简单易懂地解释4号特例的废除/缩小 | 民宿用的房产也包括在内吗？
2025.03.11
什么是4号特例？可免除审查的情况
【什么是4号特例？】复习现行法律
“审查省略制度（所谓的“4号特例”）”是…
基于《建筑基准法》第6条之4，对于属于建筑确认对象的小型建筑物，如木结构住宅（属于《建筑基准法》第6条第1款第4项的建筑物），当注册建筑师进行设计时，结构相关规定等的审查将被省略。
摘自国土交通省住宅局建筑指导课（https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf）
此特例旨在加快建筑程序，并且是支持快速开业的重要因素，特别是对于民宿等新用途。因此，民宿投资者等可以从简化程序等优势中受益。然而，在2025年4月的修订中，特例的适用范围计划缩小。
为什么省略审查？检查4号建筑物的条件。
4号特例下的审查省略适用于建筑物规模小且使用目的明确的情况。4号建筑物包括总建筑面积为300㎡或以下的住宅和民宿，并且仅限于主要用于居住目的的设施。省略的审查主要是基于《建筑基准法》的审查，并且通过避免过多的程序来简化行政程序。然而，省略的范围有限，并且前提是符合法律标准。
2025年4月起的变更 | 什么是4号特例的缩小？
通俗易懂的解释！4号特例的变更。
2025年4月，传统的“4号建筑物”建筑物分类将被废除，并新分类为“新2号建筑物”和“新3号建筑物”。因此，传统的审查省略制度将仅适用于新3号建筑物，其他建筑物将被排除在审查省略之外。具体来说，一般大小的典型两层楼住宅将被分类为新2号建筑物，并且将无法使用审查省略制度。不仅新建建筑，扩建、改建、大修和改造等工程也需要建筑确认。
此变更需要充分的提前准备，特别是对于打算开设民宿或小型住宿设施的企业，因为程序和准备的时间和成本可能会增加。
为什么会改变？《建筑节能法》的修订。
4号特例的缩小主要是基于《建筑节能法》的修订。此修订旨在应对全球变暖和提高能源效率，并且将引入严格的节能标准，特别是对于新建建筑物。因此，建筑物将被要求在设计时强调能源效率，而不仅仅是“居住场所”。
特别是，对于新2号建筑物，需要在确认申请时提交与结构和节能相关的文件。此外，在进行扩建或改造时，需要符合节能标准，因此在设计阶段采取措施非常重要。
【民宿投资者必看】建筑物分类清单
为了准备2025年4月的变更，民宿投资者和设施所有者需要检查他们的建筑物是否符合新标准。以下是确定您是否符合变更后标准的清单：
确认建筑物规模和结构
是单层还是两层或更多层？
- 单层（一层）：极有可能被归类为新3号建筑物。 → 继续确认场地面积
- 两层或更多层：归类为新2号建筑物，不属于审查豁免制度的范围。
确认场地面积
- 总建筑面积为200㎡或以下的建筑物：归类为新3号建筑物。
- 总建筑面积超过200㎡的建筑物：归类为新2号建筑物，不属于审查豁免制度的范围。
木结构还是钢结构？
是否为木结构在2025年4月之后不会成为分类标准。
符合节能标准（新2号建筑物）
新建的情况
检查是否符合节能标准（隔热性能、供暖和制冷设备的效率等）。
扩建和翻新的情况
检查扩建或翻新部分是否符合新的节能标准。特别是需要引入或翻新节能设备。
检查这些项目，了解您计划建造或当前拥有的建筑物将如何分类！
【注意二世谷和富良野的冬季施工！】4号特例缩小的影响
4号特例缩小的缺点
- 设计和施工成本增加 → 由于强制性的结构计算，设计和施工成本将上升，投资回收期可能会延长。
- 确认申请的努力和时间增加 → 已经简化的建筑确认将被收紧，获得许可将需要时间。开业前的进度管理非常重要。
- 提高物业选择的门槛 → 可以低成本运营的民宿物业数量将减少，新进入的难度将增加。
【对于考虑在二世谷和富良野进行民宿投资的人】北海道的影响
北海道的度假区，如二世谷和富良野，在民宿投资者中非常受欢迎，但也存在因寒冷气候而产生的独特影响。
因施工周期延长而导致的冬季施工风险 → 如前所述，由于4号特例的缩小，确认申请和结构计算的程序将会增加，这可能会延迟施工开始。结果，施工将与冬季重叠，因积雪和冻结导致工作效率降低和额外成本。
寒冷地区特有的暖气费用负担增加 → 除了因施工延误而需要在冬季进行暖气运行外，为加强耐寒性能的设备投资也将增加，从而提高初始成本和运行成本。 在寒冷地区进行民宿投资需要重新计算收益率，同时考虑到因4号特例缩小而增加的投资额。
为了解决这些问题，咨询专门从事二世谷和富良野等地区的房地产公司是有效的。JANKEN的文章介绍了二世谷和富良野的推荐房地产公司。请您也看看这篇文章。 推荐文章
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4号特例缩小的优点
另一方面，缩小4号特例也有优点。
提高建筑物安全性 → 通过强制进行结构计算，确保抗震性和耐久性，降低灾害风险。
优化建筑标准 → 即使是小型建筑物也会进行适当的检查，增加高质量建筑物的数量，从而提高市场价值。
提高投资物业的可靠性 → 它将成为民宿用户可以放心使用的设施，可以期望长期的客户吸引力和评价的提高。
总结：4号特例缩小后成功进行民宿投资的对策
了解4号特例缩小的影响，制定有计划的建筑计划！
由于4号特例的缩小，确认申请的努力、施工周期的延长和成本增加是不可避免的。特别是在北海道的寒冷地区，需要考虑冬季施工的风险和暖气费用的影响。为了成功，尽早进行设计和申请准备、为寒冷地区制定建筑计划以及重新确认财务计划非常重要。通过了解市场环境的变化并制定周密的计划，可以实现高收益的民宿运营。
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