸借契約書にトラブルの際の取り決めを記載する
5.予約サイトの内容をこだわる
6.民泊保険に加入する
7.民泊利用者の名簿を3年間管理・保存
に分けて解説しました。
外国人観光客の増加などでますますの需要が見込まれる民泊事業ですが、民泊運営は多額の初期費用がかかります。
あらかじめ注意点をしっかり理解し、賢く運営していきましょう。
そして、しっかりとした収益を見込めるように、賃貸価格の見積もりなどを民泊運営代行会社に相談することもお忘れなく。
