民宿经营的注意事项｜详细解释容易遇到的问题！
2024.05.11
民宿经营在外国游客增加和国内旅游业发展的推动下备受关注。
许多人可能正在考虑开始经营民宿。
本文将清楚地介绍民宿经营时需要注意的各种程序和技巧。
民宿是什么？
民宿指的是将自己的不动产出租作为住宿设施。
由于外国游客数量增加和旅游需求增加，住宿设施短缺，民宿成为备受关注的业务。
民宿经营的注意事项
尽管民宿经营因外国游客数量增加和旅游需求增加而备受关注，但在开展民宿业务时，需要进行各种程序和提高房源吸引力的努力。
了解正确的步骤和经营方法是非常重要的。
以下是开展民宿经营时需要注意的事项。
开始经营民宿前的注意事项
- 开始民宿之前的注意事项有3个
- 仔细选择地区
- 有些地区不允许经营民宿业务
- 确认必要的消防设施
- 如果在公寓中开始经营民宿，需确认管理规定
- 也可能无法享受住房贷款减税
- 如果是拥有物业，则需要与债权人确认
民宿经营中的注意事项
- 统一室内装修和设施
- 将空间装修成舒适的环境
- 通过欢迎指南预防问题
- 在租赁合同中记录解决问题的条款
- 关注预订网站的内容
- 参加民宿保险
- 管理和保存民宿用户名单三年
本文还将简要介绍民宿新法规的规定！
开始经营民宿前的注意事项
首先，我们将介绍开始经营民宿前的注意事项。
尽管民宿业务备受关注，但在新进入市场之前，我们需要了解的事情。
让我们详细了解民宿经营前的注意事项，以便正确理解并避免风险。
民宿经营前的注意事项主要包括：
- 有3个关于民宿的注意事项
- 仔细选择地区
- 有些地区不允许经营民宿业务
- 确认必要的消防设施
- 如果在公寓中开始经营民宿，需确认管理规定
- 也可能无法享受住房贷款减税
- 如果是拥有物业，则需要与债权人确认
以上信息供参考！
1.民宿经营的方式有3种 | 民宿经营前的注意事项
民宿经营有多种方式，每种方式的特点都有所不同。了解每种特点，并选择符合自己经营风格的方式开始吧！
① 旅馆业民宿：适合想全年营业的人！
旅馆业民宿的最大特点是，没有年度营业日限制。因此，适合想全年经营民宿业务的人。
但是，要注意的是：
〇需要根据建筑基准法将建筑物用途更改为“酒店或旅馆”，这需要进行大规模的改建工程和向自治体进行申请确认
〇可能需要前台和管理员的常驻
〇经营需要得到自治体的许可，营业范围也受限制
因此，开展经营的门槛相对较高。
② 特区民宿：针对外国游客的特例制度！
特区民宿（正式名称：国家战略特别区域外国人滞在设施经营业务）没有年度营业日限制，并且不需要根据建筑基准法将建筑物用途更改为“酒店或旅馆”。
因此，年中可以营业，而且门槛较低，不需要前台和管理员常驻。
但需要注意的是，特区民宿是针对外国游客的特例制度，因此可以开展此类活动的自治体数量有限。
③ 新法民宿：只需届出即可开始的新制度！
新法民宿（根据“住宅宿泊事业法”进行的民宿经营）是门槛较低的制度，只需届出即可开始经营。
尽管有可以较早开始经营的优点，但也存在一些缺点，例如只能在住宅用不动产中开展经营，年度营业日最多180天，不适合进行正式的民宿业务等。
这种制度更适合利用家里空余空间进行副业。
参考资料：国土交通省 – 民泊概要
2.仔细选择地区 | 民宿经营前的注意事项
民宿经营的关键在于在需求旺盛的地区开展经营。
考虑到旅游地和从火车站出发的方便程度以及游客数量等因素，选择具有高吸引力的地区是至关重要的。
具体来说，可以考虑以下因素：
- 从最近的火车站或机场出发的方便程度
- 前往主要商业街或旅游景点的便利性
- 正在考虑经营民宿的市镇的客房出租率
- 正在考虑经营民宿的市镇的游客入境人数和住宿人数
- 正在考虑经营民宿的市镇的民宿预订情况
以上因素都值得参考！
3.有些地区不允许经营民宿 | 民宿经营前的注意事项
一些自治体可能会通过条例等对民宿经营进行规范或禁止。
在一些自治体中，可能会设立对邻里居民进行宣传等行为规范。
首先，让我们查看正在考虑进行民宿投资的自治体的条例吧！
建议通过以下网站进行查看↓↓
国土交通省 – 各自治体情况
4.确认必要的消防设施｜开始民宿之前的注意事项
在开始民宿业务的物业中，需要注意的是安装消防设施的义务比一般住宅更为严格。
民宿物业被视为特定防火对象（旅馆、酒店、住宿场所以及其他类似设施），因此即使只出租一间房间，也必须配备高度的消防设施。
根据房间的大小和经营民宿的类型（旅馆业、特区民宿、新法民宿），所需的设施可能有所不同。
在开始之前，要事先了解每个房间需要什么设施。
详情请参阅以下网站！！↓↓ https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/suisin/post20.html
5.如果从公寓楼开始，请查看管理条例｜民宿经营前的注意事项
需要注意的是，即使明文规定未禁止民宿经营，也经常规定为“仅用作住宅，不得允许其他用途”。在这种情况下，民宿经营被视为“用于谋取利润而非作为住宅使用”，因此被禁止。
6.也可能无法享受住房贷款减免或减税｜民宿经营前的注意事项
如果在通过住房贷款购买的住宅内开始经营民宿，需要注意可能无法享受住房贷款减免的情况。住房贷款减免是针对购买住房的减税政策，因此如果将住房用于民宿经营，则可能无法享受减税政策。
在经营民宿的同时享受减税政策的情况也可能存在，因此，考虑在通过住房贷款购买的住宅内经营民宿的人士建议咨询税务师或民宿经营代理商等。
7.对于所有权物业，需向债权人确认｜民宿经营前的注意事项
考虑在通过住房贷款购买的物业内经营民宿的人士建议与金融机构进行咨询。因为住房贷款协议中通常规定“仅用作住宅使用”，需要确认是否违反了这一条款。
如果未经金融机构同意开始民宿经营，则可能被视为违反合同并要求立即全额偿还贷款，敬请注意。
民宿经营的注意事项
在这里，我们将介绍民宿经营的注意事项。获得民宿经营许可是起步的关键。
在这里，我们将告诉您如何避免经营中的问题，以及如何使物业更具吸引力！
民宿经营的注意事项可以大致分为：
• 给内饰和设施统一感
• 将空间改造成舒适的环境
• 通过欢迎指南预防问题
• 在租赁合同中制定解决问题的规定
• 精心选择预订网站的内容
• 购买民宿保险
• 保留民宿客人名单3年
现在让我们逐一详细讨论一下！
1.给内饰和设施统一感｜民宿经营的注意事项
内饰和设施对客人的满意度非常重要。
在选择内饰和设施时，一些技巧包括：
• 考虑到民宿网站上的照片，选择能够显得美观的物品
• 根据房间的主题或概念进行选择
不要购买太多昂贵的物品，因为这可能会影响到收入。在保持清洁和统一感的同时，记住在预算范围内购买。
2.将空间改造成舒适的环境｜民宿经营的注意事项
为了让客人感到舒适，最起码需要对房间进行一定程度的改造。
特别需要注意的是：
• 将卫生间改造为坐便式
• 确保卫生间和浴室分开
• 适当更换墙纸或地板，以保持内饰的清洁感
由于民宿经常会接待海外旅客，因此将卫生间改造为坐便式并将卫生间和浴室分开非常重要。此外，为了吸引长期住宿客人，也需要注意内饰的清洁感。
3.通过欢迎指南预防问题｜民宿经营的注意事项
欢迎指南（提供民宿设施使用说明的指南）非常有效，可以预防问题的发生。
一些重要的内容包括：
• 房屋规则
• 设施的使用手册
• 紧急联系方式
• 紧急情况下的应对方法
• 附近的旅游景点和餐厅
• 外币兑换处
编写欢迎指南时需要注意：
• 针对外国旅客，确保内容能够用英语、中文和韩语进行解释
• 即使在日本是理所当然的事情也应该写上，以防万一
• 提醒客人注意噪音和垃圾问题
例如，在规则中写上室内禁止穿鞋，就可以避免因穿鞋而引起的问题。
考虑到外国客人的需求，做好这方面的准备不仅可以预防民宿问题，还可以让外国客人更愿意再次光顾。
我强烈建议您在欢迎指南中附上欢迎词。
4.在租赁合同中记载处理问题的条款｜民宿经营上的注意事项
在经营民宿时，确保租赁合同中包含处理问题的条款是至关重要的。
因此，在开始民宿经营时，需要审查租赁合同的内容，添加必要的条款以应对可能发生的问题。可以考虑制定入住和退房时间、禁止事项、清洁要求等规定，并设置不会给周围居民带来麻烦的禁止事项。
此外，制定室内设施损坏的明确处理指南也是非常重要的。
确保在合同中详细记录处理措施，以免因遇到问题而束手无策。
5.注重预订网站的内容｜民宿经营上的注意事项
为了顺利经营民宿，通过民宿网站展示物业的吸引力非常重要。在注册民宿信息时，有三个关键点需要注意。
首先，选择留下深刻印象的照片是重要的。
宿客通常会通过照片来选择住宿地点。因此，务必选择清洁并令人印象深刻的照片，例如保持拍摄地点清洁并突出照片的美感。
其次，使用简洁而吸引人的标题。
为了吸引宿客的眼球，应该选择简单易懂且引人注目的标题。例如，可以包含周围设施信息和民宿设施的吸引力，例如“距离浅草仅需步行10分钟！配有温泉的〇〇民宿”。
最后，确保支持多种语言。
由于民宿经常会吸引来自海外的宾客，因此支持英语、中文和韩语等多种语言至关重要。虽然现在有很多方便的翻译工具，但最好还是请翻译公司进行审查，以避免出现不自然的表达。
充分利用民宿网站的列表页面，吸引更多的客人入住。
6.加入民宿保险｜民宿经营上的注意事项
有人可能会认为已经购买了火灾保险，因此家居保险已经足够了。
然而，住宅火灾保险通常不包括民宿经营期间发生的物品损坏、盗窃、火灾等损失。
因此，购买民宿专用保险对于应对潜在的问题至关重要。
该保险费用通常在年2.5万至5万日元左右，我建议您购买。以下是一些代表性的保险概述。
| Airbnb 房东保险 | 《优点》 ・Airbnb 提供的民宿主保险 ・无需额外费用或申请，自动适用 ・适用于主人因事故造成他人受伤并索赔损害赔偿的情况等 《缺点》 ・不能替代住宅保险或租赁保险 ・现金、有价证券、主人以外人员拥有且主人未管理的房地产等不适用 ・因正常使用而导致的磨损或划痕不在「日本主人保险」的适用范围内 ・贵重金属、艺术品、收藏品等特定类型的财物赔偿范围有限 |
| Bright Reach （引自 Mitsui Sumitomo Insurance） | ・该公司提供范围广泛的保险，包括对业主造成的损失以及对客人和第三方造成的损失。 ・在此介绍的 BrightReach 公司除提供保险外，还提供私人住宿物业介绍服务和财务咨询。 ・每年 45,000 日元起。 |
| 民宿民宿协会的民宿物件保障服务（引自 Mitsui Sumitomo Insurance） | ・该公司提供范围广泛的保险，包括对业主造成的损失以及对客人和第三方造成的损失。 ∙ 在出现问题时提供紧急支持。 ・会员年费根据房屋大小而定，起价为 25,000 日元。 |
7.管理并保存民宿客户名单3年｜民宿经营上的注意事项
在民宿经营中，需要记录并保存宿客的名单，包括以下信息：
- 日本居民：宿客姓名、地址、职业以及入住日期
- 外国人：国籍和护照号码
这些记录需要保存3年。
需要注意的是，在委托管理公司进行家主不在型出租民宿的情况下，如果管理公司未能管理好客户名单，民宿业主根据民宿新法的规定可能会面临处罚。
因此，需要注意此类情况。
民宿新法特有注意事项
这里我们将根据近年备受关注的民宿新法，介绍在运营民宿时需要特别注意的事项。
民宿新法特有的注意事项主要包括：
・符合法律要求
・受民宿新法规定的180天营业日限制
・开业后的报告义务
・可能产生的管理委托义务
・卫生管理措施的法定义务
让我们一一来看！
1.符合法律要求｜民宿新法特有的注意事项
根据民宿新法，开展民宿业务需要满足以下设施要求和居住要求。
【设施要求】
必须具备 “厨房”、”浴室”、”厕所”、”洗漱设施” 这四种设施。
【居住要求】
民宿的对象必须是
（1）”当前实际作为人们生活据点使用的房屋”
（2）”正在招租的房屋”
※也包括限定入住对象的房屋（员工宿舍等）
（3）”随时供其所有者、承租人或转租人居住的房屋”
（例如）别墅、度假屋等
需要注意的是，必须是用于居住的房地产，而不是商业用途的房地产。
2.民宿新法规定的180天营业日限制｜民宿新法特有的注意事项
根据民宿新法规定，一年内只能经营180天。因此，民宿业务更适合作为利用自己住所空闲空间的副业，而不是为了获得稳定的收入。
3.开业后的报告义务｜民宿新法特有的注意事项
民宿设施开业后，需要每两个月向县知事报告以下事项：
- 入住天数
- 入住人数
- 总入住人数
- 不同国籍入住人数的细分
如果违反报告义务，或者提供虚假报告，可能会受到30万日元以下的罚款，请务必注意。
4.可能产生的管理委托义务｜民宿新法特有的注意事项
根据民宿新法，除非民宿业务的使用物权人居住并且在规定的时间内进行管理（有客人时原则上不超过1小时），否则都要求委托管理。如果民宿业务的使用人员不居住在内，则无论规模如何，都需要委托管理。
尽管委托管理会增加额外费用，但可以减轻民宿经营的负担，并且可以获得基于丰富经验的客观建议等优点。
5.卫生管理措施的法定义务｜民宿新法特有的注意事项
民宿物业需要定期清洁、通风、更换床上用品，以及在发生传染病时向卫生所报告等最基本的卫生管理措施。
不要完全依赖管理代办公司，而要自己定期检查，以确保不违反卫生管理措施义务。
摘要
本文介绍了民宿经营时需要注意的事项，分为两个部分：
民宿开业前的注意事项：
- 民宿的注意事项有三个。
- 必须仔细选择区域。
- 有些地区不允许经营民宿。
- 必须确认必要的消防设施。
- 如果在公寓中经营，必须检查管理规定。
- 开始民宿经营可能会导致无法享受住宅贷款减免或减税。
- 对于拥有物业的情况，需要确认债权人。
民宿经营的注意事项：
- 要统一室内装饰和设施。
- 将空间装修得舒适。
- 使用欢迎指南来预防问题。
- 在租赁协议中记录处理问题的规定。
- 注重预订网站的内容。
- 参加民宿保险。
- 管理并保存民宿客户名单三年。
通过谨慎了解以上注意事项，可以更加明智地开展民宿经营，并与民宿经营代理公司商讨租金估算等事宜，以确保获得稳定的收益。
JANKEN是一项专注于民宿投资的服务。 我们利用积累的经验和网络上难以找到的本地信息，在房地产获取到民宿运营的所有阶段支持投资者。 如果您正在考虑在北海道进行民宿投资，请随时咨询我们！
