民宿的开始方法详解！！运营的要点和注意事项是什么？？
2024.05.20
随着全球新冠疫情的平息，访日游客和国内旅行者的数量持续增加。
在预期民宿需求将进一步增加的情况下，可能有许多人考虑开始经营民宿。
本文将详细介绍从开始民宿的方法到在公寓或自家中进行经营的方式！
民宿的开始方法
民宿，即将住宅用作住宿设施出租，但运营住宿设施需遵守“旅馆业法”，未经许可擅自开展民宿并收取住宿费是被禁止的。
因此，需要事先申请并获得许可。
接下来，我将向您说明开始民宿业务的流程。
开展民宿运营的步骤主要包括：
①选择地区
②寻找物业
③进行设施翻新
④准备室内装饰和设施
⑤申请开业许可或进行报告
⑥设置住宿费用，编写欢迎指南（宣传册）和使用条款
⑦在民宿网站上注册
⑧开始民宿运营！
开始民宿的各阶段要点
在这里，我将按照上述⑴民宿的开始方法所述的流程，详细说明每个阶段的关键点！
①地区选择 | 民宿的开始方法
民宿运营的关键是在需求高的地区进行业务。
考虑到旅游地或车站的便利性和游客的多少，选择具有高客流量的地区至关重要。
具体来说，可以考虑：
・最近的车站或机场的便利性
・主要商业区或旅游景点的访问便利性
・计划进行民宿业务的市镇的客房使用率
・旅游客流量和住宿人数
・民宿的预订情况
检查这些信息将是一个好主意。
此外，检查计划进行民宿业务的地区的地方法规也很重要。
例如长野县轻井泽町等地对民宿有严格的规定，选择地区时不要忘记确认有关民宿的条例。
②寻找物业 | 民宿的开始方法
一旦地区选择完成，接下来就是寻找适合民宿运营的物业。
有以下四种方法可以找到物业：
1.通过房地产公司寻找
可以与负责人一起挑选物业，慎重选择希望的物业。
但是，需要注意的是，并非所有房地产公司都处理民宿物业。
2.通过物业门户网站搜索
利用物业门户网站可以在线轻松地找到物业。
但是，需要注意的是，有些物业可能不允许转租，使用专门的民宿门户网站是一个技巧。
3.咨询民宿代理公司
虽然使用民宿代理公司需要支付手续费，但他们通常拥有优质物业。
此外，民宿代理公司具备旅馆业法等法律知识、各种申请方法和经营诀窍等有关民宿运营的知识。
对有兴趣经营民宿的人来说，即使只是咨询，也可能获得非常有价值的信息。
4.在自己家中开始
在自己家中进行民宿运营可以省去寻找物业的劳力和维护费用等，是一种非常有吸引力的方法。
但是，如果自己的家是公寓的话，需要注意：
・如果是租赁公寓
→检查租赁合同是否禁止转租
需要得到房东的许可
・如果是分售公寓
→需要得到公寓管理协会的许可
③进行设施翻新 | 民宿的开始方法
为了成功运营民宿，使房间对住客舒适至关重要。
关键是特别注意水系统和内部装修。
首先是水系统，建议将厕所改为西式，并将浴室和厕所分开。
民宿经常被海外游客使用，因此厕所最好是西式的。
此外，为了让长期使用民宿的客人更舒适，如将浴室和厕所分开等，需要进行适当的改进。
其次是内部装修，因为住客通过民宿网站上的照片来选择住宿地点，所以适当更换壁纸或地板等，注意内部装修的清洁感非常重要。
此外，民宿设施的运营至少需要配备厨房、浴室、厕所和洗手间等设施。
④准备室内装饰和设施 | 民宿的开始方法
室内装饰和设施是住客选择住宿地点时关注的重要因素之一。
最好根据房间的主题或概念进行选择。统一感和清洁感可以使房间显得更具吸引力。选择设计感强和耐用的物品也很重要，但过度准备昂贵的物品可能会影响收支，因此需要注意。
至少需要准备的设施包括床上用品套件、床单、面巾、垃圾桶、衣架等。
除了家具外，还需要准备盘子和清洁工具等，以便住客舒适地生活。
⑤申请开业许可或提交报告 | 民宿的开始方法
要开始民宿经营业务，必须向政府提交报告。
根据民宿的类型，申请地点和所需程序可能会有所不同，如果不采取适当的程序，可能会被视为非法民宿，因此需要注意。
具体的申请方法和步骤，请参阅⑶民宿的类型和形态、⑷民宿的申请部分。
⑥设置住宿费及准备欢迎指南（信息手册）和使用规定 | 民宿的开始方法
在开始民宿设施经营之前，需要设置住宿费、制作欢迎指南（信息手册）和制定使用规定。
关于住宿费的设置，一个技巧是在淡季和旺季之间进行区分，旺季可以考虑春假、暑假、年终年始、黄金周等长假期间为标准。
由于旺季期间清洁代理费可能是平常的1.5至2倍，因此建议将住宿费设置得稍高。
制作欢迎指南（介绍民宿设施使用等的信息手册）非常重要，因为许多使用民宿的客人来自国外，他们可能不熟悉日本的住宅。
欢迎指南通常包括以下内容：
・民宿设施的访问指南
・房屋规则 设备手册
・紧急联系方式
・紧急情况应对方法
・周边旅游景点、餐厅
・货币兑换点
通过详细介绍设施的使用方法，可以预防可能发生的问题。
例如，仅仅注明“室内禁止穿鞋”，就可以避免因穿鞋引起的问题。
此外，考虑到外国人可能会使用，建议将指南翻译成英语、中文和韩文。
附上欢迎信息将会更好。
制定使用规定也很重要。
需要设定入住和退房时间、禁止事项、是否提供清洁服务等规定。在禁止事项中，应注意创建不给邻居带来麻烦的房间。
⑦在民宿网站上注册 | 民宿的开始方法
为了接触到住客，需要在民宿网站上注册。 在民宿网站上注册物业信息时，有三个技巧。
第一，选择令人印象深刻的照片。住客通常通过照片选择住宿地点。可以清洁拍摄场所、注重照片效果等，发布干净、印象深刻的照片。
第二，使用简单且吸引人的标题。 要让住客注意到，应该使用简单且吸引人的标题，例如“距离浅草步行10分钟！有温泉的宿舍〇〇（民宿设施名）”，可以结合周围设施信息和民宿设施的吸引力。
第三，提供多语言服务。 由于民宿也经常被外国人使用，因此提供英语、中文、韩文服务也很重要。虽然现在有便利的翻译工具，但有时会产生不自然的句子，因此建议请翻译人员进行校对。
⑧开始民宿经营！| 民宿的开始方法
从这里开始是民宿经营的起点。具体情况可能不同，但从开始民宿经营到可以开始运营，大概需要几个月到半年的时间。 从现在开始需要做的事情包括： 维护民宿设施和消防设备 维持和改善民宿经营 管理 宣传 等各种任务。
此外，开业后的民宿设施也需要每两个月向县知事报告以下事项：
・ 住宿天数
・住宿人数
・累计住宿人数
・按国籍分类的住宿人数
如果忽略报告义务或提交虚假报告，可能会被处以不超过30万日元的罚款，因此请注意。
民宿的类型和形式
要开始经营民宿，需要进行许可申请或提交通知等各种程序，但事实上，经营民宿的方式不止一种，根据采用的方法，提供服务的方式和申请的方式也会有所不同。
在这里，⑶ 民宿的类型和形式中，我将介绍民宿的类型，并在⑷ 民宿的申请中解释各类型的申请方式。
目前，国家认可的民宿形式有：
①旅馆业民宿
②特区民宿
③新法民宿
共有三种。
（此外，最后还将解释居住型和非居住型这两种分类！）
参考：https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/index.html
①旅馆业民宿：如果想要全年正式运营，选择这个！
旅馆业民宿的特点是，全年的营业天数没有限制。
其优点是，可以全年正式运营。
然而，缺点包括：
・在城市规划法的用途地区、建筑基准法、自治体的条例等方面，可能存在无法获得旅馆业法许可的区域
・经营需要自治体的许可，可经营地区也受到限制
・可能需要前台和常驻员工（在“旅行·酒店业务”情况下是必需的）
在建筑基准法上，需要将建筑用途改为“酒店或旅馆”，在改变用途时可能需要进行大规模的修缮工程或向自治体提交确认申请
旅馆业法将旅馆业民宿分为“旅馆·酒店业务”和“简易宿所业务”。
・旅行·酒店业务
将一个房间用于一个家庭或朋友团体的住宿
（例如：商务酒店或旅馆）
・简易宿所业务
一个房间内允许多个不同团体共同住宿
（例如：胶囊旅馆或客栈）
两者的设施要求不同（详细内容将在4. 民宿的申请中解释），根据民宿预定的物业的结构、设施和周边地区的需求来选择会更好。
②特区民宿：针对外国游客的民宿！
特区民宿（正式名称：国家战略特别区域外国人停留设施经营业务）是一种针对外国游客的民宿，如果对象是外国游客，则可以免除旅馆业法的适用。
自治体的规则不尽相同，因此无法一概而论，
主要优点包括：
・全年的营业天数没有限制
・免除前台和管理员常驻的义务
・在建筑基准法上，可以不改变用途“住宅”进行营业，无需大规模工程，建筑基准法上的门槛较低
主要缺点包括：
・能进行特区民宿的自治体有限
・每个团体至少需要停留2晚3天
特区民宿的对象自治体包括以下六个：
・东京都大田区
・千叶县千叶市
・新泻县新泻市
・大阪府大阪市
・大阪市八尾市
・大阪府寝屋川市
・福冈县北九州市
③新法民宿：只需提交届出即可开始的民宿！！
新法民宿是依据2018年6月实施的“住宅宿泊业务法”（民宿新法）进行的民宿业务，只需提交届出即可开始，是一个相对门槛较低的制度。
优点包括：
・只有形式审查的“届出”，因此可以比较早期开始营业
・如果厨房、厕所、浴室和洗手台齐全，无需额外施工
（浴室和厕所即使与房东共用也无问题）
・可以不改变建筑标准法上的用途从“住宅”开始营业，无需大规模施工等，建筑标准法的门槛较低
缺点包括：
・年营业日数最多为180天，不适合全职的民宿业务
・根据自治体的不同，可能会有禁止周末营业等个别限制
・如果房东不同住（房东不在型），则必须委托给国土交通省注册的住宅宿泊管理企业（运营代理商）进行管理
・必须是住宅用的不动产，事业用的不动产则较为严格
年营业日数受限，作为住宅延伸的营业，更适合作为利用自家空间的副业，而不是全力以赴地赚钱。
④关于房东同住型和房东不在型
新法民宿中，有房东同住型和房东不在型的分类。
房东同住型指的是房东居住在用于民宿业务的设施中，或者在客人在场时也会在场。这不仅适用于使用住宅（部分）进行民宿，也适用于不常用的别墅进行民宿运营。
然而，需要房东在客人在场时在场，临时不在也只能是1小时，这是原则上的限制，如果不满足房东同住型的条件，就会变成房东不在型。
在房东不在型的情况下，需要注意，必须委托给国土交通省注册的住宅宿泊管理企业（运营代理商）进行管理。
关于民宿的申请
在这里，我们将解释在⑶民宿的类型和形态中讨论的民宿类型的申请方法：
①旅馆业民宿
②特区民宿
③新法民宿
①关于旅馆业民宿的许可申请
开设旅馆业民宿的步骤包括：
⑴ 预先咨询
⑵ 提交许可申请
⑶ 设施检查
⑷ 获得许可，开始营业
⑴ 预先咨询
在许多自治体中，在提交开业申请之前，需要先向旅馆业法的负责窗口进行预先咨询。
在预先咨询中，会确认您的民宿登记是否满足要求。
具体来说，会确认以下内容：
- 设施的位置
- 设施的平面图
- 是否符合建筑标准法
- 是否符合消防法
- 公寓管理规约（是否禁止民宿）
相关咨询的详细信息，请参考资料的第10页及以后：
⑵ 提交许可申请
提交许可申请需要提供以下文件和支付手续费：
- 申请书
- 营业设施的平面图
- 其他自治体通过条例规定的文件
申请表格和需附加的文件因自治体而异，所以需要确认。
⑶ 设施检查
卫生局的工作人员将对预定的民宿物业进行入场检查，确认设施是否符合以下结构和设备标准。
请注意，各自治体可能会设定自己的结构和设备标准。
另外，简易住宿业务被定义为“主要为多人共用的住宿地点的结构和设备”，单人无法住宿的客房不适用此类别。
⑷ 获得许可，开始营业
一旦获得卫生局的许可，您就可以开始营业了。
从申请到获得许可的期间大约需要几周时间，因此建议您为开业日期预留足够的时间。
如果不按照这些步骤开始民宿业务，可能会因违反旅馆业法而受到处罚，因此遵循正确的程序非常重要。
②关于特区民宿的许可申请
开始特区民宿的步骤包括：
⑴ 预先咨询
⑵ 制作通知邻居的文档
⑶ 提交许可申请
⑷ 设施检查
⑸ 获得许可，开始营业
具体流程会根据成为特区的自治体而异，这里将简要说明。
（具体信息请向各自治体咨询。）
⑴ 预先咨询
准备民宿经营预定物业的平面图，并向自治体的生活安全科（根据自治体的不同可能有所不同）和消防局进行预先咨询是个好主意。
根据平面图，相关负责人会提供所需设施的适当建议。
⑵ 制作通知邻居的文档
根据自治体的规定，开展民宿经营可能需要获得邻居的同意。
在某些地区，进行民宿经营的通知和举办说明会已经成为法规的要求，所以需要注意。
⑶ 提交许可申请
提交许可申请通常需要提供以下文件并支付手续费：
| 个人 | 法人 |
|---|---|
| 申请书 | 申请书 |
| 户籍摘要的复印件 | 组织章程或捐赠行为以及注册事项证明书 |
| 租赁合同及其附属合同的条款 | 租赁合同及其附属合同的条款 |
| 可显示设施结构和设备的平面图 | 可显示设施结构和设备的平面图 |
・请注意个人和法人所需的文件有所不同。
・申请地点请咨询各自治体。
・申请表样式和需附加的文件因自治体而异，所以需要确认。
⑷设施检查
由自治体负责部门进行的入场检查。
只要根据事前咨询时的生活安全科和消防署的指导准备好设施就可以了。
⑸获得许可，开始营业
一旦获得许可，即可开始营业！
在宿泊预约网站注册认证号码，并开始民宿运营。
③关于新法民宿的许可申请
新法民宿，通过在门户网站或卫生所提交必要文件即可开始营业。
必要的文件包括：
- 誓言不属于任何不符合资格的原因的文件
- 住房的注册事项证明书
- 如果房屋属于“正在招募居住者的房屋”，则需要招募居住者的广告或其他证明文件
- 如果房屋“随时供所有者、租赁人或转租人居住”，则需要证明文件
- 住宅的图纸（各设施的位置、布局及入口、楼层、居室・住宿室・供住宿者使用的部分的面积）
- 如果是租赁人，需要租赁人同意的证明文件
- 如果是转租人，需要租赁人和转租人同意的证明文件
- 如果是分区所有的建筑，则需要规约的副本（为确认是否禁止转租）
- 如果规约中没有规定住宅宿宿业务，则需要管理组合证明没有禁止的意图的文件
- 如果委托管理，则需要管理业者提供的文件副本
- 市町村长证明书，证明未因开始破产程序而失去权利的人
（仅限个人）
- 如果未成年人的法定代表人为法人，则该法定代表人的注册事项证明书
（仅限法人）
- 章程或捐赠行为
- 市町村长的证明书，证明董事未因开始破产程序而失去权利
届出书可以从门户网站下载！
门户网站链接如下↓↓
民宿制度运营系统的使用方法 | 民宿制度门户网站「minpaku」
卫生所的负责部门根据自治体的不同而不同，请查看以下网站。
如果需要额外的资料，也好向各自治体的窗口确认一下。↓↓
各自治体的信息・窗口指南（条例等的情况） | 民宿制度门户网站「minpaku」
民宿运营的注意点
即使您想尝试开始民宿运营，也可能会出现意外的费用需求，甚至可能根本无法开始民宿业务。
因此，在开始民宿业务之前正确理解注意点，并妥善避免风险进行运营是非常重要的。
这里，我们将主要介绍需要注意的7个重点！
①有些地区不允许经营民宿 | 民宿经营的注意事项
尽管您可能已经做好了充分的准备开始民宿，但如果您打算经营的自治体禁止民宿，那么之前的所有努力都将白费。
有些自治体通过条例限制了民宿的经营时间和地区。如果您打算在某个自治体开始民宿经营，请首先确认该自治体的条例！
推荐在以下网站上进行确认！↓↓
各自治体的信息和窗口指南（条例等情况） | 民宿制度门户网站“minpaku”
②在公寓中进行民宿须确认管理规约 | 民宿经营的注意事项
如果您拥有房产，民宿经营是可能的，但如果您打算在公寓中利用一间房间进行民宿经营，您需要确认公寓的使用规约，并确认是否允许进行民宿经营。
有些公寓的使用规约明确禁止民宿经营，也有的以“必须作为住宅使用，不得用于其他用途”来间接禁止民宿经营，需要特别注意。在民宿新法中，如果规约禁止非居住用途，则不允许进行民宿经营。
如果管理规约不允许进行民宿经营，也可以尝试与公寓业主或管理员协商修改管理规约。
③如果是自有物业，需确认债权人同意 | 民宿经营的注意事项
由于金融机构通常在提供贷款时预设房产仅用于居住，因此如果您考虑使用购房贷款购买的物业进行民宿经营，事先与金融机构确认非常重要。
如果在未经许可的情况下进行民宿经营被金融机构发现，可能会被视为违约，并要求立即一次性还款，因此需要小心。
如果您正在考虑购房贷款，一些金融机构提供了适用于民宿的贷款方式，建议您进行咨询。
④如果是您的住宅，注意隐私和盗窃风险 | 民宿经营的注意事项
如果您计划在自己的家中利用一间房间进行民宿经营，请注意隐私和盗窃的风险。
有宿客进行偷拍、窃听或偷窃家中设施的案例。因此，在接受宿客预订之前，参考宿客过去的评论、头像照片和消息交流等信息，再决定是否接受预订是个好方法。
您还可以考虑投保可以保障宿客盗窃或损坏物品的保险。
⑤注意噪音和邻里纠纷的风险 | 民宿经营的注意事项
与住客充分分享不制造噪音、垃圾处理方法等事项非常重要。
预计许多使用民宿的外国游客可能不了解垃圾处理方法，为了顺利进行民宿经营，避免因噪音等问题与邻里发生纠纷是必要的。
建议在欢迎指南中用多种语言提供这些信息。
⑥确认必要的消防设备 | 民宿经营的注意事项
进行民宿经营时，请注意需要比普通住宅更高级别的消防设施。
民宿物业在消防法中被视为所有特定防火对象（旅馆、酒店、宿舍及其类似设施），即使只出租房间的一部分，也必须装备高级消防设备。
特别是自动火灾报警系统（在火灾产生热量或烟雾时自动检测并通过铃声等发出警告的系统），某些建筑可能需要进行大规模公示，请注意。
更多详情请访问以下网站！！↓↓
⑦可能无法适用住房贷款抵扣 | 民宿经营的注意事项
虽然民宿经营可以有效利用空置房间，带来很大的益处，但如果您打算使用自己的住房进行民宿经营，需要注意可能无法适用住房贷款抵扣。
住房贷款抵扣的适用条件是“个人购买某一固定住宅，并原则上在该制度适用的每年12月31日之前继续将其作为住宅使用”。因此，根据出租整个住宅的时间和次数，可能无法视为“继续将其作为住宅使用”，从而无法获得住房贷款抵扣。
如果您计划使用住房进行民宿经营，请事先咨询专家或民宿经营代理商等。
开始民宿经营的优点与缺点
民宿经营因海外游客增加等因素，预期需求增加，且可以最大化单个物业的收益，作为一种投资方式极具吸引力。但要成功，理解其优缺点非常重要。
首先，优点如下：
①与出租管理相比，盈利性更高
②几乎不需要原状恢复费用
③不重视建筑年数
主要的缺点包括：
①设备投资成本高
②根据地点，经营选项可能受限
③开始运营前需要办理的手续繁多
④强烈受时势影响
关于民宿经营的优缺点，在下面的文章中有详细解释，请一定查看！！
总结
本文针对希望开始民宿经营的人，介绍了开始民宿的方式、费用、操作要点和注意事项。
随着日本游客数量的增加，未来民宿的需求预计将持续增长，目前民宿已成为一个非常热门的业务。
特别是北海道，作为著名的旅游地和滑雪胜地，拥有众多可以享受活动的设施，每年有大约300万外国人访问，是一个民宿需求巨大的热点地区。
民宿经营有许多规则，手续也较为复杂，但是株式会社空间可以代办从民宿开业到运营的所有手续。
- 想要开始民宿经营
- 想要有效利用空置房屋或别墅
- 对民宿感兴趣
如果您对民宿有任何兴趣，请随时联系空间公司！
JANKEN是一项专注于民宿投资的服务。 我们利用积累的经验和网络上难以找到的本地信息，在房地产获取到民宿运营的所有阶段支持投资者。 如果您正在考虑在北海道进行民宿投资，请随时咨询我们！
