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民泊投資物件の探し方をご紹介!賃貸でも可能?民泊許可制度とは?

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2023.07.28

不動産投資の一つである民泊投資。

賃貸経営と比べて収益性が高く、また、日本を訪れる外国人観光客の増加によって、最近注目を集めています。

そんな民泊ですが、実は、どんな物件でもできるわけでは無いのです。

民泊を運営するためには様々な許可が必要で、民泊としての条件を満たせない物件も多いです。

投資用に物件を買う前に、民泊や民泊可能物件について、また、物件の探し方について知っておきましょう!

所有でも賃貸でも要注意!民泊が可能な物件とは?

そもそも、民泊ができる物件とはどのような物件なのでしょうか。

民泊と聞いてみなさんがパッと思い浮かべるイメージは、「誰でも簡単に宿泊業を行える」というものだと思います。

たしかに、民泊は手軽ではありますが、れっきとした宿泊業なので、宿泊者が安心して利用できるような物件でないと、そもそも許可が下りず営業できません。

まずは民泊可能物件を理解するところから始めましょう!

法律に違反していないかどうか

民泊投資物件の入手の際に、最も気を付けなければならないのは、法律上の問題をクリアしているかどうかです。

例えば、住宅宿泊事業法では、宿泊事業を行える「住宅」について、以下のようにさまざまな要件が定められています。

【設備要件】

・「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の4つの設備があること

【居住要件】

・民泊の対象となる家屋について

(1)「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」

(2)「入居者の募集が行われている家屋」

   ※入居対象者を限定した家屋(社員寮など)も含む

(3)「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」

   (例)別荘・セカンドハウスなど

また、住宅宿泊事業法に基づいて届け出られた住宅については、消防法令上、旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類する防火対象物として取り扱われます(ただし、人を宿泊させる間、住宅宿泊事業者が不在とならないかつ、宿泊者就寝用の部屋の床面積の合計が50㎡以下の場合は異なります)。

このように、法律に関しては様々な注意点があるので、物件の情報や民泊の運用方針と照らし合わせながら確認してくださいね。

転賃が許可されている物件かどうか

意外に思う方も多いかもしれませんが、実は民泊運営は賃貸物件でも可能です。

物件を借りて民泊を行う場合は、転賃が許可されている、すなわち又貸しOKな物件であるか確認する必要があります。

もしオーナーの許可を得ずに民泊を行った場合、最悪の場合民法に基づき賃貸契約を解除されてしまうので、必ず許可を取るようにしてください。

なお、不特定多数の人が利用する性質上、民泊はトラブルが起きやすく、そのため、転賃が許可されている物件はそう多くはないので、その心づもりでいましょう。

民泊物件を探す前に!必ず知るべき3つの「民泊」

「民泊」と一口に言いますが、実はどの民泊許可制度に基づいて申請するかで、実際の運営方法は大きく変わります。

なんと、年間営業日数の制限といった、事業を行うにあたって大きな影響を及ぼす部分も異なってきます。

民泊を運営したい地域によっても申請できる制度が変わるので、必ずご確認ください!

旅館業法による簡易宿所営業

簡易宿所営業は、従来からある民泊許可制度です。

他の民泊許可制度と比べたときの主な特徴としては

・最低宿泊日数や営業日数の制限がない

・最低床面積33㎡以上(宿泊者数10人未満の場合、1人あたり3.3㎡以上)

・安全確保用・消防用設備の設置が必須

・3つの制度の中で一番許可されるハードルが高い

といったところでしょうか。

本当に個人で経営する旅館・ホテルのような感じで、設備さえしっかり整えれば、自由度高く運営できるのが魅力です。

国家戦略特別区域における「特区民泊」

特区民泊とは、国家戦略特別区域に指定されている地域のうち、特区民泊を認める条例が制定されている所でのみ行う事が可能な、新たな民泊の形の一つです。

他の民泊許可制度と比べたときの主な特徴としては

・営業日数の制限はないが、利用客の最低宿泊日数が2泊3日以上と定められている

・最低床面積については、原則1室25㎡以上(なお、どこまでを床面積に含むかなどは自治体によって異なる)

・安全確保用・消防用設備の設置が必須

といった感じです。

最低床面積については、他の民泊許可制度に比べて緩和されているケースが多いそうです。特区民泊については自治体の定めている条例に左右される点が多いので要注意です。

住宅宿泊事業法(民泊新法)による民泊運営

住宅宿泊事業法は2018年6月に施行された法律で、その内容が民泊に向けたものだったので、「民泊新法」と呼ばれています。

他の民泊許可制度と比べたときの主な特徴としては

・最低宿泊日数は定められていないが、営業日数に年間180日以内という制限がある

・最低床面積は1人あたり3.3㎡以上

・安全確保用・消防用設備の設置が必要(ただし、オーナーが民泊物件に在宅&宿泊者が就寝する部屋 の床面積の合計が50㎡以下の場合は不要)

・行政への届け出という形なので、3つの制度の中で一番許可されるハードルが低い

が挙げられます。

現在、一番手軽に民泊を始められるのはこの住宅宿泊事業法を利用したやり方です。営業日数に制限があるため、収益が伸びにくいのは少し気になるところです。

理想の物件を見つけよう!民泊物件の探し方

民泊可能物件についても、民泊に種類があることも分かったら、いよいよ物件探しです!

とはいえ、市場に出回る不動産の数は膨大…

闇雲に探しても、効率が悪いです。

せっかくなら、労力少なく、条件の良い物件を見つけたいですよね!

ここからは、おすすめの民泊物件の探し方をご紹介します。

民泊専門のポータルサイトを利用する

「とりあえず情報がたくさん欲しい!」と言う方は、民泊物件を専門に取り扱っているポータルサイトを利用するのがおすすめです。

自分の要望に沿った条件で検索することもできるので、効率よく物件を探すことができますよ!

なお、サイトに掲載されている物件は、オーナーからの許可を得ている・転賃が可能である物件なのでそこは安心なのですが、法律的な問題まで保証されていることは少ないです。

民泊として許可が下りる物件であるかどうかは、自分で確認を取る必要があります。

不動産会社に相談する

不動産会社もたくさんの物件情報を持っていますので、相談先としてはおすすめです。

その際は、必ず「民泊がしたい」という旨を伝えるようにしましょう。

対面であれば自分の求めている条件も細かく伝えられますし、また、ネットには載っていない物件の情報も教えてくれるかもしれません。

不動産会社のメイン業務は賃貸物件の仲介なので、民泊可能物件を豊富に取り揃えていることはおそらくありませんが、一度足を運んでみる分にはいいかもしれません。

民泊運営代行業者に相談する

民泊運営代行業者に依頼するのも選択肢の一つです。

物件数は少ないかもしれませんが、民泊が可能な物件を専門に取り扱っているので、紹介された物件が大きく条件から外れることはほぼありません。

また、民泊についての知識が豊富なので、安心して物件選定を任せることができます。

業者が運営して実際に利益が出ている物件を売ってくれることもあるので、民泊投資に慣れていない方にはおすすめの探し方です。

民泊が可能な物件・許可されている物件をしっかり見極めよう

民泊は、手軽に始めることができて、上手くやれば収益もしっかり出るので、投資先としては非常におすすめです。

しかし、いくら簡単に始められるとはいえ立派な宿泊業ですから、運営するにあたっては様々なルールがあります。

投資物件を探す段階から、民泊として許可されるかどうかを常に気にするようにしましょう。

民泊運営を専門に行っている当社には、これまで培ってきた経験やノウハウがあります。

不動産投資初心者の方でも、私たちのサポートの下、安心して物件選定などを進めていくことができます。

民泊運営に興味がある方、民泊投資に関する相談先を探している方は、是非一度当社にお問い合わせください!

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