地方の不動産投資が注目されている理由とは？選び方やおすすめの地域も紹介

不動産投資をこれから始めたい方や、新たな投資先を探している投資家の間で、地方での不動産投資が注目を集めています。東京などの大都市圏では物件価格の高騰や利回りの低下が進む中、地方では高い利回りを期待できる物件が多く見られます。

しかし、地方特有のリスクもあるため、正しい知識を持って投資することが大切です。

この記事では、地方の不動産投資が注目されている理由や失敗しない地域の選び方、おすすめの投資エリアなどを紹介します。

地方（田舎）の不動産投資が注目されている5つの理由

地方の不動産投資が注目される理由は、都市部に比べて初期投資額が少ないことや高利回りが狙えることが大きなポイントです。ここでは、地方不動産投資の魅力を5つの理由に分けて紹介します。

1.初期投資が少なくて始めやすい

地方（田舎）の不動産投資は、都市部に比べて物件価格が安価です。このため、少ない自己資金でも不動産投資を始めることができます。

たとえば、都市部で同じ広さの物件を購入する場合に比べ、地方では3分の1程度の価格で物件を購入できる場合もあります。

「不動産投資を始めたいけど、都市部では価格が高すぎて手が出ない」と感じている方にとって、地方の不動産投資は挑戦しやすいといえるでしょう。初期費用を抑えられるため、リスクを低く抑えながら投資を始められます。

2.都市部に比べて高利回りを狙いやすい

地方物件は、高利回りを狙いやすいのも魅力です。これは、物件価格が安い分、賃料収入に対する利回り（収益率）が高くなる傾向にあるためです。

一般財団法人日本不動産研究所が実施している2024年10月の「不動産投資家調査」では、首都圏の賃貸住宅一棟の期待利回りが約3.8%であるのに対し、北海道では平均5.0%と首都圏に比べて利回りが高いという結果でした。

地方では、アパート経営や一棟貸しの物件の利回りが10%以上を超えることも珍しくなく、都市部ではなかなか得られない高利回りによる収益アップが期待できます。

3.都市部ほど物件の取り合いにならない

都市部では物件の需要が高いため、物件争奪戦が激しくなり、投資家同士で競り合うことが多いです。売り手も強気な価格設定をすることもあり、競争が激しくなれば、価格がさらに高くなることがあります。

一方地方では、不動産投資の絶対数が少なく、人気物件の取り合いになるケースが都市部に比べて少ない傾向にあります。

そのため、価格交渉や条件交渉を有利に進めやすく、投資家にとっては柔軟な取引が可能です。地方物件では競争が少ないため、比較的条件の良い物件を手に入れるチャンスが広がります。

4.固定資産税の負担を抑えられる

固定資産税は、家屋や土地に対して課せられる税金です。地域差はありますが、地方では、固定資産税が都市部より低く設定されている場合があります。

地方は都市に比べて土地の価格が安いことから、固定資産税の基準となる評価額も低くなるためです。また、地方自治体が地域振興を図るために、物件所有者の税負担を軽減する施策を取っている地域もあります。

これにより、都市部と同じように物件を所有していても、税金の負担が軽減され、収益性が向上します。

5.地域密着型の管理会社と組みやすい

地域密着型の管理会社と連携しやすいメリットがあるのも、地方の不動産投資の特徴です。

地元の管理会社は、地域の特性や市場動向に精通しており、物件の運営がスムーズに進みやすく、入居者対応やトラブル処理も迅速に行われます。

また、地方の管理会社は小規模で柔軟性があり、投資家のニーズに応じたきめ細やかなサービスを提供してくれることが多いです。効率的な物件運営が可能となり、投資家にとって大きな安心材料となります。

地方では、都市部に比べて競争が少ないため、地元の信頼できる管理会社との関係を築きやすく、長期的なパートナーシップが形成されやすいという点でも有利です。

不動産投資における失敗しない地域の選び方

地方の不動産投資で失敗しないためには、地域選びが何よりも重要です。賃貸需要が堅調で将来性があり、自分では対応できないリスクが少ない地域を選ぶ必要があります。失敗を避けるためには、以下のポイントを押さえて地域選びを行いましょう。

人口が集中している地域を選ぶ

地方での不動産投資では、人口が安定的に多い地域を選ぶことが重要です。人口が減少している地域では、賃貸需要が低くなるため、安定した需要を得ることが難しくなります。

人口が増加傾向にある地域、とくに若年層が多く住むエリアは賃貸需要が安定しており、投資のリスクを軽減できます。

交通アクセスが良い地域を探す

最寄り駅からの距離や主要都市へのアクセス時間も重要な指標です。都市部や観光地への交通アクセスが良い地域は、入居者や観光客の需要が安定しやすく、賃貸需要も高くなります。

そのため、駅からの距離や主要都市までの所要時間を確認し、アクセスが良い地域を選ぶとよいでしょう。また、将来のインフラ整備計画や新駅の開業予定などもチェックしておきたいポイントです。交通網が整備されることで、将来的に価値が上がる可能性もあります。

アパート賃貸需要の安定性を確認する

不動産投資先として選ぶ地域に、安定した賃貸需要があるか確認しましょう。具体的には、以下のような需要が挙げられます。

・大きな工場・事業所がある（従業員や単身赴任需要）
・大学がある（学生需要）
・観光地・リゾート地である（観光客向け宿泊需要）
・病院など医療機関が充実（看護師など医療従事者需要）
・商業施設が集積（若者や従業員の需要）

単身者が多い地域や大学、企業の集まるエリアは、長期的に安定した賃貸需要が見込めます。また、建設業者などの短期出張者が多い地域も、1戸独立型のアパートで安定した収益を上げやすくなります。

ただし、1つの需要に依存し過ぎるのはリスクがあるため、需要先が複数あることが望ましいです。

都市計画・再開発計画など地域の将来性を見る

地域の将来性を見極めるために、都市計画や再開発計画をチェックしましょう。新たなショッピングモールやオフィスビル、住宅開発が行われる地域は、長期的に見ても高いリターンが期待できるエリアです。

ただし、地域によっては開発に対して厳しい条例や規制が定められていることもあるため、注意が必要です。たとえば、北海道の倶知安町は地域開発に対して厳しい条例が定められており、今後の開発が一定の制限を受ける可能性があります。

また、同じく北海道の富良野市の北の峰町では、現在は特に厳しい条例は存在しませんが、今後、地域の発展に伴い、規制が強化される可能性も否定できません。

自治体の都市計画や再開発区域の指定状況、土地利用の規制や条例などを調べ、将来的に人の流入が見込めるかをもとに、投資判断を行いましょう。

自然災害リスクを考慮する

地方の不動産投資では、自然災害のリスクも考慮する必要があります。地震や洪水、土砂災害のリスクが高い地域では、災害による被害で物件価値が下がることがあります。

事前にハザードマップや災害リスクを確認し、災害リスクが低い地域を選びましょう。災害リスクの低い土地を選ぶことで予期せぬ損失を防ぐことができます。耐震性の高い建物かどうかも確認しておきたいポイントです。

信頼できる地元の不動産会社に依頼する

地域の選定は、信頼できる地元の不動産会社に依頼しましょう。

土地勘のない地方での物件探しは、情報源が限られ比較検討が難しい場合があります。不動産業者自体が少ない地域も多く、インターネットだけでは把握しきれない細かな地域事情（地域の慣習、需要の偏りなど）が存在することも。

さらに、自宅から遠隔地の物件を購入すると、物件管理や入居者対応を自分で行うのは困難です。

地元の不動産会社は、その地域の市場動向や特徴に精通しており、適切なアドバイスを受けることができます。また、管理会社や修繕業者と連携することで、物件の維持管理もスムーズに進めることができます。

不動産投資でおすすめの地域

ここでは、地方不動産投資を行う際におすすめの地域を、北海道を中心に紹介します。

北海道虻田郡倶知安町

倶知安町は、2030年に予定されている新幹線の開通を控え、今後さらに地価の高騰と価値の向上が期待されています。ニセコ町が有名ですが、比羅夫スキー場があり、外資系ホテルが集中しているのは倶知安町です。

ただし、夏季は観光客が減少するため、短期賃貸やマンスリー契約で、工事業者や設計業者などの実需層を取り込むなど、収益性を維持するためには工夫が必要です。

他にもアパートメントホテルとして宿泊施設にも、短期賃貸住宅にも転用できる柔軟な物件構造もおすすめです。

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北海道富良野市北の峰町

富良野市の北の峰町は、白馬をしのぐ地価上昇率を記録している注目エリアです。ニセコの比羅夫と同様に、外資系ホテルが次々と参入し、開発が進んでいます。市街地への距離が近く、アクセスが良好です。

比羅夫エリアと違い、市街地まで15〜20分もかからないため、飲食店や商業施設へのアクセスが容易です。また富良野は冬のスキーだけでなく、夏のラベンダー観光も人気で、四季を通じて観光需要が安定しています。

旭川空港からのアクセスも良く、冬季は旭川スキー場や上富良野のバックカントリーを求める欧米からの旅行者も利用します。

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北海道川上郡美瑛町

美瑛町は旭川市の南に位置する丘陵地帯で、「丘のまち」として国内外に知られる絶景の地域です。アジア圏の投資家が注目しており、近年では戸建ての売買も行われ始めています。

これまで夏の観光需要が中心でしたが、最近では冬の観光客も増加傾向にあります。旭川や富良野の宿泊施設が不足したことで、美瑛を中継地点として利用する観光客が増えたことが一因です。

美瑛町は富良野市に近く、旭川や富良野を周遊する観光客にとって重要な受け皿となっています。アパート経営をはじめとする投資価値が高まっている地域といえるでしょう。

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地方の不動産投資を行う際の注意点

地方物件の投資には大きなメリットがある一方で、地方物件ならではのリスクや難しさがあります。事前にデメリットを把握して対策を講じておきましょう。主な注意点は、以下のとおりです。

・安定した入居者確保が都心より難しく、空室対策が重要となる
・流動性が低く、売却が難しい

それぞれの注意点を詳しく見ていきましょう。

安定した入居者確保が都心より難しく、空室対策が重要となる

地方は人口減少や高齢化が進み、賃貸ニーズ自体が限定的なエリアもあります。とくに若年層や単身者が少ない地域では入居者確保に時間がかかり、空室が長期化するリスクが高まります。

そのため、期待利回りなど表面的な数字だけに惑わされず、地域の実際の需要やターゲット層の傾向を見極めましょう。空室対策に関しても、地域のニーズに合わせた物件の管理体制を整える必要があります。

流動性が低く、売却が難しい

地方物件は、流動性が低いため、売却時に時間がかかることがあります。市場に物件を出しても、希望の通りの価格で買い手が見つかりにくいため、出口戦略を事前に計画しておく必要があります。

地方の不動産投資は地域選びが重要！

地方（田舎）の不動産投資は、都市部に比べて少ない初期投資額や高い利回りなど、多くのメリットがあり、都市部にはないチャンスが眠っている分野です。

また、不動産投資で大きな恩恵を受けるためには、地域選びが何よりも大切です。人口動態や交通アクセス、将来計画など、複数の要素を考慮し、将来性のある地域を見極めることが重要です。

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