4号特例廃止・縮小をわかりやすく解説｜民泊用の不動産も対象？

4号特例とは？審査省略の対象となるケース

【4号特例とは？】現行の法律をおさらい

「審査省略制度（いわゆる「4号特例」）」とは・・・

建築基準法第6条の4に基づき、建築確認の対象となる木造住宅等の小規模建築物（建築基準法第6条第1項第4号に該当する建築物）において、建築士が設計を行う場合には、構造関係規定等の審査が省略される制度です。

(https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf)国土交通省　住宅局建築指導課より

この特例は、建築手続きの迅速化を目的としており、特に民泊などの新たな用途に対しては、迅速な開業をサポートする重要な要素です。

そのため、民泊投資家の方などは手続きの簡略化などのメリットを受けることができます。しかし、2025年4月の改正で、特例の適用範囲が縮小される予定です。

なぜ審査が省略されるの？4号建築物の条件をチェック

4号特例による審査省略は、建築物の規模が小さく、使用目的が明確である場合に適用されます。

4号建築物は、延べ床面積が300㎡以下の住宅や民宿などが対象で、主に居住用として使われる施設に限られます。

省略される審査は、主に建築基準法に基づく審査で、過剰な手続きを避けることで、行政手続きが効率化されます。
ただし、省略される範囲には限りがあり、法的基準を満たすことが前提となります。

4号特例の縮小とは？建築基準法の変更点

わかりやすく解説！4号特例の変更点｜増改築・リフォームにも影響が

2025年4月、従来の「4号建築物」という建築物の分類が廃止され、新たに「新2号建築物」と「新3号建築物」に分類されます。

これにより、従来の審査省略制度は新3号建築物にのみ適用され、その他の建物は審査省略の対象外となります。
具体的には、2階建て以上の一般的な広さの住宅は新2号建築物に分類され、審査省略制度を利用できなくなります。

新築のみならず、増改築やリフォーム、模様替えなどの工事についても、建築確認が必要となります。

この変更は、特に民泊や小規模宿泊施設を開業しようとする事業者にとって、手続きや準備にかかる時間やコストが増加する可能性があるため、十分な事前準備が求められます。

なぜ変わる？建築物省エネ法の改正

4号特例の縮小は、主に建築物省エネ法の改正に基づいています。
この改正は、地球温暖化対策やエネルギー効率向上を目的としており、特に新築建物に対して厳格な省エネ基準が導入されることになります。

これにより、建築物は単に「居住する場所」ではなく、エネルギー効率を重視した設計が求められるようになります。

特に、新2号建築物では、確認申請時に構造や省エネに関する図書の提出が必要となります。また、増築や改築、リフォームを行う場合も、省エネ基準への適合が求められるため、設計段階での対応が重要となります。

【民泊投資家必見】建築物の分類チェックリスト｜新築・リフォーム

2025年4月の変更に備えて、民泊投資家や施設オーナーは、建築物が新しい基準に合致しているかどうかを確認する必要があります。

以下は、変更後の基準に該当するかを確認するためのチェックリストです。

建物の規模・構造の確認

・平屋か二階建て以上か

平屋（1階建て）の場合：新3号建築物として分類される可能性が高い。

→敷地面積の確認へ
2階建て以上の場合：新2号建築物に分類され、審査省略制度の対象外となる。

・敷地面積の確認

延べ面積が200㎡以下の建物：新3号建築物として分類される

延べ面積が200㎡超の建物：新2号建築物に分類され、審査省略制度の対象外となる。

木造か鉄骨造か

木造かそうでないかは、2025年4月以降の分類基準とはならない。

省エネ基準への適合（新２号建築物）

・新築の場合

省エネ基準を満たしているか確認（断熱性能、冷暖房設備の効率など）。

・増築・改築・リフォームの場合

増築や改築部分が新しい省エネ基準に適合しているか確認。

特に省エネ設備の導入や改修が必要です。

これらの項目を確認し、新築予定の建物、現在所有している物件がどのように分類されるのかを把握しておきましょう！

ニセコ・富良野での冬季工事に注意！4号特例縮小の影響

4号特例縮小のデメリット

これまで特例措置として免除されていた手続きが増えることによるデメリットは、以下のようなものが挙げられます。

設計・施工コストの増加

→ 構造計算が義務化されるため、設計費用や施工費用が上昇し、投資回収期間が長引く可能性がある。

確認申請の手間と期間の増大

→ これまで簡略化されていた建築確認が厳格化され、許可取得に時間がかかる。開業までのスケジュール管理が重要に。

物件選定のハードル上昇

→ 低コストで民泊運営できる物件が減少し、新規参入の難易度が上がる。

【ニセコ・富良野で民泊投資を考える方向け】北海道での影響

ニセコ・富良野といった北海道のリゾート地は民泊投資家に非常に人気ですが、寒冷地ならではの影響もあります。

施工期間の長期化による冬季工事のリスク

→先述の通り、 4号特例縮小により確認申請や構造計算の手続きが増え、着工が遅れる可能性がある。結果として冬季に工事が重なり、積雪や凍結による作業効率の低下や追加コストが発生。

寒冷地特有の暖房費負担の増大

→ 施工遅延により冬季の暖房稼働が必要になるほか、耐寒性能強化のための設備投資も増加し、初期費用とランニングコストの両方が上昇。

寒冷地での民泊投資は、4号特例の縮小に伴い増大する投資額も考慮に入れて改めて利回り率を計算する必要があります。

こうした問題に対応するためには、ニセコ・富良野などの地域を専門とする不動産会社に相談するのが有効です。

JANKENの記事ではニセコ・富良野のおすすめ不動産会社を紹介しています。
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4号特例縮小のメリット

一方で、4号特例縮小によるメリットも存在します。

建物の安全性向上

→ 構造計算が義務化されることで耐震性・耐久性が確保され、災害時のリスクが軽減。

建築基準の適正化

→ 小規模建築でも適切な審査が行われるため、質の高い建物が増え、市場価値の向上につながる。

投資物件の信頼性アップ

→ 民泊利用者にとって安心できる施設となり、長期的な集客力や評価の向上が期待できる。

まとめ：4号特例縮小後の民泊投資で成功するための対応策

4号特例縮小の影響を理解して計画的な建築・リフォーム計画を！

4号特例の縮小により、確認申請の手間や施工期間の延長、コスト増加が避けられません。
特に北海道の寒冷地では、冬季工事によるリスクや暖房費の影響を考慮する必要があります。

成功するためには、早めの設計・申請準備、寒冷地向けの建築計画、資金計画の再確認が重要です。

市場環境の変化を理解し、慎重な計画を立てることで、収益性の高い民泊運営を実現しましょう。

慎重な業者の選定が民泊投資の成功につながる

2025年4月以降、建築基準法の改正により、確認申請が必要となるケースが増加します。特に、新築や大規模なリフォームを行う際は、事前に確認申請の要否を確認することが重要です。

確認申請が必要な場合、業者の選定が非常に重要になります。建築士が在籍しているか、または建築士との連携体制が整っているかを確認しましょう。
これまで建築士が在籍していなかった業者は、外注などで対応する必要がありますが、新たな手順が一つ増えることによって連携不足による計画の遅延や変更のリスクが考えられます。

今後5年程度は、業者の淘汰が進むと予想されます。そのため、2025年4月以降にリフォームを検討している方は、業者の実績や体制を慎重に見極めることが大切です。

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