民泊リノベーションで収益最大化！北海道の成功事例と間取り術
2024.04.06
不動産運用の手法として、一般的になってきた民泊
株式投資やFX投資など、「投資」と呼ばれるものはたくさんあります。そのなかでも不動産投資は、資産価値が比較的安定している現物資産への投資である、長期的に利益を得ることができるなどの理由で、おすすめされる事が多い投資手法です。
さて、そんな不動産投資の数ある手法のなかで、最近注目されてきているのが民泊投資です。インバウンド需要が大きくなり、外国人観光客の受け皿が求められる状況で、民泊の数は日に日に増加していきました。
民泊投資を始めるまでの流れ
民泊運営と聞くと、「ホテル・旅館を運営するより簡単そう！」と思われる方も多いかもしれません。しかし、民泊も立派な宿泊事業ですから、当然乗り越えなければならない障壁や、考えなければならないことはたくさん存在します。
具体的には以下のようなものです。
・民泊施設にする不動産の購入
・運営にあたり適用する（される）民泊関連法の要項確認と自治体への各種申請
・内装及び物件全体のリフォーム・リノベーション
・集客の手法
今回の記事では、この過程の中でも特に宿泊施設としての人気に大きく関わってくる、リフォーム・リノベーションについて取り上げます。
民泊関連の法律・民泊用不動産の購入についてはJANKENの記事「民泊投資物件の探し方をご紹介！」もご参照ください。
民泊物件へのリフォーム・リノベーション
そもそもの話ですが、不動産の「リフォーム」と「リノベーション」を混同して使っていませんか？
実はこの2つの言葉の意味には違いがあります。
・リフォーム
物件を新築当時の状況に戻す（壁紙の張り替えなど）
・リノベーション
物件の設備・内装をより利便性高いものに変更する（間取りの改善など）
物件の基礎だけ残して他の部分を全て改修することを「フルリフォーム」ではなく「フルリノベーション」と呼ぶのも、この違いによります。
民泊物件として生まれ変わらせるための改修工事を実施する際には、それぞれの言葉の意味を知っておくことで、工事を請け負う業者の方との齟齬を無くすことができるでしょう。
民泊物件の内装・設備で気を付けるべき点
民泊に向けてのリフォーム・リノベーションで重要なのは、利用客主体で考えることです。
具体例としては以下のようなところです。
・シャワールーム・洗面台・トイレの数→利便性を担保できる数を確保する
・シェアハウス型の場合、居室から共用スペースへ出るまでの動線→各部屋のプライベート環境が確保されているかどうかに注意する
・民泊に適した間取りへの改修→住居としての快適性以外にも利用客に求められている間取りへ変更する
「どんな内装にしたいか」というこだわりを持って改装すること自体はとても素晴らしいことですが、自己満足にならないように気を付けましょう。
民泊物件のリフォーム・リノベーション例
ニセコエリアの倶知安町にある民泊施設、Powder Chalet Nisekoは、大規模なリノベーションの後、運営を開始したシェアハウス型の民泊施設です。
もともとこの物件は築年数が古く、民泊施設にするにはほど遠い内装・設備状況でしたが、改修の結果、非常に稼働率の高い民泊施設へと進化しました。
具体的なリノベーション内容は以下の通りです。
・各部屋のプライバシーが守られるように間取りを変更
・2階の各部屋に洗面台を用意
・シャワー室を3部屋用意
・壁紙・床材の張り替え
JANKENの記事「インテリアコーディネートの重要性を解説！」では、Powder Chalet Niseko以外にも、当社で運営している民泊施設の内装例を多数紹介しています。
ぜひご覧ください。
JANKENは、北海道内で500件以上の民泊施設を運営してきた実績を活かし、物件の価値を最大限に引き出すリフォーム・リノベーションサービスを提供しています。
民泊事業に最適化された空間を創り、魅力的な宿泊体験を提供します。
北海道での民泊リフォーム・リノベーションは弊社JANKENにお任せください。
民泊リノベーションの費用相場【事例紹介あり】
北海道での民泊投資を検討中の方に向けて、リノベーション費用の目安や収益性とのバランスを、実例を交えて解説します。
民泊リノベーション費用はどこまでかけるべきか？｜収益率のバランスを見極める
民泊運営を成功させるためには、「リノベーション費用」と「収益率」のバランスを見極めることが重要です。北海道のような観光需要が高い地域では、魅力的な内装や快適な設備への投資が宿泊単価の向上や稼働率アップに直結します。
一般的に、民泊用リノベーションの費用相場は1室あたり50万〜200万円。1棟あたり500万〜1000万円。水回りや間取り変更を含む本格的な改装になると1000万円以上のケースもあります。
ただし、費用をかけすぎると回収に時間がかかり、収益率が低下するリスクも。費用対効果を高めるには、「宿泊者が評価するポイント」（例：清潔感、Wi-Fi、ベッドの快適性）に的を絞ったリノベーションが効果的です。
さらに、自治体によって存在する補助金制度を活用すれば初期投資を抑えつつ魅力的な空間づくりが可能です。
リノベーション後の年間収益率は、好立地であれば10〜20%台も狙える一方、過剰投資や需要の少ないエリアでは5%以下に落ち込むことも。事前に収支シミュレーションを行い、「適正なリノベーション費用」を算出することが、民泊投資成功の鍵となります。
【事例紹介】ニセコでの自費リノベーションによる民泊運営の事例
物件概要：築28年の山間部の別荘（2LDK＋ロフト）／北海道虻田郡ニセコ町
リノベーション内容：
- 和室→洋室への間取り変更（床張替・押入れ改造）
- ロフトにアクセスする階段の新設と安全対策
- トイレ・浴室の寒冷地仕様化（断熱＋温水洗浄便座）
- 無垢材を用いた北欧風内装への統一
- 英語対応のスマートロック設置
総リノベーション費用：約460万円（自費全額）
年間稼働率：約65%（12〜3月は90%以上）
平均宿泊単価：22,000円／泊
年間収益：約480万円
想定投資回収期間：約5年
収益率（ROI）：約10.4%
この事例は、補助金なし・全額自己資金で行った民泊リノベーションの好例です。限られた予算の中で「間取り変更」と「冬季対応設備」に重点を置き、スキー観光客の滞在快適性を高めたことで高い評価を獲得。
宿泊単価と稼働率の両方に好影響を与え、シーズンオフでも予約が入るようになりました。
特にニセコでは「内装の雰囲気×実用性」が価格差を生む大きな要因となっており、過剰投資よりも適切なリノベーション戦略が収益最大化のカギになります。
北海道における民泊物件のリフォーム・リノベーション
不動産のリフォーム・リノベーションは画一的なものではなく、その地域の特性・物件の状況によって行われるものです。
たとえば、当社が所在する北海道で民泊を行うなら、以下のようなところに目を配らせる必要があるでしょう。
・二重窓や暖房設備といった防寒対策は十分か
・駐車場の雪対策は万全か
・エアコンはついているか（北海道だと築浅物件でもついていない事がある）
リフォーム・リノベーションは現地の不動産会社・建設会社に依頼するのがおすすめ
当社のような民泊運営を代行してくれる会社に依頼すれば、どこに住んでいても北海道で民泊を行う事は可能です。
とはいえ、現地の住宅事情や住み心地を良く知らない状態で、物件のリフォーム・リノベーションを検討するのは至難の技です。
そのような場合は、内装工事を請け負っている現地の建設会社にお願いするのがいいでしょう。
その土地で一定の実績を持っている会社にリフォーム・リノベーションをお願いすれば、あとから内装・間取りのことで後悔する可能性はきっと低くなります。
富良野やニセコのような地域で民泊運営を行う際は、定期的なメンテナンスや急な修理対応を考慮し、すぐに駆けつけられる地元業者との連携が非常に重要で、賢明な選択と言えるでしょう。
以下の記事では、ニセコ・富良野に精通している不動産関連の会社をご紹介しています。北海道で民泊物件のリフォーム・リノベーションを検討されている方は、ぜひ一度ご覧になってください。
ニセコのおすすめ不動産会社
富良野のおすすめ不動産会社
リフォーム・リノベーションは民泊開始の必須条件！
個人運営の面が強く、簡易的であるところは確かにありますが、民泊は立派な宿泊施設です。
当然、利用客に満足してもらえなければ、レビューでの評判も下がり、民泊投資家にとって重要な収益の見込みが立たなくなってしまいます。
長く愛されるためには、リフォーム・リノベーションを通して、利便性の高い環境へ生まれ変わらせる必要があります。
北海道で民泊投資を行うならJANKEN
JANKENは、不動産の取得から運営まで、民泊に関する全てのフェーズにおいて投資家の皆様をサポート可能な、民泊特化型のサービスです。
北海道で民泊物件のリフォーム・リノベーションをお考えなら、JANKENにお任せください。500件以上の民泊運営実績を活かし、収益最大化に繋がる空間をデザインいたします。
これから北海道で民泊を始めようと考えている方、民泊開業に向けてリフォーム・リノベーションを検討している方、是非一度お問い合わせください。
