不動産取得後の重要イベント！民泊運営に向けてのリフォーム・リノベーションについて
2024.04.06
不動産運用の手法として、一般的になってきた民泊
株式投資やFX投資など、「投資」と呼ばれるものはたくさんあります。そのなかでも不動産投資は、資産価値が比較的安定している現物資産への投資である、長期的に利益を得ることができるなどの理由で、おすすめされる事が多い投資手法です。
さて、そんな不動産投資の数ある手法のなかで、最近注目されてきているのが民泊投資です。インバウンド需要が大きくなり、外国人観光客の受け皿が求められる状況で、民泊の数は日に日に増加していきました。
PR｜不動産投資の資金調達なら、不動産担保ローンがおすすめ！
不動産投資の資金調達なら、不動産担保ローンをお勧めします。
不動産投資は、物件取得費用に加え、開業費用としてリフォーム費用など約200万円ほどが必要となります。
そこで、不動産担保ローンで資金調達することをご提案します。
不動産担保ローンの金融機関としては、株式会社マテリアライズがよいでしょう。
株式会社マテリアライズの魅力は2つです。
【融資スピードの速さ】
銀行や他社と比べて融資スピードがはやく、最短翌日から1週間を目安に対応しています。
銀行では難しかった案件もとにかく柔軟にスピーディに審査します。
【柔軟な融資を受けることが可能】
担保可能なものは一戸建て、マンション、土地、収益物件、別荘、借地権、底地、共有持分調整区域、再建築不可物件など多岐に渡ります。
全国対応いたします。
独自の審査基準を設け、一般的に同業他社が難しい案件でも可能です。
民泊を始めるまでの障壁
民泊運営と聞くと、「ホテル・旅館を運営するより簡単そう！」と思われる方も多いかもしれません。しかし、民泊も立派な宿泊事業ですから、当然乗り越えなければならない障壁や、考えなければならないことはたくさん存在します。
具体的には以下のようなものです。
・民泊施設にする不動産の購入
・運営にあたり適用する（される）民泊関連法の要項確認と自治体への各種申請
・内装及び物件全体のリフォーム・リノベーション
・集客の手法
今回の記事では、この過程の中でも特に宿泊施設としての人気に大きく関わってくる、リフォーム・リノベーションについて取り上げます。
民泊関連の法律・民泊用不動産の購入についてはこちらもご参照ください。
民泊物件へのリフォーム・リノベーション
そもそもの話ですが、不動産の「リフォーム」と「リノベーション」を混同して使っていませんか？
実はこの2つの言葉の意味には違いがあります。
・リフォーム
物件を新築当時の状況に戻す（壁紙の張り替えなど）
・リノベーション
物件の設備・内装をより利便性高いものに変更する（間取りの改善など）
物件の基礎だけ残して他の部分を全て改修することを「フルリフォーム」ではなく「フルリノベーション」と呼ぶのも、この違いによります。
民泊物件として生まれ変わらせるための改修工事を実施する際には、それぞれの言葉の意味を知っておくことで、工事を請け負う業者の方との齟齬を無くすことができるでしょう。
民泊物件の内装・設備で気を付けるべき点
民泊に向けてのリフォーム・リノベーションで重要なのは、利用客主体で考えることです。
具体例としては以下のようなところです。
・シャワールーム・洗面台・トイレの数→利便性を担保できる数を確保する
・シェアハウス型の場合、居室から共用スペースへ出るまでの動線→各部屋のプライベート環境が確保されているかどうかに注意する
「どんな内装にしたいか」というこだわりを持って改装すること自体はとても素晴らしいことですが、自己満足にならないように気を付けましょう。
リフォーム・リノベーション例
ニセコエリアの倶知安町にある民泊施設、Powder Chalet Nisekoは、大規模なリノベーションの後、運営を開始したシェアハウス型の民泊施設です。
もともとこの物件は築年数が古く、民泊施設にするにはほど遠い内装・設備状況でしたが、改修の結果、非常に稼働率の高い民泊施設へと進化しました。
具体的なリノベーション内容は以下の通りです。
・各部屋のプライバシーが守られるように間取りを変更
・2階の各部屋に洗面台を用意
・シャワー室を3部屋用意
・壁紙・床材の張り替え
以下の記事では、Powder Chalet Niseko以外にも、当社で運営している民泊施設の内装例を多数紹介しています。
ぜひご覧ください。
PR｜不動産投資の節税対策には、法人設立がおすすめ
不動産投資の節税対策として、法人設立をおすすめします。
法人化しますと、不動産運営の収益が会社の売上となり、役員報酬の支払いや経費の計上によって所得を減額することができます。
また、法人設立により、個人事業として行う場合にくらべ、より多くの経費を計上することができます。
退職金の積立金や年間800万円までの接待交際費、税理士への報酬なども経費とすることができます。
法人設立は、減税対策として非常に有効です。
そして、法人設立の際は、ぜひ、GMOあおぞらネット銀行での口座開設をおすすめします！
GMOあおぞらネット銀行は、あおぞら銀行とGMOインターネットグループが共同出資して設立した新たなネット銀行です。
「すべてはお客さまのために。No.1テクノロジーバンクを目指して」
をコーポレートビジョンに掲げており、あおぞら銀行グループ、GMOインターネットグループそれぞれの強みを活かしたサービスを得ることができます。
・最短即日口座開設（条件あり）
・口座維持費無料
・振込手数料145円（他行宛）
・ビジネスローンの年利0.9%～14.0%
など、非常に魅力的なサービスとなっております。
北海道における民泊物件のリフォーム・リノベーション
不動産のリフォーム・リノベーションは画一的なものではなく、その地域の特性・物件の状況によって行われるものです。
たとえば、当社が所在する北海道で民泊を行うなら、以下のようなところに目を配らせる必要があるでしょう。
・二重窓や暖房設備といった防寒対策は十分か
・駐車場の雪対策は万全か
・エアコンはついているか（北海道だと築浅物件でもついていない事がある）
現地の不動産会社・建設会社に依頼するのがおすすめ
当社のような民泊運営を代行してくれる会社に依頼すれば、どこに住んでいても北海道で民泊を行う事は可能です。
とはいえ、現地の住宅事情や住み心地を良く知らない状態で、物件のリフォーム・リノベーションを検討するのは至難の技です。
そのような場合は、内装工事を請け負っている現地の会社にお願いするのがいいでしょう。
その土地で一定の実績を持っている会社にリフォーム・リノベーションをお願いすれば、あとから内装・間取りのことで後悔する可能性はきっと低くなります。
以下の記事では、ニセコ・富良野に精通している不動産関連の会社をご紹介しています。
ニセコ
富良野
リフォーム・リノベーションは民泊開始の必須条件！
個人運営の面が強く、簡易的であるところは確かにありますが、民泊は立派な宿泊施設です。
当然、利用客に満足してもらえなければ、レビューでの評判も下がり、収益の見込みが立たなくなってしまいます。
長く愛されるためには、リフォーム・リノベーションを通して、利便性の高い環境へ生まれ変わらせる必要があります。
北海道で民泊投資を行うならJANKEN
JANKENは、不動産の取得から運営まで、民泊に関する全てのフェーズにおいて投資家の皆様をサポート可能な、民泊特化型のサービスです。
これから北海道で民泊を始めようと考えている方、民泊開業に向けてリフォーム・リノベーションを検討している方、是非一度JANKENにお問い合わせください。
