外国人がニセコ・富良野で不動産を購入する際に必要な納税管理人とは？役割や必要性を解説

2025.02.26

外国人がニセコ・富良野で不動産を購入するには？|納税管理人の必要性を徹底解説

外国人が日本で不動産を所有する際の注意点

外国人が日本で不動産を所有する際、税務手続きや法的義務を正しく理解することが重要です。
特に、日本国内に住所がない場合、固定資産税や所得税の納税管理人を選任する必要があります。

納税管理人がいないと、税金の通知を受け取れず、延滞やペナルティのリスクが発生します。これらの手続きを円滑に進めるため、司法書士や税理士と連携し、適切な対応を行いましょう。

また、不動産取得手続き全体の流れについては、JANKENの記事　「ニセコ、富良野の不動産購入ガイド｜外国人向けの手続き・税金・管理を解説」　で詳しく紹介しています。こちらも併せてご覧ください！

納税管理人ってどんな役割？必要性を分かりやすく解説

納税管理人とは、日本に住所を持たない外国人が不動産を所有する際に、税金の支払いを代行するために指定する代理人のことです。

日本では不動産を所有すると、固定資産税や地域によっては都市計画税が毎年課税されます。通常、これらの税金は自治体から郵送される納付書をもとに納めますが、海外在住の外国人には納付書が届かない可能性があります。

そこで、納税管理人が所有者に代わって税金を受け取り、期限内に納付する役割を担います。

また、不動産を売却する際にも、確定申告を適切に行う必要があります。
日本の税制や手続きを熟知していないと、不備が生じやすいため、司法書士や税理士と連携し、信頼できる納税管理人を選任することが重要です。

スムーズな不動産運用のためにも、納税管理人の役割を正しく理解し、早めに手配しましょう。

納税管理人は不要？外国人が自分で納税手続きをすることは可能なのか

日本の国税庁は、

非居住者の方が、確定申告書の提出、税務署等からの書類の受け取り、税金の納付や還付金の受け取り等、納税義務を果たすために納税管理人を定める必要があります。

国税庁HP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1923.htm)

と明確に定めています。つまり、日本国内に住所を持たない外国人が不動産を所有する場合、自分で直接納税手続きを行うことはできず、必ず納税管理人を選任しなければなりません。

日本の税金、複雑で分かりにくい？納税管理人がすべて解決！

固定資産税、所得税…外国人が知っておくべき日本の税金

日本で不動産を所得する際にはさまざまな種類の税金が課されます。ここでは、それぞれの税金について一挙に解説します。

固定資産税

固定資産税は、日本で不動産を所有するすべての人に課される地方税で、毎年1月1日時点の所有者が支払う義務を負います。税額は不動産の「固定資産評価額」の1.4%（標準税率）で算出され、市町村ごとに納付書が送付されます。外国人でも日本に住所がない場合、納税管理人を指定し、代わりに納税手続きを行ってもらう必要があります。

都市計画税

都市計画区域内にある不動産には、固定資産税に加えて都市計画税が課されます。税率は最大0.3%で、固定資産税と同様に不動産評価額を基準に算出されます。用途地域の指定がある土地や建物が対象となり、自治体によって税額が異なります。

不動産取得税

不動産を購入した際に一度だけ支払う税金で、土地・建物それぞれの固定資産評価額の3〜4%が課税されます。ただし、新築住宅や一定の条件を満たす場合、軽減措置が適用されることがあります。
軽減措置などの詳細は　総務省｜不動産取得税　に掲載される最新情報を随時確認してください。
購入後、数ヶ月以内に自治体から納税通知が送付されるため、忘れずに納付しましょう。

登録免許税

不動産の所有権を登記する際にかかる税金で、登記の種類（所有権移転・保存・抵当権設定など）によって税率が異なります。例えば、所有権移転登記では固定資産評価額の2%が課税されます。司法書士が登記を代行する場合、登録免許税の納付も含めて手続きを進めることが一般的です。

所得税（譲渡所得税）

不動産を売却した際、利益（譲渡所得）が発生すると、その額に応じて所得税が課されます。税率は所有期間によって異なり、5年以内の短期譲渡所得には39.63%、5年以上の長期譲渡所得には20.315%の税率が適用されます。外国人も日本国内の不動産売却による所得は課税対象となるため、申告が必要です。

住民税（非居住者は免除）

日本国内に住所がある場合、所得に応じた住民税が課されますが、海外居住者（非居住者）は住民税が免除されます。ただし、日本で不動産収入がある場合、所得税の申告は必要になります。

このように、日本の税制は複雑であり、特に外国人投資家にとっては理解が難しい点も多いです。納税管理人を指定することで、税金の支払い漏れや手続きの負担を軽減し、スムーズに不動産を運用できるようになります。

納税管理人がいれば安心！具体的な納税手続きを解説

外国人が日本で不動産を所有する場合、税金の支払い方法は日本の銀行口座や納付書を用いた手続きが一般的です。しかし、日本に居住していない非居住者がこれを自分で行うのは非常に困難です。ここでは、納税の具体的な手順を解説していきます。

1. 固定資産税・都市計画税の納付方法

固定資産税は毎年1月1日時点の不動産所有者に課され、自治体から納税通知書が送られてきます。納付方法は以下の通りです：

銀行やコンビニで支払い：日本の銀行口座が必要。海外送金は非対応のことが多い。

口座振替：日本の銀行口座が必須。外国人が口座を開設するのは難易度が高い。

2.所得税（確定申告）の納付方法

日本で不動産を貸し出した場合、賃貸収入に対する所得税が発生し、確定申告が必要になります。手続きの流れは次の通りです：

確定申告書の作成：収入・経費を計算し、申告書を作成（税務知識が必要）。

税務署へ提出：電子申告（e-Tax）も可能だが、日本のマイナンバーが求められる場合がある。

税金の納付：銀行振込・クレジットカード・コンビニ支払いなどだが、非居住者には制限がある。

3.不動産売却時の譲渡所得税の納付

不動産を売却した際、利益が出ると譲渡所得税が課されます。納税までのプロセスは以下の通りです：

売却価格と取得費・諸費用を計算（専門的な税務知識が必要）。

翌年の確定申告時に申告（期限を守らないと延滞税が発生）。

税務署からの通知を受領し、指定の方法で納付（海外送金が非対応の場合あり）。

納税管理人なしでの納税は非常に困難

これらの納税手続きは日本国内の銀行口座や住所、税務署とのやり取りが必要なため、海外在住の外国人が自力で行うのは現実的ではありません。さらに、申告漏れや納付遅延が発生すると延滞税や加算税が課され、負担が増します。納税管理人を指定すれば、これらの手続きをすべて代理で処理してくれるため、スムーズに納税ができ、リスクを最小限に抑えることが可能です。

ケーススタディ：外国人がニセコで直面した税金トラブルと回避策

ジョンさんはニセコで別荘を購入後、固定資産税の納付期限を見逃し、税務署から遅延金と共に警告を受けました。慌てて納税管理人に相談し、納税管理人が税務署に連絡して遅延の理由を説明。最終的に追加の遅延金を支払うことになりましたが、納税管理人のサポートで今後の税務申告について明確なガイドラインを得ることができました。

このケースでは、納税管理人の助けを借りることで、問題の早期解決と将来のトラブル回避が可能となりました。

信頼できる納税管理人の選び方|日本での不動産購入を成功させるために

費用、資格、実績…チェックすべきポイントを解説

外国人が日本で不動産を購入・所有する際、納税管理人の選定は非常に重要です。信頼できる納税管理人を見つけるために、以下のポイントをチェックしましょう。

1. 費用はどのくらいかかる？

納税管理人の費用は年間数万円〜数10万円と幅があります。税理士や司法書士に依頼すると、追加で税務申告や不動産関連のサポートを受けられる場合もあります。

2. 資格は必要？

納税管理人は法律上、資格不要ですが、税務知識のない個人よりも、税理士や不動産専門の司法書士を選ぶほうが安心です。

3. 実績や信頼性をどう確認する？

過去のクライアントの評判、経験年数、日本の不動産・税制に詳しいかを確認しましょう。不動産会社の紹介を受けるのも一つの方法です。

納税管理人のよくある質問

Q. 納税管理人を途中で変更できますか？
A. はい、可能です。税務署へ変更届を提出する必要があります。

Q. 納税管理人なしで税金を支払えますか？
A. いいえ。日本に住所がない非居住者は納税管理人を指定しなければなりません。

信頼できる納税管理人を選ぶことで、不動産購入後の税務手続きをスムーズに進めることができます。

信頼できる納税管理人を見つけるには？

信頼できる納税管理人を選ぶためには、まず専門知識と経験が豊富であることが重要です。日本の税制に精通しており、特に外国人投資家向けの対応実績があるかを確認しましょう。また、税務署とのやり取りに慣れていることも重要です。口コミや紹介を通じて、過去の顧客からの評価をチェックするのも有効です。さらに、納税管理人が提供するサービス内容や料金について、事前に明確に説明を受け、不安を感じることなく信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。

税理士や司法書士との連携でさらに安心！

信頼できる納税管理人を選んだ後、税理士や司法書士と連携することで、さらに安心感を得ることができます。税理士は税務の専門家として、税金に関する複雑な疑問に答え、最適な節税対策を提案してくれます。また、司法書士は不動産登記や契約書類の確認を行い、法的手続きを確実にサポートします。これらの専門家と連携することで、不動産購入後の税務や法的な問題に対してより確実な対応ができ、安心して日本での不動産運営を進められるでしょう。

まとめ：ニセコ・富良野で理想の不動産投資を手に入れるために

専門家と連携し、安心・安全な不動産投資を実現

ニセコや富良野での不動産投資を成功させるためには、信頼できる専門家との連携が不可欠です。納税管理人、税理士、司法書士といった専門家が協力することで、税務申告や法的手続きをスムーズに進めることができます。特に外国人投資家にとって、日本の税制や不動産取引は複雑なため、適切なサポートを受けることが重要です。専門家の助けを借りることで、予期しないトラブルを回避し、安心・安全な投資が実現できるでしょう。正しい情報と支援を得ることで、理想の不動産投資を手に入れることができます。