不動産投資で最大収益狙うなら民泊投資！利回りの違いはどれくらい？

物件のオーナーになり、他者にその物件を貸し出すことで、継続的に収益を上げることが期待できる不動産投資。

オーナーとしての主な物件活用方法は「賃貸経営」もしくは「民泊経営」が挙げられます。

実はこの二つ、比べてみると、民泊経営のほうが圧倒的に利回りが大きくなるんです！

毎年多くの観光客を迎える民泊トレンドの中心地・北海道を例に、各経営形態でどれくらい利回りの差が出るのか、早速比べてみましょう！

そもそも民泊投資とは？内容と魅力

不動産投資で代表的な方法の1つである「賃貸経営」に対して、近年のインバウンド需要の増加によって注目を集める「民泊経営」。

その投資形態には、次のような特徴やメリットがあるんです！

短期滞在、価格調整による高い収益性

所有した不動産に入居者を募って家賃収入を得る「賃貸経営」では通常、年単位の長期契約が結ばれます。

その契約期間内に、1ヶ月当たりの決まった額が安定した家賃収入として入ってきます。

一方「民泊経営」では、日単位で宿泊客を迎え入れ、その度に宿泊費を収入として得ることができます。

賃貸の経営に比べて安定性が劣る部分もありますが、シーズンによる価格調整をはじめとする柔軟な戦略設計を効率的に行えば、高い収益性を維持することが可能です。

柔軟な経営形態

「民泊経営」と一言で言っても、その方法は様々です。

まず、所有する不動産を利用して、自分自身で民泊を運営する方法があります。

この方法では、不動産を一から準備する場合に多くの初期費用がかかったり、ゲストとのやりとりをはじめとする煩雑な業務を自分で行う必要がありますが、売り上げのすべてが自分に入ってくるというメリットがあります。

また、民泊の運営を代行業者に任せる方法もあります。

業者委託のための経費はかかるものの、その業者の豊富なノウハウを活かした安定運用が期待できます。

さらに、「転貸」と呼ばれる、借用した不動産を民泊に利用する方法では、自分自身も借主に家賃を払う一方、不動産所有のための初期費用を大幅に抑えることが可能です

それぞれの経営に適する不動産

「賃貸経営」では、長期にわたる生活を前提として契約が行われます。

したがって入居者は、比較的新しく、長期の生活に快適な物件を好む傾向があります。

一方「民泊経営」では、短期滞在の目的（主に観光）を達成できるかどうか、つまりその物件の立地や利便性に重きをおきます。

立地や利便性を確保できる既存の物件を購入することができれば、築年数の長い民泊物件の経営を軌道に乗せることも、比較的容易に視野に入れられるでしょう。

民泊投資のメリットやデメリットについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください！

不動産投資の最前線！民泊投資のメリット・デメリットとは？

PR｜民泊経営の節税対策には、法人設立がおすすめ

民泊経営の節税対策として、法人設立をおすすめします。

法人化しますと、民泊運営の収益が会社の売上となり、役員報酬の支払いや経費の計上によって所得を減額することができます。

また、法人設立により、個人事業として行う場合にくらべ、より多くの経費を計上することができます。

退職金の積立金や年間800万円までの接待交際費、税理士への報酬なども経費とすることができます。

法人設立は、減税対策として非常に有効です。

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利回りの定義と種類について

ここまで「賃貸経営」と「民泊経営」に違いについて見てきましたが、やはり一番気になるのはその不動産に投資することで得られる利益です。

通常、投資した額に対して1年間であがった収益の割合を指すのが「利回り」ですが、その定義によって以下3つの種類に分けられます。

各投資形態の利回りを比べるため、まずはその種類を簡単にご説明します。

表面利回り

「表面利回り」とは、不動産を利用して得た1年間の収入を、不動産を購入した際の価格で割ったものです。

不動産の所有によって発生する税金や、民泊運営に必要とされる諸経費は含まれないため、大まかな指標だといえます。

想定利回り

「想定利回り」は、賃料の相場や現状の賃料収入をもとに計算します。

賃料の安定を前提としたうえで、部屋が空き室になる期間を考慮せずに算出するため、実際の利回りは想定利回りを下回ることが多くなります。

実質利回り

「実質利回り」とは、税金や民泊運営の諸経費を差し引いて算出されるものです。

民泊経営によって、実際に手元に残る額がどれくらいになるのか考える際には、この実質利回りが最も重要になります。

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民泊投資の資金調達なら、不動産担保ローンをお勧めします。

民泊投資は、物件取得費用に加え、開業費用としてリフォーム費用など約200万円ほどが必要となります。
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民泊投資なら利回りが最大〇〇倍！

それではいよいよ、「賃貸経営」と「民泊経営」でどれくらい利回りの違いが出るか比べてみましょう。

ここでは、住宅街もありながら、多くの観光客をターゲットにした民泊が軒を連ねる北海道の富良野・倶知安エリアに焦点を当てていきます。

また、先ほど確認したように、最も純粋な利益を示す実質利回りを指標として見ていきます。

まず、富良野・倶知安の賃貸及び民泊経営で得られる1ヶ月の収入と利益を、それぞれ以下の表にまとめます。

通常、清掃費や税金等、運営のための諸経費を考慮すると、収入の約6割が利益として手元に残る計算になります。

1LDK/1Bedroom	富良野	倶知安
賃貸	4.0万円（利益：2.4万円）	7.3万円（利益：4.4万円）
民泊	26.1万円（利益：15.7万円）	19.8万円（利益：11.9万円）
民泊経営で賃貸の…	約6.5倍の利益	約2.7倍の利益

2LDK/2Bedroom	富良野	倶知安
賃貸	5.5万円（利益：3.3万円）	8.8万円（利益：5.3万円）
民泊	62.3万円（利益：37.4万円）	38.3万円（利益：23.0万円）
民泊経営で賃貸の…	約11.3倍の利益	約4.3倍の利益

3LDK/3Bedroom	富良野	倶知安
賃貸	7.5万円（利益：4.5万円）	13.7万円（利益：8.2万円）
民泊	98.1万円（利益：58.9万円）	64.8万円（利益：38.9万円）
民泊経営で賃貸の…	約13.0倍の利益	約4.7倍の利益

※1Bedroom（寝室が1つ）の民泊＝1LDK、2Bedroom（寝室が2つ）の民泊＝2LDK…として考えます。

※データは2022年のもの、民泊は分析サイトのAirDNA、賃貸はスーモ参照。

賃貸に比べて民泊経営の利益が大きくなることが、すでに一目瞭然です！

続いて、各経営形態の実質利回りを見ていきます。

実質利回り（％）＝年間利益／初期投資額×100

事例）土地80坪に新築で2階建て木造アパート1棟4戸を建てる場合

※初期投資は賃貸・民泊経営どちらも物件準備費（土地、建物）とし、民泊は1戸あたりの家具家電150万円を考慮する

※1LDK→1戸あたり46.2平米＝13.97坪

　2LDK→1戸あたり59.4平米＝17.96坪

　3LDK→1戸あたり79.2平米＝23.95坪

　共用部→39.6平米＝11.97坪

として面積を試算

※建築費は木造1坪56万円とする

以上の情報から、富良野・倶知安における賃貸及び民泊経営の実質利回りを以下の表にまとめます。

1LDK/1Bedroom	富良野	倶知安
賃貸	（年間利益28.8万円÷初期投資4496万円）×100＝0.6％	（年間利益52.8万円÷初期投資6259万円）×100＝0.8％
民泊	（年間利益188.4万円÷初期投資5096万円）×100＝3.6％	（年間利益142.8万円÷初期投資6859万円）×100＝2.0％
民泊経営で賃貸の…	＋3.0％の利回り	＋1.2％の利回り

2LDK/2Bedroom	富良野	倶知安
賃貸	（年間利益39.6万円÷初期投資5389万円）×100＝0.7％	（年間利益63.6万円÷初期投資7152万円）×100＝0.9％
民泊	（年間利益448.8万円÷初期投資5989万円）×100＝7.4％	（年間利益276万円÷初期投資7752万円）×100＝3.5％
民泊経営で賃貸の…	＋6.7％の利回り	＋2.6％の利回り

3LDK/3Bedroom	富良野	倶知安
賃貸	（年間利益54万円÷初期投資6731万円）×100＝0.8％	（年間利益98.4万円÷初期投資8494万円）×100＝1.1％
民泊	（年間利益706.8万円÷初期投資7331万円）×100＝9.6％	（年間利益466.8万円÷初期投資9094万円）×100＝5.1％
民泊経営で賃貸の…	＋8.8％の利回り	＋4.0％の利回り

以上の表から、富良野・倶知安両地域において、賃貸よりも民泊のほうが利回りが高くなることがわかりました。

不動産投資で大きな利回りを得るなら、民泊経営！

今回の記事はいかがでしたか？

月の家賃収入が決まっている賃貸経営と比べ、民泊経営で集客を成功させることができれば、より大きな利益を生むことが可能です。

もちろん、民泊経営による利回りを最大化するためには、投資額に見合った場所の選択や効率の良い集客方法を学びつつ、起こりうるリスクを予測していくことが重要です。

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