什麼是不動產仲介手續費？專為考慮在二世古與富良野購屋的外國投資人解說！

對於有意在北海道（尤其是二世古與富良野）購買不動產的海外投資人而言，了解日本的仲介手續費制度至關重要。
在日本購買不動產幾乎必定會產生仲介手續費，但您是否真正理解其計算與支付方式呢？

本文將從制度概要、地區行情、計算方式與法定上限，乃至於「手續費免費」的真相與最新法規變更，提供詳盡易懂的說明。
同時，也將介紹專門為外國人提供一站式協助的 JANKEN 服務內容。

什麼是仲介手續費？外國人在日本購屋的基礎知識

在日本購買不動產時，通常需要支付仲介手續費。這是支付給房地產公司（仲介業者）的成功報酬，他們協助您完成買賣合約的整個流程。

對於住在海外的外國投資人來說，日本特有的費用制度與付款時點常令人困惑，因此事先了解其運作方式非常重要。
本章節將以淺顯方式說明仲介手續費的概念、法源依據與基本規則。

仲介手續費是什麼？為什麼需要支付？

仲介手續費是支付給協助物件銷售的專業仲介公司，作為提供物件資訊、安排看屋、協助談判、文件作成等服務的報酬。

根據《宅地建物取引業法》，此費用設有法定上限，並且僅在交易成功成立後才會產生。若最終未簽訂契約則不須支付。

換句話說，仲介手續費不是行政雜費，而是有法律依據、針對專業服務所支付的合理報酬。

付款時機與付款對象

仲介手續費通常不會在簽約前收取，一般是在簽訂買賣契約時支付一半，交屋時支付剩餘部分。

支付對象可為買方、賣方，或雙方同時。若仲介僅代表買方，則由買方支付；若同時代表買賣雙方，則各自支付手續費（稱為「雙邊仲介」）。

支付金額與物件價格相關，並有法定上限，不用擔心被過度收費。詳細計算方式會於下一章說明。

與其他國家的不同點：外國人常見的困惑來源

在日本的不動產交易中，買方也需支付仲介手續費是普遍做法，而在多數國家則通常僅由賣方負擔。
這樣的差異，常常讓外國投資人感到困惑。

尤其在日本特有的「雙邊仲介」制度中，同一家不動產公司可以同時向買賣雙方收取手續費。
這在其他國家可能被視為利益衝突，但在日本則是合法且常見的商業慣行。了解這項制度的背景與潛在風險，是安心交易的重要前提。

此外，當外國人在日本擁有不動產時，法律上通常需要指定一位納稅管理人。
考慮到如雙邊仲介等日本特有制度，建議外國人尋求熟悉當地法規的專業人士協助。

若您想更全面了解日本的不動產交易流程、稅務規定與後續管理，建議您閱讀JANKEN的相關文章：尼瑟科、富良野房地产购买指南【针对外国人】手续、税费、管理解读與外国人在二世古和富良野购买不动产时必需的纳税管理人是什么？角色与必要性解析

仲介手續費怎麼算？附上限規則與早見表，讓您一次搞懂！

仲介手續費會根據物件價格而變動，但其上限金額在日本法律中有明確規定。本章將以易懂的方式介紹兩種計算方式：一種是簡便的「速算法」，另一種是法定的「段階式」費率，並搭配早見表，方便初次購屋者掌握大致費用。

仲介手續費的基本計算式（速算法）

多數情況下，仲介手續費的計算方式如下：
物件價格 × 3% ＋ 6萬日圓（未稅）
此公式稱為「速算法」，當物件價格高於400萬日圓時通常會採用此方式。

例如購買一間售價為4,000萬日圓的中古物件：
4,000萬 × 3% + 6萬 = 126萬日圓
再加上10%消費稅後，總金額為 1,386,000日圓。

此公式僅適用於400萬日圓以上的物件。若金額較低，建議參考下一節介紹的段階式計算法。

此外，由於仲介手續費屬於成交後支付的成功報酬型費用，建議在交易前先試算，掌握整體費用感。

仲介手續費的段階式計算與上限規則

日本法律對於仲介手續費有明確的「段階式上限」，根據土地或建物的價格分為以下三段：

• 200萬日圓以下部分：5%
  
• 200萬〜400萬日圓部分：4%
  
• 超過400萬日圓部分：3%
  

【案例解析】購買一間售價1,500萬日圓的物件時

例如，購買一間1,500萬日圓的物件時：

200萬 × 5% ＋ 200萬 × 4% ＋ 1,100萬 × 3%
＝ 10萬 ＋ 8萬 ＋ 33萬 ＝ 51萬日圓（未稅）

這就是日本法定「段階式計算方式」下的仲介手續費上限。

而前一章介紹的「速算法（3%＋6萬日圓）」其實就是簡化版的段階計算。
這項公式僅適用於400萬日圓以上的交易，且與段階計算的結果完全相同，十分實用。
為了準確掌握成本，理解段階式的計算邏輯也非常重要。

仲介手續費早見表｜價格別費用一目瞭然

日本的不動產仲介手續費會隨著物件價格而變動，而段階式的費率對初學者來說可能稍顯複雜。
因此，我們整理了從200萬到5,000萬日圓的費用早見表，讓您能夠快速掌握各價格帶下的法定上限費用，直觀理解大致的支出金額。

物件價格（單位：萬日圓）	仲介手續費（未稅・單位：萬日圓）	仲介手續費（含稅・單位：萬日圓）
200	10	11
300	14	16
400	18	20
500	21	24
600	24	27
700	27	30
800	30	33
900	33	37
1000	36	40
1250	44	49
1500	51	57
1750	59	65
2000	66	73
2250	74	82
2500	81	90
2750	89	98
3000	96	106
3250	104	115
3500	111	123
3750	119	131
4000	126	139
4250	134	148
4500	141	156
4750	149	164
5000	156	172

本表使用10%的稅率，並以每萬元日圓為單位進行四捨五入至上位萬。

在實際交易中，建議您使用前面所介紹的計算公式重新計算仲介手續費。

仲介手續費的法規變更為何？有哪些更新與對投資人的影響？

日本的不動產買賣中，仲介手續費的上限由《1970年建設省告示第1552號》規定，明確指出不動產業者可收取的報酬額。該制度由國土交通省所監管，並根據物件價格設有法定上限。

2024年7月1日開始，該制度進行了一項重要修正：原本適用於400萬日圓以下物件的「特例報酬」，擴大適用至800萬日圓以下的交易。
這代表仲介業者最多可以收取30萬日圓（未稅）＝33萬日圓（含稅）的手續費。

此變更目的在於促進空屋與低價中古物件的流通，在地方不動產市場也引起廣泛關注。
對投資人而言，理解此規則有助於掌握低價物件的成本結構。

日本仲介手續費的現行制度與最新趨勢

依據《宅建業法》，日本對仲介手續費有明確的上限規定。
通常情況下，若物件價格高於400萬日圓，將適用「速算法」：物件價格 × 3% ＋ 6萬日圓（未稅）。

然而，針對800萬日圓以下的交易，2024年新規定設定了另一個上限：30萬日圓（未稅）。
本節也會說明這項修正背後的原因。

日本的仲介手續費並非固定費率，而是依價格分級計算，具有一定彈性。
投資人應確實掌握物件價格對應的上限規則，以利精準評估投資報酬率與成本結構。

什麼是「特例報酬」？專為低價物件設計的制度

為了解決空屋問題並促進低價物件的交易流通，日本自2024年7月起引入特例報酬制度，針對800萬日圓以下的交易允許仲介收取最多30萬日圓（未稅）的手續費。

這項制度針對以下兩大問題提出解方：

1. 低價交易中，業者往往無法確保合理報酬；
   
2. 許多物件需大幅整修才能進入市場，前期成本高。
   

透過保障仲介業者的合理收益，該制度期望活絡地方不動產市場。

外國人投資人必懂：制度與實務上的最新變化

對計劃在日本購買不動產的外國人而言，除了仲介手續費結構之外，還應了解最新的制度與流程變化。

自2022年起，「重要事項說明（IT重說）」全面解禁，讓海外投資人無需到日本也能完成合約解說與簽署，大幅降低交易障礙。

此外，提供多語言合約與國際支援的不動產公司也愈來愈多，可有效避免語言或文化造成的誤解與糾紛。

整體而言，這些制度更新讓日本的不動產市場對外國人而言更具透明度與安心感。

仲介手續費為何能免費？探討其背後的商業邏輯與潛在風險

您是否曾看過「免仲介費」的不動產廣告？在考慮購買土地或中古物件時，「免仲介費」常被視為節省成本的一種方式。本章將簡明說明其運作機制與應注意之處。

仲介費為何會免費？常見情況解析

最典型的情況為「雙邊仲介」，即不動產公司只從賣方收取手續費。
若該公司銷售自有土地或中古物件，對買方免收手續費是常見做法。

此外，對於新建住宅或業者持有的物件，賣方通常承擔廣告與仲介費用，使買方的實際成本降低。
然而，看到「免費」字眼時，仍需確認背後的交易架構。

免費不一定等於划算？理解背後風險

即使仲介費標示為「免費」，也不代表交易一定划算。
很多情況下，仲介公司其實仍從賣方獲得報酬，可能產生利益衝突。

例如，買方可能只被推薦免仲介費的物件，而無法看到更多合適選擇。這種行為被稱為「圍繞式銷售」，可能導致選擇權受限。

此外，也可能透過抬高物件價格來彌補免收的費用。
對投資人而言，掌握整體交易架構比「免費」更重要。

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在日本購屋需經過多個步驟：
明確需求、看屋與申請、重要事項說明、簽訂買賣契約、支付款項、登記過戶、完成交屋。
外國買家通常還需提前準備多語言合約支援、納稅管理人指定，以及國際資金轉移安排。

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詳情請參考我們的購屋流程指南。

若您對稅金、名義登記、納稅管理人制度、購屋步驟等有疑問，可瀏覽我們的常見問題 FAQ。

總結｜在北海道買房投資，找 JANKEN 就對了

對外國投資人來說，日本的不動產制度或許顯得複雜，但與值得信賴的夥伴合作，將能安心進行投資。

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