ニセコの地価上昇率が日本一の理由とは？ 不動産投資のコツも解説！
2023.10.04
まず結論からお話すると、
人気リゾート地「ニセコ」の地価上昇率が6年連続全国1位(2020年1月1日時点)の理由としては、
①冬のパウダースノーや夏のアクティビティを求め、全世界から訪れる観光客の宿泊需要
②ニセコの外国人富裕層に絞ったインバウンド戦略
③外国人富裕層のコンドミニアムへの大きな宿泊需要
が挙げられます。
本記事では、ニセコへの不動産投資にご興味のある方に向けて、
・ニセコの地価推移の現状と展望
・ニセコの地価上昇率が日本一の理由
・ニセコで不動産投資を成功させるコツ
を詳しくお伝えします！
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ニセコ 地価上昇率6年連続全国1位
まず、地価上昇率6年連続1位を取ったニセコの現在と展望について詳しくお伝えします。
世界的人気リゾート ニセコ
ニセコ 羊蹄山
日本有数のスキーリゾートとして有名なニセコ。
富士山と似た姿から蝦夷富士ともよばれる名峰・羊蹄山を主峰とするニセコ連峰はパウダースノーがもたらすスキーの聖地として世界中から観光客が訪れます。
春から夏のグリーンシーズンも尻別川でのラフティング、羊蹄山麓でのサイクリング、登山、ゴルフなどのアウトドアスポーツが楽しめ、今やニセコは年間を通して世界中の観光客を惹きつける日本有数の人気リゾート地となっています。
ニセコの不動産市場の今 ー地価の推移などー
ニセコエリア（ニセコ町・俱知安）の概要図
そんな世界的観光地となったニセコ（ニセコ町・俱知安）ですが、
国税庁発表の路線価（2020年1月1日時点）によると、全国32万地点の標準宅地における上昇率で1位を6年連続で取っています。
特に、倶知安ヒラフエリアにありニセコリゾートの中心地となっている「ヒラフ坂」は最も地価上昇率が高くなっています。
地価上昇率は50.0%となっており、2014年には評価が5万円（1㎡当たり）であったのに、2020年には評価額が72万円と約14倍になっているのです。
また、ニセコの中心的住宅街の倶知安住宅地も、地価上昇率が44.0%、商業地57.6%と、ニセコが全国1位を占め、変わらず他を圧倒しています。
下の地価推移図を見ても、ニセコの地価上昇率の高さは一目瞭然です。
ニセコヒラフ坂 路線価 地価 推移 （価格 円/㎡）
Quated from ニセコひらふ坂の今！～年間地価50%上昇～
ニセコの不動産市場の今後
ニセコの今後の地価の推移についてですが、
今後も土地取引価格の上昇が大いに期待できるといえます。
理由としては、２つあります。
①ニセコは未開発地が多く、未だ成熟過程
東京など他の都市圏に比べニセコは未開発地が多く、成熟過程にある地域とされています。
現地を見る限り、ヒラフ地区であっても低層利用地や空地も多く、まだまだこれから開発途中なのです。
②ニセコへの新幹線や自動車道の開通が予定中
開通による利便性の向上から、更なる観光客の増加が見込まれ、それに伴い地価の上昇も期待できます。
2030年には、東京駅からニセコ（俱知安駅）まで新幹線が開通し、
東京⇔倶知安駅 ： 約4時間
札幌⇔倶知安駅 ： 約30分
となります。
Quated from The Hokkaido Shimbun Press
さらに、2027年には自動車道の開通により、北海道の空の玄関である新千歳空港から2時間でニセコ・倶知安につくことができ、約2割も移動時間が削減されるのです。
今後とも、ニセコの土地取引価格の推移には目が離せません。
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ニセコの地価上昇率が日本一の理由とは？
ニセコの地価・土地取引価格の上昇率が高い原因としては、
①冬のパウダースノーや夏のアクティビティを求め、全世界から訪れる観光客の宿泊需要
②ニセコの外国人富裕層に絞ったインバウンド戦略
③外国人富裕層のコンドミニアムへの大きな宿泊需要
が挙げられます。
①冬のパウダースノーや夏のアクティビティを求め、
全世界から訪れる観光客の宿泊需要
ニセコは、パウダースノーなどをめがけて外国人観光客が非常に多く訪れるため、宿泊需要が大きく、ホテルなどの開発により土地取引価格が大きく上昇しています。
まず、2000年代初頭からオーストラリア人がパウダースノーを求めて訪ねるようになりました。
日本はちょうど季節が反対で、時差も小さく、距離的にも近いため、オーストラリア人にとっては大変魅力的なスキーリゾートだったのです。
さらに、2008年に中国で公開となった映画『非誠勿擾』がニセコ人気に拍車をかけました。
この映画は中国国内で歴代興行成績1位を記録するほど大ヒットを記録し、映画の舞台であった北海道が中国人に大変人気となったのです。
北海道の中でもニセコは、パウダースノーとバラエティ豊かなコースを備え、未経験でもウィンタースポーツが楽しめるリゾートとして、中国人の心を鷲掴みにしたのです。
②ニセコの外国人富裕層に絞ったインバウンド戦略
ニセコは、外国人富裕層に特化して観光戦略を行ってきました。
その結果、外国人富裕層をターゲットに外国資本が次々と参入し、高級ホテルや別荘の誘致が進み、ニセコの地価が上昇しているのです。
2020年には、ハイアット ホテルズ アンド リゾーツの最高級ブランドの「パークハイアット」が東京、京都に続きニセコ・ヒラフ坂にオープン。
さらに、マリオット・インターナショナルも世界にまだ数軒しかない「リッツ・カールトン」による最上級ホテルブランド「リッツ・カールトン・リザーブ」を国内で初めてオープンさせるなど、外国資本のニセコ投資は全く陰りが見えません。
ホテルなどの建設需要から、リゾート施設従業員の住宅用地のほか、建設作業員用の賃貸住宅の需要も生まれ、円安による日本への投資のハードルの低下も相まって、ますますニセコへの不動産投資が加速しているのです。
③外国人富裕層のコンドミニアムへの大きな宿泊需要
外国人富裕層のコンドミニアムへの宿泊需要が大きいことも、ニセコの地価が上昇している要因の1つです。
コンドミニアムは、リビングやキッチン付きの別荘を想像してください。
外国人富裕層は月単位の長期滞在を好むため、リビングやキッチンがありまるで実家にいるかのように過ごせるコンドミニアムは大変人気となっているのです。
そんなコンドミニアムは、地価の上昇による利益（売却益）とコンドミニアムの貸出による利益（運用利益）の両方を得ることができるため、海外投資家にとって非常に魅力的な投資不動産となっています。
海外投資家が好む投資不動産への需要が高く、海外資本が集まりやすいこともニセコの地価上昇の大きな要因となっているのです。
今後とも、ニセコの地価の推移には目が離せませんね！
ニセコで不動産投資を成功させるコツ
ニセコの地価の上昇率の高さから、ニセコへの不動産投資を検討されている方も多いのではないでしょうか。
ここでは、ニセコでの不動産投資を成功させるコツを3つお伝えします。
①現地の観光客のニーズを調査する
ニセコは、リゾート目的で訪れる方がほとんどです。
⑴まず、観光客が宿泊先に求めるニーズを調査しましょう。
ニーズにそった宿泊先・サービスを提供をすることができなければ、投資地域が魅力的でも不動産の利用率が悪く、高い収益を得ることができません。
訪問する観光客の国籍や嗜好しこうなど、客観的に判断できる情報を不動産投資の対象物件に反映させるとよいでしょう。
⑵次に、ニセコ独自の特性も踏まえることが大切です。
例えば、カーポートを設置すると大変良いでしょう。
ニセコは公共交通機関が発達しておらず車での移動が必須となっています。
しかし、降雪量が多く、車を持つと駐車場の除雪が大変という問題があります。
カーポートはこの悩みを解決してくれるため、現地の宿泊者に大変人気となっているのです。
⑶お時間に余裕があれば、ニセコに足を運びましょう
ニセコ独自の特性は、現地に足を運ぶことで見えてくるものが多いです。
現地の様子を確認し自身で実感した魅力を投資物件に反映することもできますので、お時間に余裕がある際はぜひ一度現地に足を運んでみてください。
②不動産管理を依頼する
ご自身で物件の管理が難しい場合、物件管理を不動産管理会社に依頼しましょう。
清潔さは宿泊者が物件を選ぶ際に気にすることの1つです。
不動産管理会社に依頼して定期的に清掃や修繕などを行ってもらい、物件の清潔さを保つようにしましょう。利用者が快適に過ごせるよう、設備投資は惜しまず積極的に行いましょう。
利用者が快適に過ごすことができれば、口コミなどで物件の評判が広がり、リピーターや新規利用者の獲得につながります。
複数の不動産管理会社の料金やサービスを比較し、最適な業者を選びましょう。
③グリーンシーズンへの対応を考えておく
春から秋の「グリーンシーズン」は、冬の「スキーシーズン」に比べ宿泊需要が明らかに小さいため、グリーンシーズンへの戦略を考えておく必要があります。
ニセコは、冬の「スキーシーズン」に宿泊需要が大きいという特徴があり、春から秋の「グリーンシーズン」は、ゴルフ・ラフティング・サイクリング・温泉など他の遊びも出来ますが、それでもスキーシーズンと比べ宿泊需要が明らかに小さいです。
「グリーンシーズン」はマンスリー不動産として月単位で貸すことで、収益は劣るが安定した利益を確保し、一方、「スキーシーズン」は日単位で貸すことで、収益を最大化するなど、グリーンシーズンへの戦略を考えておく必要があります。
まとめ
さて、長文になりましたので一度まとめます。
人気リゾート地「ニセコ」の地価上昇率が6年連続全国1位（2020年1月1日時点）の理由としては、
⑴冬のパウダースノーや夏のアクティビティを求めて全世界から訪れる観光客の宿泊需要
⑵ニセコの外国人富裕層に絞ったインバウンド戦略
⑶外国人富裕層のコンドミニアムへの大きな宿泊需要
が主な要因として挙げられます。
そして、ニセコで不動産を成功させるコツとしては、
⑴顧客のニーズを調査する
⑵不動産管理を依頼する
⑶グリーンシーズンへの対応を考えておく
ことに留意することです。
とはいえ、ニセコで採るべき不動産投資について、さらに解像度をあげたいとお考えの方もいらっしゃると思います。
そこで、個人での不動産投資をお考えの方を対象として、ニセコでの不動産投資で特に注目を集めている「民泊運営」について解説した記事をご用意しました。
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