不動産投資の最前線！民泊投資のメリット・デメリットとは？
2024.06.15
株式取引よりも低リスクで、かつ十分な収益が見込める不動産投資。
その安定性ゆえに、働き方改革によって解禁された「副業」としても人気です。
そんな不動産投資の中でも、最近注目を集めているものがあります。
それが民泊投資です。
今勢いのある新たな投資方法、メリットとデメリット・問題点を知って投資先の選択肢を広げましょう！
新たな不動産投資の形態、民泊投資とは？
まずはじめに、民泊投資そのものについて説明します。
まだまだ浸透しきっていない不動産投資の新たな形、知っているだけでも視野は間違いなく広がりますよ！
賃貸経営との違いは？
現在、不動産投資として一般的なのは、マンションやアパートを購入し入居者から家賃を徴収する賃貸経営です。
賃貸経営の場合、入居者とは年単位の契約が結ばれることが多い一方、民泊の場合はあくまで宿泊施設のため日単位での利用が基本です。
よって、毎月得られる収益についても、支払われる家賃が全てである賃貸経営の場合は定額ですが、民泊の場合は宿泊日数や人数によって大きく変動します。
民泊投資にも種類がある
一口に「民泊投資」と言っても、その方法は1つではありません。
民泊の運営に関して、そのやり方は大きく以下の3つに分かれます。
それぞれのメリット、デメリットを以下にまとめました。
①不動産を自分で所有して民泊を行う
（メリット）
・すでに所有している物件だった場合、初期費用が抑えられる
・空き家になっていた物件を有効活用できる
・売り上げが自分に全て入ってくる
（デメリット）
・ゲストとのやり取りなど、煩雑な業務を自分で行わなければならない
・物件を所有していなかった場合、初期費用が莫大になる
②民泊運用を代行業者等に委託する
（メリット）
・実際の業務を代わりに行ってくれるため、自身の負担が減る
・民泊運営のノウハウが蓄積されているため安定した運用が期待できる
（デメリット）
・業務を委託する以上手数料などがかかるため、経費が増える
③借りている不動産を使用して民泊を行う（転貸）
（メリット）
・自分が所有するわけではないので、初期費用が抑えられる
（デメリット）
・毎月家賃を払わないといけない（転貸する場合、通常より家賃を高く設定される事が多い）
・賃貸契約において転貸が禁止されている物件はそもそも民泊として運用できない
このように、どの手法を取るかによってメリットとデメリットが変わってきます。
自分に合った方法を選ぶことが、民泊投資においては重要です。
注目を集める理由とは？民泊投資の3つのメリット
民泊投資の概要を掴んだら、次に気になるのは「なぜ民泊投資が良いのか？」ですよね。
ここからは民泊投資のメリットについてご紹介していきます。
賃貸経営と比べて収益性が高い
賃貸経営の場合、家賃は月あたり〇円というように基本設定されます。
しかし、民泊経営の場合は、1人あたり1泊〇円という価格設定をするため、安定性には欠けますが、より多くの利益を得ることができます。
また、賃貸経営における家賃と違い、民泊の場合は時勢や都合によって宿泊費を簡単に変えることができます。
客の少ないオフシーズンは宿泊費を安く設定して集客を狙い、逆にそもそもの需要が高いハイシーズンは高めに設定して客単価を上げるなど、投資で得られる利益の最大化を図る事ができるのは大きな利点です！
原状回復費がほぼ必要ない
賃貸の場合、入居者は長期間同じ場所で日常生活を営むことになるので、その分損傷のリスクは高まります。
退去時に原状回復を行わなければならず、余分な費用がかかることもしばしば…
しかし、あくまで短期の滞在が目的である民泊であれば、そのような心配も少ないです。
賃貸だと生じてしまうような問題点を回避できて、余計な支出を抑えられるのは嬉しいメリットですね！
築年数が重視されない
賃貸経営の場合、入居者にとっていかに住みやすい物件であるかが非常に大切です。
この先多くの時間をその場所で過ごす事になるわけですから、当然のことでしょう。
よって、多少立地が悪くても築浅の物件の方が人気が出やすい傾向があります。
一方で、民泊として運営する物件は、あくまでも「宿泊地」です。
民泊を利用する旅行客にとって、「翌日の目的地へのアクセスがよいかどうか」は間違いなく大きな選択要素です。
よって、民泊の場合は賃貸と比べて利便性が重視されます。
築年数が経っていても、駅チカの物件であれば、民泊として問題なく活用できるでしょう！
始める前に知っておこう！民泊投資の4つのデメリット
もちろん民泊投資にも気を付けなければいけない箇所がたくさんあります！
ここからは民泊投資のデメリット・問題点についてご紹介していきます。
設備投資にお金がかかる
民泊は宿泊施設のため、宿泊者が快適に生活できるよう、冷蔵庫や電子レンジなど最低限の設備は取り揃えておかなければなりません。
また、以前買ったものが古くなってきてしまったり、年数経過により壊れてしまったりした場合は、オーナーが新しいものを購入しないといけません。
賃貸であれば、そのような後付けの設備については基本入居者の負担となりますが、民泊ではそうはいかないのです。
設備投資をはじめとする、初期費用に関しては、こちらの記事をご覧ください。
場所によって運営方法の選択肢が減る
みなさんは「特区民泊」というものをご存知でしょうか。
「特区」とは、「国家戦略特別区域」の略称であり、日本経済の持続的な発展に寄与できる見込みがあるとして、国家戦略特別区域法に基づき定められた区域のことです。
国家戦略特別区域では様々な規制の改革が認められているのですが、そのうち特区民泊条例が定められている区域では、「特区民泊」を運営することが可能です。
旅館業法の特例として都道府県から認定される特区民泊は、フロントに従業員が常駐する必要性がない、年間営業日数の制限がないなど、数々のメリットがあります。
宿泊者の2泊3日以上の滞在が条件となっているのは少し厳しいですが、規制が緩和されるのは非常に魅力的ですよね。
しかし、国家戦略特別区域はどこにでもあるわけではありませんし、先述したようにその中でも条例が定められている所でないと特区民泊は行えません。
特区民泊以外の方法で民泊を運営する場合、年間営業日数が180日に制限されてしまうので、得られる収益が頭打ちになってしまいます。
行う場所によって運営方法の選択肢が限られてしまうのが、民泊の問題点です。
特区民泊をはじめとする、民泊運営の種類については、こちらの記事をご覧ください。
運用開始までに必要な手続きが多い
民泊運用は、れっきとした宿泊事業なので、役所への各種届け出が必要です。
先ほど紹介した特区民泊の申請もそうですね。
また、その物件が消防法に適合した物件であるか否かなど、関連する法律と物件の情報を照らし合わせて逐一確認する必要もあります。
「物件を確保したらおしまい」ではありません！
民泊を始めようとしている物件が法律上民泊が可能な物件なのか念入りに確認しないと、後々後悔することになりかねないので要注意です。
時勢の影響を強く受ける
宿泊施設である民泊は、観光業と同じように、周りを取り巻く情勢に大きく影響されます。
実際、2020年から始まったパンデミックによって、民泊は採算が取れなくなり、オーナーや運営業者は大きな損害を被りました。
パンデミックだけでなく、例えば、国際関係の悪化による外国人観光客の減少なども、民泊業界を落ち込ませる大きな要因となるでしょう。
このように、個人ではどうしようもできないような外的要因によって収益が無くなってしまうことも十分に考えられます。
いざというときのために、民泊投資をする際はその物件が民泊以外にも転用できるような物件であるかを見極める必要があります。
リスク対策！民泊投資のデメリットをケアするためには？
上記の通り、民泊投資を行うに当たっては、様々な注意点が存在します。
投資の一種なのでリスクが生じるのは致し方ない事かもしれませんが、できることなら回避したいですよね。
ここでは、デメリットの影響を最低限に抑えるために、やれること、すべきことを解説します！
設備は最新のものを揃えるべき
民泊投資はあらゆる家電・家具をオーナー側が用意する必要があります。
そのため、初期投資にかかるお金が高額になりがちで、民泊投資を始める際にはネックになる部分です。
しかし、だからといって初期設備への投資をできるだけ安く済ませようとしてしまうのは、あまり賢明な判断ではないと言えるでしょう。
たしかに、設備を最新＆質の高いもので揃えた場合、その分たくさんの初期費用がかかることになりますが、その一方で、「破損しにくい」「利用客の満足度が上昇する」といったメリットをもたらします。
これらのメリットは
・家具や家電の急な故障が起きにくく、利用客とのトラブルが起きにくい
・耐久性が高く、買い替えの時期を遅らせることができる
・最新の設備を揃えることで、営業開始時から有力な宿泊先候補となれる
といった、具体的な利点に繋がります。
特に「利用客の満足度」に関する点は、民泊投資を継続するためには絶対に重視しなければならない点ですから、初期費用がかさむことを考えても、可能な限りお部屋をいい環境にしておきたいものです。
民泊とマンスリーマンションの併用型運用で営業日数を延長
最もハードル低く民泊運営を始められる、住宅宿泊事業法に基づく「新法民泊」では、年間営業日数が180日に限られており、1年を通じての営業は不可能となっています。
しかし、これはあくまでも「民泊として営業できない」だけです。
民泊以外の他のやり方と併用することで、残りの185日でも収益を出すことが可能になります。
代表的なのが、残りの日数を「マンスリーマンション」として貸し出すという方法。
1か月以上の長期貸しであれば、その契約は民泊ではなく普通の賃貸として取り扱われるため、営業日数の制限をクリアできます。
マンスリーマンションは家具家電付きが基本ですが、同じ部屋で民泊をしていれば、民泊用に準備した設備をそのまま置いておけばよいだけなので、この併用は非常に相性が良いです。
営業開始までの面倒な手続きは、プロの力を借りるのが確実
先ほど解説したとおり、民泊を始めるに当たっては、保健所への届け出をはじめとして、さまざまな手続きが必要になります。
特に初めて不動産投資を行う方は、どこに何を提出したらいいのか、分からないことも多く不安だと思います。
しかも、それらの手続きが正確に行われなければ、民泊を開業することができないわけですから、なおさらプレッシャーがかかりますよね。
そんな時は、当社をはじめとする、民泊運営の代行を行っている会社に相談してみるのがおすすめです。
民泊運営代行会社は、何十件〜何百件と民泊開業に携わっているので、営業開始まで何をするべきかのノウハウが充分に蓄積されています。
もちろん依頼する分お金はかかってしまいますが、提出書類の不備といったリスクを大幅に低下させることができ、労力的にも精神的にも、オーナー側にかかる負担を減らすことができます。
民泊投資を始めるならJANKENにおまかせ！
JANKENは、「民泊投資を始めたいけど、何からはじめたらいいかわからない・・・」そんなみなさまをサポートする民泊投資特化の総合サービスです。
不動産の取得〜営業までの各種手続き・リノベーション・インテリアコーディネート〜民泊運営代行と、民泊投資に関する全てのフェーズにおいて、オーナー様の良きパートナーとして共に歩みます。
マンスリーマンションとの併用運用の実績も多数あり、1年を通して収益をあげたい方には特におすすめです。
民泊投資に興味をお持ちの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください！
今から不動産投資をするなら、将来性ある民泊投資がおすすめ！
投資初心者の方にもおすすめできる不動産投資ですが、今から始めるなら間違いなく、将来性がある民泊投資がおすすめです。
現在、日本政府は観光業の発展に力を入れており、訪日外国人を増やすためにビザの緩和をしたり、外国人の旅行先での購買意欲を十分に活かすために消費税の免税店を拡大したりと、様々な取り組みをしています。
その結果、2003年時点では400万人もいなかった訪日観光客数は、2019年には2800万人を超えました。
パンデミックを経てようやく元の生活が戻りつつある現在。
2023年5月8日には入国時に行われていた水際措置が終了しました。
人流の完全な復活にはまだ時間はかかるかもしれませんが、訪日観光客数が3000万人、4000万人を超える日もそう遠くはないかもしれません。
もちろん投資ですから、先述したようにメリットもデメリットもあります。
ですが、外国人観光客をターゲットとしている民泊は将来性があり、今以上に需要が高くなっていくことがほぼ確実です。
あなたも民泊投資で、これからの時代の波に乗ってみませんか？
