房地产投资的最前线！民宿投资的优点和缺点是什么？

相对于股票交易而言，房地产投资风险更低，且能预期获得充分的收益。正因为其稳定性，作为工作方式改革允许的“副业”也很受欢迎。在众多房地产投资中，最近尤为受到关注的便是民宿投资。了解这种当前势头正猛的新型投资方式的优势与劣势、问题点，拓宽您的投资选择吧！

新型房地产投资方式，什么是民宿投资？

首先，让我们来解释一下民宿投资本身。这是一种尚未完全普及的房地产投资新形态，仅仅了解它，您的视野无疑将大大拓宽！

①与出租经营的不同是什么？

目前，作为房地产投资常见的方式是购买公寓或公寓楼，并从租户那里收取租金的出租经营。在出租经营中，通常与租户签订的是以年为单位的合同，而民宿的情况则完全是作为住宿设施，基于日常使用为基础的。因此，每月获得的收益，出租经营的情况是固定金额，但民宿的情况则根据住宿天数和人数大幅波动。

②民宿投资也有种类

一提到“民宿投资”，其方式并非只有一种。关于民宿的运营，其方式主要分为以下三种。以下总结了各自的优势和劣势。

⑴自己拥有房产进行民宿经营

（优点）

・如果已经拥有物业，可以降低初始成本
・可以有效利用空置房产
・销售收入全部归自己所有

（缺点）

・必须自己处理与客人的交流等繁琐工作
・如果没有拥有物业，初始成本会非常高

⑵将民宿运营委托给代理机构等

（优点）

・由于实际工作由他人代替执行，因此减轻了自身的负担
・因为积累了民宿经营的知识，所以可以期待稳定的运营

（缺点）

・委托业务意味着会产生手续费等，因此增加了经营成本

③使用租赁的房地产进行民宿经营（转租）

（优点）

・因为不是自己拥有，所以可以降低初始成本

（缺点）

・每月必须支付租金（在转租的情况下，通常会设定较高的租金）
・如果租赁合同中禁止转租，则根本无法作为民宿进行经营

因此，根据采取的方法，优点和缺点会发生变化。选择适合自己的方法，在民宿投资中是很重要的。

为什么民宿投资受到关注？民宿投资的3大优点

了解了民宿投资的概要后，接下来您可能会好奇“为什么民宿投资是个好选择？”。
下面将为您介绍民宿投资的优点。

①与出租经营相比，盈利性更高

在出租经营中，房租通常是按月设置为固定金额。
然而，在民宿经营中，可以按每人每晚设定价格，虽然稳定性有所不足，但可以获得更多的利润。
与出租经营的房租不同，民宿的住宿费用可以根据时机和条件轻松变动。
在客人较少的淡季，可以通过降低住宿费用来吸引客流；相反，在本身需求较高的旺季，可以设置较高的价格以提高客户单价，这是一个可以最大化投资收益的重大优势！

②几乎不需要原状恢复费

在出租情况下，租户将在同一地点进行长期的日常生活，因此损坏的风险会增加。
在租户离开时需要进行原状恢复，这经常会产生额外的费用…
但是，对于以短期停留为目的的民宿而言，这样的担忧较少。
可以避免出租时会出现的问题，减少不必要的开支，这是一个令人欢迎的优点！

③不重视建筑年数

在出租经营中，物业对租户的居住舒适度非常重要。
考虑到他们将在那里度过很长时间，这是理所当然的。
因此，即使位置稍差，新建的物业也更容易受欢迎。
另一方面，作为民宿运营的物业，它只是一个“住宿地”。
对于使用民宿的旅客来说，“第二天可能会去的目的地是否容易到达”无疑是一个重要的选择因素。
因此，与出租相比，民宿更加重视便利性。
即使建筑年数较长，如果物业靠近车站，那么作为民宿使用也没有问题！

在开始之前，让我们了解民宿投资的三大缺点

民宿投资也有许多需要注意的地方！
接下来，我们将介绍民宿投资的缺点和问题点。

① 需要投资设备费用

民宿作为住宿设施，为了让住宿者能够舒适地生活，必须配备冰箱、微波炉等基本设施。
此外，如果以前购买的东西变旧或随着时间的推移而损坏，业主必须购买新的物品。
如果是出租，那些附加设备基本上是租户的负担，但民宿不是这样的。

②管理选项根据位置而减少

您知道“特区民宿”吗？
“特区”是“国家战略特别区域”的缩写，是根据国家战略特别区域法确定的，有望为日本经济的持续发展做出贡献的区域。
在国家战略特别区域中，允许进行各种规制改革，其中在设有特区民宿条例的区域中，可以经营“特区民宿”。
作为旅馆业法的特例被都道府县认定的特区民宿，有许多优点，如无需在前台常驻员工、没有年度营业日数的限制等。
虽然宿客至少需要停留2晚3天的条件有些严格，但规制的放宽非常有吸引力。
然而，不是每个地方都是国家战略特别区域，正如前文提到的，只有在设有条例的地区才能经营特区民宿。
如果以特区民宿以外的方式经营民宿，由于年度营业日数限制为180天，因此获得的收益会受到限制。
根据地点，经营手法的选择可能会受到限制，这是民宿的一个问题点。

③开始经营前需要完成的手续繁多

民宿经营是正规的住宿业务，因此需要向政府提交各种通知。
如②所介绍的特区民宿申请也是如此。
此外，还需要逐一确认该物业是否符合消防法等相关法律的要求。
并非“一旦确保了物业就结束了”！
如果不仔细确认准备开始民宿经营的物业是否在法律上可以作为民宿，可能会后悔，所以请注意。

④受时势影响大

作为住宿设施的民宿，像旅游业一样，极受周围情势的影响。
实际上，从2020年开始的大流行使得民宿经营无法盈利，业主和经营者遭受了巨大损失。
不仅是大流行，例如，由于国际关系恶化导致外国游客减少，也是使民宿业陷入低迷的一个重要因素。
因此，完全是个人无法控制的外部因素可能会导致收益消失。
在民宿投资时，为了应对突发情况，需要判断该物业是否也可以转用为除民宿外的其他用途。

如果现在开始进行房地产投资，推荐具有未来潜力的民宿投资！

虽然房地产投资也适合投资初学者，但如果从现在开始，无疑推荐具有未来潜力的民宿投资。
目前，日本政府正致力于发展旅游业，为了增加访日外国人，正在放宽签证政策，并扩大免税店以充分利用外国人在旅行目的地的购买欲，进行各种努力。
结果，2003年时访日旅游客人数还不到400万，到了2019年已经超过了2800万。
经历了大流行之后，现在生活终于逐渐回归正轨。
从2023年5月8日开始，入境时进行的水边措施已经结束。
虽然完全恢复人流可能还需要一些时间，但访日游客数量超过3000万、4000万的日子也许不会太远。
当然，投资总是有利有弊。
但是，以外国游客为目标的民宿具有未来潜力，需求在未来肯定会增加，这几乎是确定的。

为什么不投资私人住宿来顺应未来的潮流呢？