【富良野房地產投資】中富良野鹿討開發計畫｜建材飆漲下的營運實績與資產配置

中富良野鹿討（Shikauchi）土地與酒店開發計畫：守護資產的民宿不動產投資

在變動劇烈的北海道不動產市場中，許多投資者盲目追求眼前的超額回報。然而，Kukan Inc. 的核心理念截然不同：「比起單純追求帳面上的勝利，如何保護資產並確保穩定性（不敗），才是投資的重中之重。」 我們此次推出的項目位於中富良野的戰略要地——「鹿討（Shikauchi）」。這是一個結合了 2025 年 6 月已開業酒店（Lot A）與相鄰三塊開發用地（Lot B, C, D）的綜合開發計畫，旨在為投資者建立穩健的資產屏障。

Lot A：收益的起點——「即戰力」收益資產

目前，日本的房地產投資與建築業界正面臨巨大的逆風。由於荷莫茲海峽局勢動盪導致建築材料成本嚴重飆升，許多日本建商與在地營造廠被迫調漲 10%～20% 的報價，且新建工期延宕 1 至 2 個月已成為常態。 如同過去的「木材危機（Wood Shock）」，一旦建築成本上漲，就無法保證會回到原本的低點，市場極有可能維持在高價位繼續運行。

建材成本飆升下，全新（築淺）收益物件的價值倍增

在這樣艱難的市況下，海外投資者在北海道富良野地區最明智的選擇是什麼？

答案是：確保「已經完工、相對全新且已取得飯店營業執照（旅館業許可）的營運中物件」。本計畫正是受惠於訪日遊客（Inbound）紅利，在目前市況下最強韌的富良野房地產資產配置（Portfolio）。在新建成本高漲、漫長工期會侵蝕利潤的現在，能讓投資者從購入首日起便獲得穩定現金流的 Lot A，將成為最強的「防禦性資產」。

首年營運實績公開：富良野鹿討地區的營運中飯店（Lot A）

以下是本專案第一年真實的 Airbnb 與飯店營運成績單：

首年營運實績（2025年6月～2026年5月預估）

• 總營業額： ¥9,249,042 JPY
• 客房總收入： ¥7,735,535 JPY
• ADR (平均客房單價)： ¥36,488 JPY
• OCC (住房率)： 58.08%
• RevPAR (平均客房收益)： ¥21,192 JPY
• 平均每晚住客人數 / 入住晚數： 4.5人 / 2.1晚

邁向第二年的收益管理（營收最大化）戰略

營運首年，為了在富良野市場迅速提高認知度與住房率（OCC），我們採取了刻意壓低單價的戰略，成功達成超過 58% 的高住房率。進入第二年後，我們的營運策略將全面升級，導入精準的收益管理（Revenue Management），主打高單價客群，有計畫地進一步推升整體營收與淨利。

活用開發用地（Lot B, C, D），打造中富良野的資產配置戰略

本計畫真正的無窮潛力，在於還有 3 塊可自由設計建築的開發用地（土地）保留至今。

錯峰進場的明智抉擇與未來的區域管理

在建材高漲的當下，您可以先享受 Lot A 帶來的穩定收益；待未來市況回穩時，再伺機啟動剩餘土地的開發。「擁有選擇錯峰進場的餘裕」，正是本房地產專案最大的優勢。 未來新建案落成後，目前營運中的 Lot A 將可轉型為「區域管理樞紐兼員工宿舍」。

當員工未使用時，它依然能作為 Airbnb 繼續創造收益；同時作為管理中心，高效運作整個區域。JANKEN 團隊（營運：Kukan Inc.）不僅僅是買賣房屋，我們更能為您提供以 3 年、5 年為單位，洞察未來市況的專案規劃與擴張提案。

掌握富良野地區的在地（LOCAL）人脈：JANKEN 團隊的全面支援

在總體經濟影響下，不動產投資的選擇日益受限，現在正是同時持有「營運中新屋」與「未來開發用地」的絕佳時機。 JANKEN 團隊（營運：Kukan Inc.）擁有深厚的富良野・中富良野在地網路。無論是安排當地優質的營造廠，或是解決北海道雪國投資最大痛點的「冬季除雪業者」，我們都能為您妥善安排。

我們期待找到能與我們產生共鳴、共同加速鹿討區域發展的長期夥伴。如果您追求的不是短期的轉手價差，而是希望在中富良野這片土地上建立永續的資產傳承（Legacy），誠摯邀請您與 JANKEN 團隊（Kukan Inc.）聯繫，我們將全力協助您做出最明智的選擇。