民宿改造实现收益最大化！北海道成功案例与户型布局技巧
2024.04.06
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作为房地产运营的手段，民宿已经变得普遍
股票投资或外汇投资等被称为“投资”的项目有很多。其中，房地产投资因为是对实物资产的投资，资产价值相对稳定，能够长期获利等原因，被推荐为许多人的投资方式。
在众多房地产投资方法中，最近开始受到关注的是民宿投资。随着入境需求的增加，外国游客的接待需求增加，民宿的数量日益增加。
开始民宿运营的障碍
听到民宿运营时，可能会有人认为“比运营酒店或旅馆简单！”但是，民宿也是正规的住宿业务，自然存在需要克服的障碍和需要考虑的事项。
具体来说，包括以下几点：
- 购买用于民宿设施的房产
- 检查适用的民宿相关法律要求并向地方政府申请
- 内部装修及整个物业的翻新改造
- 吸引顾客的方法
本文将重点介绍在这一过程中尤其与住宿设施的受欢迎程度密切相关的翻新与改造。
关于民宿相关法律和购买民宿房产，请参考此处。
民宿物业的翻新与改造
首先，您是否将“翻新”和“改造”混为一谈了呢？ 实际上，这两个词的含义是有区别的。
- 翻新 将物业恢复到新建时的状态（如更换墙纸）
- 改造 将物业的设施、内部装修改变为更便利的东西（如改善布局）
将物业的基础部分保留，其他部分全部翻新的做法被称为“全面改造”而不是“全面翻新”，也是因为这个区别。 在进行将民宿物业改造的翻新工作时，了解每个词的含义可以帮助消除与承包商之间的误解。
民宿物业的内部装修和设施需要注意的点
进行民宿的翻新和改造时重要的是，以使用者为中心思考。
（具体例子）
- 淋浴室、洗手盆、厕所的数量→保证足够的数量以确保便利性
- 如果是共享房型，从私人房间到公共空间的动线→注意是否保证了每个房间的私密环境
- 将房屋结构调整为适合民宿使用的布局，不仅提升居住舒适度，更符合入住客人的实际需求
虽然带着“想要什么样的内部装修”这样的执着进行改装是非常好的事情，但要注意不要自我满足。
翻新与改造示例
位于尼塞科区倶知安町的民宿设施Powder Chalet Niseko，在进行了大规模改造后开始运营的共享房型民宿设施。 最初，这个物业因为建筑年代久远，远远达不到作为民宿设施的内部装修和设施状态，但改造的结果，它演变成了一个非常高入住率的民宿设施。
具体的改造内容
- 改变布局以保护每个房间的隐私
- 为二楼的每个房间准备洗手盆
- 准备了三个淋浴室
- 更换墙纸和地板材料
以下文章中，我们介绍了许多我们公司运营的民宿设施的内部装修示例。 请一定查看。
JANKEN 在北海道已成功运营超过500家民宿，凭借这一丰富经验，我们提供能够最大化房产价值的翻新与改造服务。
我们打造符合民宿运营需求的高效空间，为旅客提供舒适而有吸引力的住宿体验。
在北海道进行民宿翻新与改造，尽管放心交给 JANKEN。
【含案例】民宿改造的费用区间参考
对于正在考虑在北海道投资民宿的读者，本文将结合实际案例，介绍装修费用的参考区间以及收益平衡的关键要点。
民宿改造应该花多少钱？——把握好“成本与收益率”的平衡
成功运营民宿的关键在于合理控制装修费用，同时确保良好的投资回报率（ROI）。像北海道这样旅游需求旺盛的地区，若能打造具有吸引力的内装和舒适的设施，往往能直接提高每晚房价和入住率。
一般来说，民宿的基础装修费用为每间50万～200万日元，若涉及水电改造或间隔调整，则可能超过300万日元。
但若投入过高，可能导致回本周期延长，反而降低收益。提高性价比的关键在于：专注于旅客真正关心的要素，例如整洁度、Wi-Fi 质量、床铺舒适度等。虽然下述案例未用到，但合理利用地方政府的补助金制度也可以有效控制初期投资。
在位置优越的地区，民宿年收益率可达10%～20%；但若过度装修或地段不佳，收益率可能会降至5%以下。因此，事先进行收支模拟与风险预估，以确定“合理的装修预算”，是成功投资民宿的前提。
案例分析：北海道二世古自费改造民宿
物件概况：建于28年前的山间别墅（2LDK+阁楼）／北海道虻田郡二世古町
改造内容：
- 和室改洋室（更换地板与壁橱结构）
- 增设安全楼梯通往阁楼
- 卫浴升级为寒冷地带专用（增加保温层与暖洗马桶）
- 使用原木风格材料打造北欧风室内设计
- 安装支持英语的智能门锁系统
总改造费用：约460万日元（全额自费）
年平均入住率：约65%（12～3月超90%）
平均房价：22,000日元/晚
年收益：约480万日元
预计回本周期：约5年
投资回报率：约10.4%
本案例是全自费装修、不依赖补贴的成功范例。通过把预算重点用于间隔优化与寒冷季节的舒适性提升，该民宿在旺季获得高评分，同时即便在淡季也能保持一定预订量。
尤其在二世古，“设计感+实用性”往往是决定房价与入住率的关键因素。比起盲目重金投入，有策略、有针对性的改造更能实现长期收益最大化。
在北海道进行民宿物业的翻新与改造
房地产的翻新与改造不是一成不变的，而是根据该地区的特性和物业的状况进行的。
例如，如果您打算在我们公司所在的北海道进行民宿运营，您需要注意以下几点：
- 是否有足够的防寒措施，如双层窗户和暖气设备
- 停车场的除雪措施是否完备
- 是否安装了空调（即使是北海道的较新物业也可能没有安装）
建议委托当地的房地产公司和建筑公司
如果您委托像我们这样可以代理民宿运营的公司，无论您住在哪里，都可以在北海道进行民宿运营。 然而，在不了解当地的住房情况和居住舒适度的情况下考虑物业的翻新和改造是一项艰巨的任务。
在富良野或二世古等地区经营民宿时，必须考虑定期维护和突发维修问题，因此与能够快速响应的本地施工单位建立合作关系至关重要，是明智之选。
以下文章将为您介绍几家熟悉二世古与富良野市场的房地产相关公司。
如果您正在考虑在北海道进行民宿房产的翻新或改造，欢迎点击阅读了解更多信息。
尼塞科
富良野
翻新与改造是开始民宿的必要条件！
虽然民宿确实有简易和个人运营的方面，但它是正规的住宿设施。 当然，如果不能让客户满意，评论中的声誉会下降，收益的预期也会消失。 为了长期受到喜爱，需要通过翻新和改造，将其转变为便利的环境。
如果您打算在北海道进行民宿投资，请选择JANKEN
如果您正在考虑在北海道对民宿房产进行翻新或改造，请交给JANKEN。我们凭借500多项民宿运营的经验，为您打造出能够最大化收益的空间。
JANKEN 是一家专注于民宿业务的服务公司，可在从房产购置到运营管理的全阶段为投资者提供支持。
无论您是计划在北海道开展民宿项目，还是正在为民宿开业进行翻新改造，欢迎随时咨询 JANKEN，我们将为您提供专业服务。
