空き家を活用した民泊ビジネスの始め方！メリットやデメリットについて解説！

日本は、年間2500万人以上の外国人観光客が訪れるなど、観光大国となっています。

そんな旅行に欠かせない場所といえば「宿泊施設」ですが、今、「空き家での民泊」が注目を浴びています。

といいますのも、「日本の抱える空き家問題」と、「観光客の増加による宿泊需要」の両方をかなえることができるからです。

本記事では、

・空き家問題の解決策として民泊ビジネスが熱い理由
・空き家で民泊ビジネスを行うメリット・デメリット
・民泊ビジネスを費用を抑えて成功させるポイント

についてお伝えします。

そもそも、民泊ビジネスとは？

民泊とは、旅行客や出張者に向けて、個人の自宅やマンションの一室（または全部）を有償で貸すという宿泊ビジネスです。

特に、ニセコや富良野といった大人気観光地では、外国人観光客の増加で宿泊施設の供給が追い付かず、近年注目を浴びている宿泊ビジネスとなっています。

また、民泊は、ホテルや旅館と異なり、宿泊施設にキッチンやリビングなどを備えていることから、「宿泊者がまるで自宅のように滞在できる」と、長期滞在の観光客や外国人観光客から熱い視線を浴びているビジネスです。

【空き家対策】民泊ビジネスが注目を集める3つの理由

従来、観光や出張での宿泊はホテルや旅館が一般的でしたが、今や民泊施設は、それらと同等の選択肢となっています。

ここでは、民泊ビジネスが注目されている理由や、民泊ビジネスを始める動機を4つお伝えします。

1.空き家を活用した不動産運用として、民泊ビジネスが熱い
｜民泊ビジネスが熱い理由

民泊ビジネスが熱い第一の理由は、全国的な空き家の増加により、空き家の不動産活用需要が生まれていることです。
詳しく見ていきましょう。

深刻化する空き家問題

日本の空き家問題は年々深刻化しています。
「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、2018年に空き家率は過去最高の18.6％を記録しました。
大都市圏でも空き家が増加傾向にあり、東京都だけでも2013年時点で80.5万戸の空き家が存在しています。

このような全国的に空き家が増え続ける状況に、官民両方が強い危機感を抱いています。
しかし、人口減少や都市部への人口集中、高齢化、核家族化といった要因により、空き家は増加の一途をたどっています。

なぜ空き家が増加したのか？

空き家が増加した原因は大きく分けて3つあります。

第一の要因としては、「日本の住宅政策による新築主義の広がり」があげられます。
戦後、政府は住宅金融公庫による低利子での融資や住宅ローン減税などを通じて、持ち家を推奨する施策を取ってきました。
この政策により、新築住宅が次々に建設される一方で、中古住宅の流通市場が成熟しませんでした。
この「スクラップアンドビルド」方式が、新築信仰を助長し、古い住宅が次第に空き家となる要因の一つとなったのです。

第二の要因としては、「人口減少と都市部への人口集中」があげられます。
地方の過疎化により若者が都市部へ移住し、高齢者のみが残る地域では、住む人のいない住宅が増加しました。
これにより、地方の空き家率は特に高くなっています。
また、親の住まいを引き継いでも、子世代が年に流れてそこに住むことがなく、空き家が増える原因となっています。

第三の要因としては、「固定資産税の制度」が挙げられます。
空き地に比べ、住宅が建っている土地の固定資産税が6分の1に減額されるため、多くの空き家は取り壊されずに放置しておいた方がお得なのです。
この制度は、経済的な理由から所有者が空き家を放置する動機となっています。

行政が行っている空き家対策｜「空き家バンク」の取り組みや成功例

行政は「空家等対策特別措置法」や空き家バンクの設置など、空き家対策を進めてきました。
空き家での民泊活用に行政も乗り出し、いくつか成功例となる事例も生まれてきています。
行政が行った民泊事例とその取り組みについては、こちらをご覧ください。

成功例として、「農作業体験など地域の特色を活かした体験ができる、空き家を活用した宿泊施設 」や「納屋を活用したカフェを併設した古民家民泊施設 」などの取組みが紹介されています。
（ご自身で民泊運営を始める際の参考として、これらの成功例をご活用ください。）

しかし、いくつか空き家活用の成功例は生まれているものの、現状の改善には至っておらず、現状のままでは空き家の増加が続くことが予想されています。

空き家の不動産運用として、民泊ビジネスが熱い

そんな中、民泊ビジネスは空き家問題の有効な解決策として注目されています。

民泊は、空き家を手軽に宿泊サービスとして活用する新しい方法です。
空き家をリノベーションして観光客に提供することで、空き家の有効活用が可能となり、大きく分けて3つのメリットを生み出します。

1つ目は、「空き家オーナーに不動産の運用利益をもたらすこと」です。
空き家のオーナーは、民泊により長期間放置されていた空き家を活用でき、管理コストを抑えながら収入を得ることができます。

2つ目は。「地域経済の活性化」です。
リノベーションにより、老朽化した空き家が再び価値を持ち、観光客に利用されることで、地域の飲食店や商店も活気づき、地域経済全体の活性化が期待できます。また、観光客が訪れることで地域の魅力が再発見され、新たな投資や移住者の増加につながる可能性もあります。

3つ目は、「防犯・防災対策になること」です。
空き家を放置することは、防犯や防災の観点から問題が多いです。
民泊として活用することで、空き家が管理され、放火や不法侵入のリスクを減らすことができます。
また、災害時には避難所としての利用も検討できます。

2.外国人観光客の増加と民泊新法で民泊ビジネスが熱い
｜民泊ビジネスが熱い理由

民泊ビジネスが熱い2つ目の理由は、訪日観光客の増加で宿泊施設が不足したことです。
インバウンド需要に対応するために規制緩和が行われ、民泊ビジネスに参入が容易になったのです。

訪日外国人観光客が増加し、宿泊施設不足が深刻化

民泊ビジネスが注目される大きな理由の一つは、訪日外国人観光客の増加とそれに伴う宿泊施設の不足です。
日本政府観光局（JINTO）の統計によると、2017年の訪日外国人観光客は2,869万1,000人に達し、前年より19.3%増加しました。
政府は「明日の日本を支える観光ビジョン」を策定し、2020年に4,000万人、2030年には6,000万人の観光客誘致を目標に掲げています。

宿泊施設不足で、民泊ビジネスへのハードルが大幅に低下

訪日観光客の急増により、宿泊施設の不足が顕在化しました。
そのため、民泊が注目されるようになりました。

従来、民泊を合法的に営むためには旅館業法に即した設備と許可が必要でしたが、規制緩和により、国家戦略特区での特区民泊が可能となり、また、住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行で合法的に民泊を運営しやすい環境が整いました。

インバウンドの増加で、多様な宿泊ニーズに応える民泊の人気が上昇

インバウンド需要の増加も民泊が注目される要因です。
東京オリンピックや「観光立国」をテーマにした行政のインバウンド政策により、外国人観光客は増加の一途をたどっています。

外国人観光客の増加に比例して宿泊施設の需要も高まり、民泊は不足するホテルや旅館の受け皿として機能するだけでなく、多様な宿泊ニーズに対応できる点でも新たな価値を提供します。

特に、民泊施設はキッチンやリビングなどを備えており、「まるで自宅で過ごすかのように宿泊できる」ため、長期滞在の観光客や富裕層の外国人観光客に大変な人気となっているのです。

3.宿泊費が安く、旅行客からの需要が大きい
｜民泊ビジネスが熱い理由

民泊ビジネスが熱い3つ目の理由は、「民泊の宿泊費用の安さ」です。

三菱UFJリサーチ＆コンサルティングが行った調査(2019)では、約88%が「宿泊費用の安さ」をあげているなど、データ上でも実証されています。

民泊ビジネスは、ホテルや旅館より価格が安い点が最大の武器となっているのです。

さらに、民泊は、昨今の円安の環境もあり、外国人観光客にとってはより一層、宿泊費用の安さが魅力的となっています。

空き家を民泊ビジネスに活用するメリット・デメリット　

さて、前の章では、民泊ビジネスが注目される理由についてお伝えしました。

その中で、「空き家問題とその解決策としての民泊ビジネス」について解説しました。

ここでは、「空き家」に着目して、「空き家を民泊ビジネスに活用するメリット・デメリット」をお伝えします。

空き家を民泊ビジネスに活用するメリット

先の章でお伝えしました通り、空き家対策として、民泊ビジネスは現在官民両方から注目されています。

そんな、空き家を民泊ビジネスとして活用するメリットについて、4つお伝えします。

1.空き家を収益源に変えられる　
｜空き家で民泊を行うメリット

空き家オーナーにとって民泊運営の最大のメリットは、放置されている空き家を有効活用して収入を得られる点です。
空き家は所有するだけで税金や維持費がかかりますが、民泊として運営することで現金収入を得られ、「コストだけがかかる不動産」を「収益を生み出す資産」に変えることができます。

2.外国人観光客の増加に伴う宿泊需要を獲得できる　
｜空き家で民泊を行うメリット

2019年には訪日外国人旅行者が過去最高の3,188万人を記録し、日本は世界的な観光地として人気を集めています。
この観光客増加に伴い、宿泊施設の不足が顕在化し、民泊がその受け皿として注目されました。
2018年の調査では、国内の民泊施設利用者の8割以上が外国人旅行者であり、民泊需要の大きさがわかります。

3.民泊に使う物件を新たに調達する必要がない　
｜空き家で民泊を行うメリット

民泊の運営には住居や施設が必要ですが、物件を持っていない場合は新たに取得しなければなりません。
一方、既に空き家を所有している場合、物件購入費用が不要なため、初期費用を大幅に抑えることができます。
これは大きなアドバンテージです。物件購入にかかる高額な費用を省くことで、初期投資を抑え、その分を他の運営資金に充てることができます。

さらに、民泊運営は賃貸用として貸し出すわけではないため、最低限のリフォームと設備修繕で初期費用を抑えることが可能です。

賃貸住宅にする場合は、入居者を確保するために大がかりなリフォームが必要となることが多いですが、民泊では、基本的な設備や清掃が整っていれば運営を開始できます。
このため、空き家を所有している方が民泊を始める場合、初期費用のハードルが低くなります。

4.空き家の老朽化防止と資産価値の向上の両方ができる　
｜空き家で民泊を行うメリット　

空き家を放置すると老朽化が進みやすく、周辺環境に悪影響を及ぼしたり、特定空家に指定されるリスクが高まります。
適切な維持管理が必須ですが、定期的に足を運び建物や設備のチェック、清掃を行うのは手間や時間、お金がかかります。

しかし、民泊を運営することで、これらの作業を並行して進めることが可能です。
実際に宿泊客が利用するため、日常的に建物や設備の異常にも気づきやすくなり、空き家の維持管理が行き届きます。

また、通常の居住用不動産は、築年数や建物の劣化状況によって資産価値が判断されますが、老朽化が進んだ空き家は売却が難しくなります。

しかし、民泊運営が好調に推移した空き家は、事業用不動産として高く売却できる可能性があります。
事業用不動産として売却する際には、「どのくらいの利益が得られるか」が重要視されるため、安定した宿泊料を得られている場合、好条件での売却が期待できます。

空き家を民泊ビジネスに活用するデメリット

ここまで、空き家で民泊を始めるメリットについて触れてきましたが、当然メリットがあれば注意して頂きたいデメリットも伴います。

空き家で民泊を始めたあとに後悔をしないために、この章で、事前にどのようなデメリットがあるのかも把握しておきましょう！

空き家で民泊を始めるデメリットとして、以下の4つが挙げられます。

1.多額のリノベーション費用が必要なことも　
｜空き家で民泊を行うデメリット

民泊運営では「お金をもらって宿泊サービスを提供する」ため、施設には一定のクオリティが求められます。

しかし、多くの空き家はそのままでは魅力的な民泊施設として提供することが難しく、リノベーションが必要です。

このため、衛生面やデザインの向上に多額の費用がかかることがあり、時には1千万円以上の投資が必要になることもあります。
初期費用が想定以上にかかる可能性があるため、計画的な資金準備が重要です。

2.文化や言語の違いで、トラブルになることも　
｜空き家で民泊を行うデメリット

民泊運営では、外国人観光客とのトラブルが起こりやすい点もデメリットとして挙げられます。

言語や文化の違いによって、ゴミの分別や騒音、設備の破損などが問題になることがあるのです。（外国語対応の利用の手引きを用意しましょう。）

特にゴミの散乱や設備の破壊、盗難といったトラブルは、外国人宿泊客が相手の場合、責任を追及するのが難しく、泣き寝入りするケースが多いです。

また、日本の「おもてなしの精神」から、設備やグッズを充実させたいと考える運営者も多いですが、これが逆に破損や盗難のリスクを高めてしまうこともあります。

3.マンションでの民泊は、管理組合と相談する必要あり
｜空き家で民泊を行うデメリット

マンションの空き部屋を活用して民泊を行う場合、まずマンション管理組合との相談が必要です。

民泊新法の施行に伴い、各マンションの管理組合では、民泊を禁止する規定を自主的に定める動きが見られます。
仮に管理規定に民泊禁止が明記されていなくても、民泊を行うには管理組合の承諾が必要な場合があります。

このように、管理組合が民泊を禁止しているマンションでは、民泊の運営はできないため、注意が必要です。

また、賃貸マンションでは、賃貸借契約書上で転貸を禁止しているケースが多く、契約違反にあたると、賃貸人から契約解除を告げられる可能性があります。

民泊を行う際には、マンション管理組合や賃貸人とのトラブルを避けるため、事前にマンションの規定や契約書を十分に確認し、遵守することが重要です。

4.新法民泊の場合は、年間稼働180日の制限がある　
｜空き家で民泊を行うデメリット

民泊新法に基づく運営では、年間180日の営業制限があり、これは民泊ビジネスの大きなデメリットとなっています。

年間の半分程度しか営業できないため、稼働率が低いと運営コストと収益のバランスが取れなくなる可能性があります。
特に立地によっては、効率的な収益確保が難しくなることも考えられます。

この制限の中で利益を上げるには、繁忙期に集中して営業する、集客に注力する、営業していない期間には他の活用方法を模索する（ウィークリーマンションやイベントスペースとして貸し出す）など、戦略的な運営が求められます。

民泊ビジネスを費用を抑えて成功させるポイント

ここでは、民泊ビジネスを費用を抑えて成功させるポイントをお伝えします。

重要なポイントとしては大きく分けて4点あります。
それぞれ見ていきましょう。

1.民泊に向いているエリアで民泊ビジネスを行う

民泊に向いているのは、観光地へのアクセスが良く、徒歩5～10分以内に位置するエリアです。

ただし、有名観光地の近くならどこでも良いわけではなく、宿泊需要が高いエリアに限られます。
宿泊情報サイトをチェックし、周辺に1泊3,000円程度の宿泊施設が多い場合は、競争が激しく、民泊運営が難しいでしょう。

一方、リーズナブルな宿泊施設が少ないエリアでは、民泊施設のニーズが高まる可能性があります。こうした立地選定が、民泊ビジネス成功の鍵となります。

弊社としては、日本を代表する観光地ニセコや、約200万人の観光客が訪れ、2019年の年間外国人観光客の延べ宿泊数は15万泊以上など、 ニセコ以上の宿泊者数を誇る富良野での民泊ビジネスをおすすめします。

2.空き家バンクを活用する

民泊に適した地域を選定したら、自治体の空き家バンクを活用するのも一つの方法です。

空き家バンクは自治体が運営する空き家情報サイトで、移住や地域交流を前提に物件が紹介されます。
これは、不動産業者とは異なり、行政が保有する情報であるため、一般には出回らない穴場の物件が見つかる可能性があります。

民泊ビジネスに興味がある方は、空き家バンクを通じて、リーズナブルで魅力的な物件を探してみると良いでしょう。

・津市の空き家バンク（空き家バンク①）

津市は三重県の県庁所在地で、歴史ある城下町として知られています。
伊勢湾に面し、自然豊かな風景が広がり、津祭りや津観音などの観光名所もあります。
伊勢神宮へのアクセスが良いほか、工業地帯もあって経済的な活動も盛んです。

・尾鷲市の空き家バンク（空き家バンク②）

尾鷲市は三重県南部に位置し、熊野灘に面した自然豊かな港町です。
年間を通じて高い降雨量が特徴で、ブリやマダイなどの豊富な海の幸や、リアス式海岸の美しい自然景観が魅力です。
熊野古道の玄関口でもあり、歴史的な文化遺産や温暖な気候が観光客を引きつけています。

・伊賀市の空き家バンク（空き家バンク③）

伊賀市は、古くから交通の要衝として栄え、伊賀流忍者や俳人松尾芭蕉ゆかりの地として知られています。
伊賀くみひもや伊賀牛、伊賀酒、伊賀米などの特産品が豊富です。
近年では、温泉施設や農業体験が楽しめる伊賀の里モクモク手づくりファームが人気を集め、観光地としても賑わいを見せています。

3.空き家のリノベーションで、自治体の補助金を活用しよう

民泊に使用する空き家をリフォームやリノベーションする際は、自治体の補助金を活用することをおすすめします。

「空き家活用支援事業」や「空家利活用改修補助事業」などの制度を利用すれば、リフォーム費用の一部を補助してもらえます。

ただし、補助金の対象となる空き家や補助額は自治体ごとに異なるため、事前に自分の空き家が対象になるかどうかを確認しておくことが重要です。

4.民泊ビジネスの専門家「民泊代行業者」を頼ろう

空き家で民泊を始める際には、信頼できる住宅宿泊管理業者との契約が重要です。

家主不在型での運営となるため、自分で管理するのが難しい場合は、運営を代行する会社を利用することが一般的です。

通常、代行会社の手数料は売上の約20％が相場ですが、料金に大きな差はないため、選ぶ際にはサービス内容を重視することがポイントです。

たとえば、清掃品質の確保や緊急時の対応、集客サポートの充実度などを確認し、利益を最大化できる業者を選びましょう。また、レビューや評判を参考にしながら、自分のニーズに合った業者を見つけることが成功の鍵となります。

まとめ

日本は、年間2500万人以上の外国人観光客が訪れるなど、観光大国となっています。

そんな日本で今注目を浴びている、「空き家での民泊」について本記事で解説いたしました。

本記事のまとめは、

・民泊ビジネスは、空き家問題と観光需要の増加を両方解決できると期待されている
・空き家で民泊ビジネスを行う際は、メリット・デメリットをしっかり考えよう
・民泊ビジネスを費用を抑えて成功させるポイントを抑えて、賢く民泊しよう

です。

北海道で民泊投資するならJANKEN

JANKENは、民泊投資特化のサービスです。

当社が培ってきたノウハウと、ネットには中々乗っていない地場の情報を基に、不動産取得から民泊運営まで、全てのフェーズにおいて投資家のみなさまをサポートします。

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