一种房地产合同，次级租赁是否危险？解释优点和缺点
2024.04.26
房地产合同方法之一，次级租赁是什么？
次级租赁是一种房地产管理公司介于业主和租户之间的合约方式。
简单说明这种合约方式：
- 物业所有者（业主/出租人）将一栋公寓出租给房地产管理公司。
- 房地产管理公司将该公寓的房间出租给租户（承租人）。
- 租户向房地产管理公司支付租金。
- 房地产管理公司从租户的租金中扣除管理费等作为手续费。
- 业主将公寓整栋出租，无论空置率如何，都会从房地产管理公司收到固定收入。 这是次级租赁的大致流程。
业主与房地产管理公司、房地产管理公司与租户之间签订的两份合约是次级租赁的特点。 顺便说一下，原本“次级租赁”这个词指的是后者的合约，但通常包括前者的合约在内，这种合约方式整体被称为次级租赁。
这是一种危险的合约方法吗？
那么，这样的次级租赁，可能在从事或对房地产投资感兴趣的人中，有人会认为“次级租赁=危险”？ 确实，搜索“次级租赁”时，会出现“次级租赁 恶德商人”“次级租赁 缺点”等不太好的建议。 通常对于房地产的合约方式，次级租赁似乎是被警戒的。
需要知识以判断是否危险
次级租赁确实有很多需要注意的地方，实际上近年来与次级租赁合同相关的麻烦也在增加。 最近已经成为国家层面的大问题，2020年关于业主和房地产管理公司的合同（主租赁）制定了新法律并实施（次级租赁新法）。
为了判断“这个房地产管理公司是否可信”、“这个合同内容是否可疑”，需要关于次级租赁的知识。 接下来，我们将从业主的视角出发，探讨合同上的注意点、次级租赁的优缺点。
在签订次级租赁合同之前，应了解的信息
首先，这里简要说明关于次级租赁应事先了解的事项。 了解这些知识后，仔细确认合同内容，大多数麻烦都可以避免。
合同上优势不在业主而在房地产管理公司方
“既然是出租物业，业主的意见不是容易通过吗？” 可能有人这样认为？ 实际上，在次级租赁中，业主往往处于弱势，与房地产管理公司发生纠纷时，业主通常无法作出其他选择。
在最著名的“南瓜马车事件”中，业主方的要求最终得到了满足，但这是一个罕见的案例。 因为次级租赁本质上也是一种投资方法，而投资结果通常被视为投资者的个人责任。
此外，在房地产租赁合同中，法律上常常承认承租人的权利多于出租人，主租赁合同中作为承租人的房地产管理公司对业主占优势并不罕见。
了解合同中的地位是考虑次级租赁时最重要的事情。
租金应定期审查
在次级租赁中，房地产管理公司向业主支付的租金是固定的，通常在满租时的租金收入的80%到90%。 但是，这个保证的租金会定期与管理公司协商审查，并根据建筑年数、当前物业的受欢迎程度等因素变动。
业主应仔细判断管理公司提出的保证租金是否合理。
・查找附近其他物业的空置率
・调查该地区的租金市场
进行以上调查，准备在平等的立场上进行谈判。
新建后或租户退租后，不向业主支付租金
次级租赁存在所谓的免责期。 免责期指的是，在新建后或租户刚退租的难以招募租户的时期，房地产管理公司不必向业主支付租金的期间。 根据合同的内容，这个期间通常为1个月到半年。
・空置填补的速度是多少
・管理公司在空置发生后，采取什么样的措施及速度
确认这些点，判断提议的免责期是否合理。
也要注意除租金外的其他费用
经营公寓时会产生的费用不仅是租金。
・招募公寓租户所需的广告费
・退租后或公寓变旧时需要的原状回复费和翻新费 这些费用必定会产生。
而这些费用是由业主方负担还是房地产管理公司方负担，取决于合同内容。
・考虑保证租金等，费用分担是否合适
・费用的预期时间和金额，以及相关费用的预测是否充分
・如果发生意外费用，将如何处理
为了避免事后承担意外的大额负担，一定要确认。
通过有效利用投资的房地产，次级租赁的优点是什么？
到目前为止的讨论可能使人们对次级租赁有负面印象，例如“次级租赁真的是好的投资方法吗？”“次级租赁只是麻烦而已？” 然而，如果合同内容得到适当确认并以正确方式操作，则次级租赁当然也有其优点。
在什么目的下推荐次级租赁，具体优点如下：
能获得稳定的租金收入
之前解释过，业主从房地产管理公司收到的租金（保证租金）为“该租金是固定的，在满租时可收到80%到90%的租金收入。” 除非与管理公司协商修正，否则保证租金不会变动。 此外，保证租金不受该公寓空置情况影响，将定期支付，因此业主能稳定获得收入。
可以说，几乎消除了被视为房地产租赁投资中最危险的空置风险，是次级租赁独有的优点。 收入变动不大，想稳步规划未来的人可以考虑一下次级租赁。
房地产管理变得容易
次级租赁意味着将整栋公寓出租给房地产管理公司。 从租赁合同到租户招募等，租出公寓的运营全由管理公司负责，业主几乎不需要负担与公寓经营相关的工作。
对房地产投资感兴趣但难以分配时间管理物业的人，可以考虑次级租赁。
可用于遗产税策略
房地产投资有时也是为了遗产税策略而进行。 为什么能作为遗产税策略，是因为通过房地产遗产相比现金遗产，需要支付的税金较少。
(例如)
・5000万日元现金→遗产税的征税评估额为5000万日元
・5000万日元土地→遗产税的征税评估额约为5000万日元的80%
・5000万日元建筑→遗产税的征税评估额约为5000万日元的70%
此外，出租的房地产，出租比例越高，征税评估额进一步降低，从而更有利于遗产税策略。 如果拥有的公寓进行了主租赁合同，在遗产税的世界中，无论实际空置率如何，都将视为满租，因此可以最大限度降低征税评估额。
对于考虑房地产投资遗产税策略的人来说，次级租赁是一个有力的选择。
与其他房地产合同方法比较！次级租赁的缺点是什么？
尽管通过次级租赁，可以在减轻业主负担的同时获得稳定收入，但也有许多缺点。
收益率降低
与房地产管理公司的主租赁中，业主能收到的金额为满租时租金收入的80%到90%，一旦决定进行次级租赁运营，就无法追求最大收益。
・总是接近100%的入住率的公寓
・位于热门位置的公寓（如近站物业）
・预计新建公寓将吸引大量租户
特别是以上物业，几乎无需避免空置风险，反而通过次级租赁可能导致长期收益降低。 应详细确认当前公寓的空置情况、未来收益预测、所在地开发情况、周围公寓的入住率等，然后考虑次级租赁。
解除合同困难
如前所述，由于在主租赁中借主为房地产管理公司，法律上常常保护借主管理公司多于出租人业主。 因此，即使业主考虑到收益率等因素认为应停止次级租赁，也难以顺利解约。
解约条件应在合同签订时确认。
更容易发生租户纠纷的风险
次级租赁将公寓经营全部委托给房地产管理公司。 因此，即使是自己的物业，业主也无法选择租户。
例如，如果委托的管理公司只追求利益，可能导致不遵守公寓规则的人入住，可能引发其他居民的投诉或内部装修和设施损坏。
居民间的纠纷可能大大降低该物业的受欢迎程度，导致空置率增加，广告费也会增加。 理解可能引起不必要的烦恼和费用支出。
建议仅限于管理委托
如果物业的次级租赁优势不大，最好只进行一般管理委托。
不是将公寓经营的全部委托给房地产管理公司，而是让他们负责部分工作，这样不会像次级租赁那样收取管理费，业主可以减轻工作负担并保持高收益率。
在理解优缺点后，考虑次级租赁
如果在没有知识的情况下进行次级租赁合同，可能会在保证租金、免责期等方面不知不觉中被房地产管理公司利用，存在危险。 毕竟除了次级租赁外还有许多房地产投资方法，实际面对这种情况时，重要的是仔细比较和考虑其他合同方法。
在理解优缺点后，考虑是否适合进行次级租赁。
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