不動產投資最大收益就選民宿投资！收益率有多少差異？
2024.04.20
成為物業的所有者，並將該物業出租給他人，可以期待持續獲得收益的民宿投资。
作為業主，主要的物業利用方法是「租賃經營」或者「民宿經營」。
實際上比較這兩者，民宿經營的回報率顯著更高！
以每年迎來大量遊客的民宿趨勢中心地——北海道為例，來看看這兩種經營模式的回報率有多大差異！
民宿投资是什麼？內容與魅力
對於“租賃經營”這一不動產投資的傳統方式，還有一個在疫情過後預期將增加的入境需求的“民宿經營”。
這種投資方式具有以下特點和優勢：
短期停留，通過價格調整達到高收益
在“租賃經營”中，通常會與租戶簽訂長期合同，並在合同期內每月獲得固定的租金收入。
而在“民宿經營”中，則可以每天接待遊客並收取住宿費用。
與租賃經營相比，雖然在穩定性方面略有不足，但如果能夠靈活地進行包括季節價格調整在內的策略設計，就可以維持高收益。
靈活的經營方式
“民宿經營”一詞雖然聽起來簡單，但其實施方式多種多樣。
首先，你可以使用自己的不動產自行運營民宿。
這種方式可能需要從零開始準備不動產，涉及大量的初期費用和管理工作，但所有收益都將直接歸你所有。
另一方面，你也可以選擇將民宿的運營委託給專業公司。
雖然需要支付一定的管理費用，但可以利用專業公司的經驗進行穩定運營。
還有一種方法是使用租來的不動產進行民宿經營，這稱為“轉租”。
這種方式可以大大節省購買不動產所需的初期投資。
各種經營方式適合的不動產
“租賃經營”通常涉及長期居住，租戶通常偏好較新且適合長期居住的物業。
而“民宿經營”則重視是否能滿足短期停留（主要是旅遊）的需求，即物業的地理位置和便利性。
如果能購買到地理位置優越、便利性高的現有物業，即使是建築年代較久的物業，也較容易開展民宿經營。
想要了解更多關於民宿投资的優
关于收益率的定义和类型
到目前为止，我们已经了解了“出租经营”和“民宿经营”的区别，但最让人关心的还是通过这些不动产投资能够得到的收益。
通常所说的“收益率”是指将一年内的收益与投资金额的比例，但根据定义，它可以分为以下三种类型。
为了比较各种投资形式的收益率，首先简单介绍一下这些类型。
表面收益率
“表面收益率”是指将一年内通过不动产获得的收入除以购买该不动产时的价格。
这一计算不包括因拥有不动产而产生的税费或民宿经营所需的各种费用，因此可以说是一个大致的指标。
预期收益率
“预期收益率”是根据租金市场或当前的租金收入来计算的。
它是在假设租金稳定的前提下计算的，不考虑房间可能空置的时间，因此实际收益率往往低于预期收益率。
实际收益率
“实际收益率”是扣除税费和民宿经营的各种费用后计算的。
在考虑通过民宿经营实际能留在手中的金额时，这个实际收益率是最重要的。
民宿投资的收益率最高可达几倍！
现在，让我们来比较一下“出租经营”和“民宿经营”的收益率差异。
这里以北海道的富良野・倶知安地区为焦点，这个地区既有住宅区也有许多面向大量游客的民宿。
如前所述，我们将使用显示最纯粹利润的实际收益率作为标准。
首先，我们将富良野・倶知安地区通过出租和民宿经营得到的一个月的收入和利润汇总如下表。
通常情况下，考虑到清洁费、税金等经营费用，大约60%的收入可以作为利润保留。
| 1LDK/1Bedroom | Furano | Kuttyan |
| 租约 | 40,000日元（利润：24,000日元） | 73,000日元（利润：44,000日元） |
| 民宿 | 261,000日元（利润：157,000日元） | 198,000日元（利润：119,000日元） |
| 民宿管理和租赁… | 约为利润的 6.5 倍 | 约为利润的 2.7 倍 |
| 2LDK/2Bedroom | Furano | Kuttyan |
| 租约 | 55,000日元（利润：33,000日元） | 88,000日元（利润：53,000日元） |
| 民宿 | 623,000日元（利润：374,000日元） | 383,000 日元（利润：230,000 日元） |
| 民宿管理和租赁… | 约为利润的 11.3 倍 | 利润增加约 4.3 倍 |
| 3LDK/3Bedroom | Furano | Kuttyan |
| 租约 | 75,000日元（利润：45,000日元） | 137,000日元（利润：82,000日元） |
| 民宿 | 981,000日元（利润：589,000日元） | 648,000日元（利润：389,000日元） |
| 民宿管理和租赁… | 约为利润的 13.0 倍 | 约为利润的4.7倍 |
※一卧室民宿相当于1LDK，两卧室民宿相当于2LDK…我们以此为基准。
※数据来源于2022年，民宿数据参考AirDNA网站，租赁数据参考SUUMO网站。
与租赁经营相比，民宿经营的利润显然更大！
接下来，我们将查看各经营形式的实际收益率。
实际收益率（％）= 年利润 / 初始投资额 × 100
例子）如果在80坪的土地上新建一栋两层木结构公寓，共4户
※初期投资对于租赁和民宿经营来说都包括物业准备费用（土地、建筑），民宿还需考虑每户家具家电的费用150万日元
※1LDK → 每户46.2平米 = 13.97坪
2LDK → 每户59.4平米 = 17.96坪
3LDK → 每户79.2平米 = 23.95坪
公共区域 → 39.6平米 = 11.97坪
按照以上面积进行计算
※建筑成本按照木结构每坪56万日元计算
根据上述信息，将富良野·倶知安地区的租赁及民宿经营的实际收益率汇总如下表。
| 1LDK/1Bedroom | Furano | Kuttyan |
| 租约 | （年利润288,000日元÷初始投资44,960,000日元）×100=0.6% | （年利润528,000日元÷初始投资62,590,000日元）×100=0.8% |
| 民宿 | （年利润188.4万日元÷初始投资5096万日元）×100=3.6% | （年利润142.8万日元÷初始投资6859万日元）×100=2.0% |
| 民宿管理和租赁… | +3.0% 收益率 | +1.2% 收益率 |
| 2LDK/2Bedroom | Furano | Kuttyan |
| 租约 | （年利润396,000日元÷初始投资53,890,000日元）×100=0.7% | （年利润 636,000 日元 ÷ 初始投资 71,520,000 日元）×100 = 0.9% |
| 民宿 | （年利润448.8万日元÷初始投资5989万日元）×100=7.4% | （年利润276万日元÷初始投资7752万日元）×100=3.5% |
| 民宿管理和租赁… | +6.7% 收益率 | +2.6% 收益率 |
| 3LDK/3Bedroom | Furano | Kuttyan |
| 租约 | （年利润54万日元÷初始投资6731万日元）×100=0.8% | （年利润 984,000 日元 ÷ 初始投资 84,940,000 日元）x 100 = 1.1% |
| 民宿 | （年利润706.8万日元÷初始投资7331万日元）×100=9.6% | （年利润466.8万日元÷初始投资9094万日元）×100=5.1% |
| 民宿管理和租赁… | +8.8% 收益率 | +4.0% 收益率 |
上表显示，富良野和久慈的私人住房收益率均高于租房收益率。
如果你想在房地产投资中获得高回报，那么民宿经营是一个不错的选择！
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与固定月租收入的出租管理相比，如果能成功吸引客人，民宿经营可以带来更大的利润。
当然，为了最大化民宿经营的回报，选择与投资金额相符的地点和学习高效的客源吸引方法是非常重要的，同时还需要预测可能发生的风险。
我们网站也会陆续公开北海道热门旅游地信息和民宿经营的技巧等，有助于最大化民宿收益，敬请关注！
