空置房产活用的民宿业务入门指南！解析优缺点！
2024.09.18
日本每年接待超过2500万外国游客，已成为全球旅游大国。
旅游中不可或缺的场所之一便是“住宿设施”，而如今“在空置房产经营民宿”正越来越受关注。
这是因为它不仅能够解决“日本面临的空置房产问题”，还可以满足“游客增加带来的住宿需求”。
本文将为您详细解读：
●民宿业务与空置房产问题
●在空置房产经营民宿的优点和缺点
●如何以低成本成功经营民宿业务的要点
什么是民宿业务？
民宿是指向旅行者或商务出差人员有偿提供个人住宅或公寓的一部分（或全部）作为住宿的业务。
特别是在像二世谷或富良野这样的热门旅游地，随着外国游客的增加，住宿设施供不应求，近年来民宿业务备受关注。
此外，民宿与酒店或旅馆不同，通常配备厨房和客厅等设施，使住客能够像在自己家里一样舒适地停留，因此尤其受到长期停留的游客和外国游客的青睐。
民宿业务受到关注的三个原因
传统上，旅游或商务出差时的住宿选择主要是酒店或旅馆，但如今，民宿已成为与这些传统选项相媲美的选择。
接下来将介绍民宿业务受关注的原因以及启动民宿业务的四个动机。
①空置房产问题与作为房地产运营对策的民宿业务潜力
｜民宿业务受关注的原因
民宿业务受关注的第一个原因是全国范围内空置房产增加，导致空置房产的房地产利用需求不断增长。
让我们来详细了解这一现象。
空置房产问题的现状
日本的空置房产问题日益严重。根据《平成30年住宅与土地统计调查》数据，2018年空置房产率创下历史新高，达到18.6%。
在大城市圈内，空置房产的增加趋势尤为明显，仅在东京都，2013年就有80.5万户空置房产。
全国范围内空置房产数量的持续增加引发了政府与私营部门的高度关注与危机感。
然而，随着人口减少、人口向城市集中、高龄化以及家庭核化等因素，空置房产的数量预计将继续增加。
空置房产问题的背景
空置房产数量增加的原因主要有三点。
第一个原因是“日本住房政策中的新建主义的广泛传播”。
战后，政府通过提供低息贷款和住房抵押贷款减税政策，鼓励个人拥有住房。
这一政策促使新建住宅不断增加，而二手住宅的流通市场却未能成熟。
这种“拆旧建新”的模式助长了人们对新建住宅的信仰，导致老旧住宅逐渐变成空置房产。
第二个原因是“人口减少与人口向城市集中”。
由于地方地区的人口过疏化，年轻人迁移至城市，地方地区只剩下老年人，因此空置房产增加。
此外，即使继承了父母的房产，许多子女也不再选择回到该地居住，这也是空置房产增多的原因之一。
第三个原因是“固定资产税制度”。
与空地相比，建有房产的土地的固定资产税减少至六分之一，因此许多空置房产没有被拆除，反而被搁置更为划算。
这种制度成为空置房产所有者选择不处理房产的经济动机。
政府的空置房产对策｜“空置房产信息银行”的努力与成功案例
政府通过《空置房产对策特别措施法》以及空置房产信息银行等措施，积极推动空置房产的利用。
政府也积极推动将空置房产用于民宿，一些成功的案例已经浮现。
有关政府推行的民宿成功案例及相关举措，请参考以下内容。
成功案例包括“通过农耕体验等展现地方特色的空置房产住宿设施”以及“将谷仓改造为带有咖啡馆的传统民宿设施”等。
（当您考虑自己开始民宿运营时，可以参考这些成功案例。）
然而，尽管已有一些空置房产成功利用的案例，但当前的状况尚未得到显著改善，空置房产数量预计将继续增加。
民宿业务的潜力
在这种情况下，民宿业务作为解决空置房产问题的有效手段备受关注。
民宿是一种能够轻松将空置房产转化为住宿服务的新方式。
通过翻新空置房产并提供给游客，空置房产的有效利用得以实现，带来以下三个主要优点。
第一个优点是“为空置房产所有者带来不动产收益”。
空置房产的所有者通过民宿运营可以有效利用长期搁置的房产，同时降低管理成本，并获得收入。
第二个优点是“活跃当地经济”。
通过翻新，老旧的空置房产重新获得价值，并被游客利用，这将带动当地的餐饮店和商店的活力，期待能够促进整个地区经济的复苏。
此外，游客的到访也有助于重新发现地区的魅力，可能带来新的投资和移居者的增加。
第三个优点是“防犯和防灾对策”。
将空置房产放置不管会带来许多防犯和防灾方面的问题。
通过将空置房产用于民宿，可以使其得到管理，减少火灾和非法入侵的风险。
另外，在灾害发生时，还可以考虑将其作为避难所使用。
②外国游客增加与法规放宽（民宿新法）
｜民宿业务火热的原因
民宿业务火热的第二个原因是，由于访日游客的增加，住宿设施供不应求。
为了应对这种需求，政府放宽了相关法规，使得进入民宿业务变得更加容易。
我们来详细了解一下。
访日外国游客的增加与住宿设施的不足
民宿业务备受关注的一个重要原因是，访日外国游客的增加及由此引发的住宿设施不足。
根据日本政府观光局（JINTO）的统计，2017年访日外国游客数量达到了2,869万1,000人，比前一年增长了19.3%。
政府制定了“支撑明日日本的旅游愿景”，目标是在2020年吸引4,000万游客，2030年吸引6,000万游客。
住宿设施的不足与法规放宽（合法化的民宿扩展）
由于访日游客的急剧增加，住宿设施的不足变得更加明显。
因此，民宿开始受到关注。
以往，要合法经营民宿，必须符合旅馆业法的要求，并获得相关许可。
然而，随着法规的放宽，国家战略特区内的特区民宿成为可能，住宅住宿业务法（民宿新法）的实施也为合法化的民宿运营创造了更加便利的环境。
应对外国游客需求与多样化的住宿需求
外国游客的增加也是民宿备受关注的原因之一。
由于东京奥运会和以“旅游立国”为主题的政府外国游客政策，外国游客数量不断增加。
随着外国游客数量的增加，住宿设施的需求也在不断攀升。
民宿不仅作为酒店和旅馆的补充，还能够满足多样化的住宿需求，带来新的价值。
特别是，民宿设施通常配备厨房和客厅等，使游客能够“像在家一样居住”，因此在长期停留的游客和富裕的外国游客中非常受欢迎。
③住宿费用低廉，游客需求巨大
｜民宿业务火热的原因
民宿业务火热的第三个原因是“民宿的低廉住宿费用”。
根据三菱UFJ研究与咨询公司2019年的调查，约88%的受访者将“住宿费用的低廉”列为主要原因，这在数据上得到了验证。
民宿业务的最大优势在于它比酒店和旅馆价格更低。
此外，受最近日元贬值的影响，外国游客更加青睐民宿的低廉住宿费用。
空置房产用于民宿业务的优缺点
前一章中，我们讨论了民宿业务受到关注的原因。
其中，我们解释了“空置房产问题及其作为解决方案的民宿业务”。
在这一部分，我们将着重讨论“将空置房产用于民宿业务的优点与缺点”。
空置房产用于民宿业务的优点
正如前一章所述，民宿业务作为空置房产的对策，正在受到政府和私营部门的关注。
这里我们将介绍空置房产用于民宿业务的三个优点。
①将空置房产转变为收益来源
｜空置房产用于民宿的优点
对于空置房产的所有者来说，民宿运营的最大优势在于能够有效利用闲置的房产并获得收入。
持有空置房产会产生税费和维护成本，但通过民宿运营，可以获得现金收入，将“只产生成本的不动产”转变为“带来收益的资产”。
②抓住外国游客增加带来的住宿需求
｜空置房产用于民宿的优点
2019年，访日外国游客达到创纪录的3,188万人，日本成为备受全球游客青睐的旅游目的地。
随着游客数量的增加，住宿设施的不足显现出来，民宿因此受到关注。
2018年的调查显示，超过八成的国内民宿使用者是外国游客，这反映了民宿需求的巨大潜力。
③不需要新购置房产用于民宿
｜空置房产用于民宿的优点
运营民宿需要住房或设施，如果没有房产，必须新购房产。
而对于已经拥有空置房产的人来说，无需购房，因此初始成本可以大幅降低。
这是一个重要的优势。
通过节省购买房产的高昂费用，可以将资金投入其他运营开支。
此外，民宿运营并非用于长期出租，因此只需进行基本的翻修和维修即可降低初始成本。
相比之下，将房产用于租赁通常需要大规模翻修以吸引租户，而民宿只需具备基本设施和清洁条件即可开始运营。
因此，对于已经拥有空置房产的人来说，民宿的初始成本门槛较低。
④防止空置房产老化并提高资产价值
｜空置房产用于民宿的优点
空置房产若被长期搁置，会加速老化，可能对周边环境产生负面影响，还可能被指定为特定空置房产，面临法律风险。
适当的维护管理至关重要，但定期查看房屋并检查设备、进行清洁需要花费时间和成本。
然而，通过运营民宿，可以同时进行这些工作。
由于房产会被日常使用，住客可以及时发现建筑和设备的异常，有助于维护管理。
此外，通常的居住用不动产的资产价值会随着建筑年限和老化程度下降，空置房产的出售也会变得更加困难。
然而，成功运营民宿的空置房产，作为商业不动产出售时，可能会以较高价格成交。
商业不动产的出售以“可以产生多少收益”为衡量标准，如果民宿能稳定获取收入，那么可以期待以有利条件出售。
将空置房产用于民宿业务的缺点
到目前为止，我们已经讨论了在空置房产中经营民宿的优点，但显然，任何优点都伴随着需要注意的缺点。
为了避免在空置房产中经营民宿后感到后悔，本章将提前介绍可能存在的缺点。
以下是将空置房产用于民宿业务的四个主要缺点。
①可能需要大量的翻新费用
｜空置房产用于民宿的缺点
在经营民宿时，由于“收取费用提供住宿服务”，设施需要达到一定的质量标准。
然而，许多空置房产本身并不具备成为吸引人的民宿设施的条件，因此需要进行翻新。
这可能会导致卫生和设计改进的高额费用，有时甚至需要超过一千万日元的投资。
因此，初期费用可能会超出预期，规划资金准备非常重要。
②文化和语言差异可能导致纠纷
｜空置房产用于民宿的缺点
在经营民宿时，与外国游客的纠纷是一个潜在的缺点。
由于语言和文化差异，垃圾分类、噪音和设施损坏等问题可能会出现。（建议准备外语使用手册。）
特别是垃圾乱丢、设施破坏和盗窃等问题，由于外国游客的身份，追究责任可能会很困难，通常会让业主感到无助。
此外，由于日本的“待客之道”精神，许多运营者希望充实设施和用品，但这也可能会增加破损和盗窃的风险。
③在公寓中经营民宿时，需要与管理委员会协商
｜空置房产用于民宿的缺点
如果在公寓中利用空置房间经营民宿，首先需要与公寓管理委员会进行协商。
随着民宿新法的实施，许多公寓的管理委员会自主规定禁止民宿经营。
即使管理规定中未明确写明禁止民宿，进行民宿运营时也可能需要获得管理委员会的批准。
因此，在禁止民宿的公寓中，民宿经营是不可能的，必须特别注意这一点。
此外，在出租公寓中，许多租赁合同中规定禁止转租，如果违反合同，房东可能会要求解除合同。
在进行民宿经营时，为了避免与公寓管理委员会或房东发生纠纷，事先充分确认公寓的规定和租赁合同，并确保遵守相关规定非常重要。
④在新法下的民宿，有每年营业180天的限制
｜空置房产用于民宿的缺点
根据民宿新法的规定，运营民宿时，每年只能营业180天，这是民宿业务的一个重大缺点。
由于每年只能营业大约一半时间，如果入住率较低，运营成本与收益可能难以平衡。
尤其是在某些地点，确保高效的收入可能会变得更加困难。
在这个限制内盈利，需要在旺季集中营业，努力提高客源，或者在未营业期间寻找其他用途（如出租为周租公寓或活动空间），这些策略性运营是必要的。
如何以低成本成功开展民宿业务的要点
在这里，我们将介绍如何以较低成本成功开展民宿业务的要点。
重要的要点主要分为四个方面。
让我们一一来看。
①选择适合民宿业务的区域开展业务
适合民宿业务的区域是那些距离旅游景点步行5至10分钟内的地方。
然而，靠近著名旅游景点的区域并不一定都适合，只有在住宿需求较高的地区才有可能成功。
如果在住宿信息网站上发现周边有很多每晚3000日元左右的住宿设施，那么竞争将会非常激烈，民宿运营可能会变得困难。
另一方面，如果该区域内价格合理的住宿设施较少，民宿的需求可能会增加。这样的选址将成为民宿业务成功的关键。
我们公司建议您在日本著名的旅游地二世谷、或富良野开展民宿业务，富良野每年接待约200万游客，2019年外国游客的总住宿数超过15万夜，甚至超过了二世谷。
②利用空置房产信息银行
在选择了适合民宿的区域后，利用自治体的空置房产信息银行也是一种方法。
空置房产信息银行是由地方政府运营的空置房产信息网站，房产信息主要面向移居或区域交流。
这与房地产中介不同，因为是由政府掌握的信息，可能会发现市面上不常见的优质房产。
对民宿业务感兴趣的人可以通过空置房产信息银行，寻找价格合理且有吸引力的房产。
津市是三重县的县政府所在地，以历史悠久的城下町闻名。
它面向伊势湾，拥有丰富的自然景观，还有津祭和津观音等旅游名胜。
此外，这里通往伊势神宫的交通非常方便，同时还是一个经济活动繁忙的工业区。
尾鹫市位于三重县南部，是面向熊野滩的自然丰富的港口城市。
全年高降雨量是其特点，丰富的海鲜如鰤鱼和真鲷以及美丽的海岸线吸引了大量游客。
这里也是熊野古道的入口，拥有丰富的历史文化遗产和温暖的气候，吸引了许多观光客。
伊贺市自古以来就是交通枢纽，以伊贺忍者和俳人松尾芭蕉的故乡而闻名。
当地特产丰富，有伊贺绳结、伊贺牛、伊贺酒、伊贺米等。
近年来，温泉设施和农业体验项目伊贺里木木手工农场也受到游客的欢迎，使其成为热门旅游目的地。
③当你对空置房产进行翻新以用于民宿时，建议利用地方政府的补贴。
通过“空置房产活用支援项目”或“空置房产利用改修补贴项目”等制度，部分翻新费用可以得到补助。
不过，不同地方政府的补贴对象房产和补贴金额不同，事前确认自己的空置房产是否符合条件非常重要。
④依靠民宿业务专家“民宿代运营公司”
在空置房产中开始民宿业务时，与可靠的住宅住宿管理公司签订合同非常重要。
由于这种业务属于业主不在场的运营模式，如果难以自行管理，通常会选择依靠代运营公司。
通常，代运营公司的手续费约为收入的20%，不同公司间价格差异不大，因此在选择时，服务内容的丰富度是关键。
例如，确保清洁质量、紧急情况下的应对措施、集客支持的完善程度等都是需要确认的要点，选择可以最大化收益的公司很重要。
此外，通过参考评价和口碑，找到适合自己需求的代运营公司是成功的关键。
总结
空き家で民泊を始める際には、信頼できる住宅宿泊管理業者との契約が重要です。
日本每年接待超过2500万名外国游客，已经成为旅游大国。
本文介绍了近年来备受关注的“利用空置房产经营民宿”的相关信息。
本文的总结如下：
・民宿业务被期待能够同时解决空置房产问题和旅游需求增加的问题。
・在空置房产中开展民宿业务时，需要充分考虑优缺点。
・通过利用代运营公司等方式，抓住低成本成功经营民宿业务的要点，聪明地开展民宿业务。
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