民泊投資物件の探し方や購入方法をご紹介！賃貸でも可能？民泊許可制度とは？

不動産投資の一つである民泊投資。

賃貸経営と比べて収益性が高く、また、日本を訪れる外国人観光客の増加によって、最近注目を集めています。

そんな民泊ですが、実は、どんな物件でもできるわけでは無いのです。

民泊を運営するためには様々な許可が必要で、民泊としての条件を満たせない物件も多いです。

投資用に物件を買う前に、民泊や民泊可能物件について、また、物件の探し方や購入方法について知っておきましょう！

PR｜民泊経営の節税対策には、法人設立がおすすめ

民泊経営の節税対策として、法人設立をおすすめします。

法人化しますと、民泊運営の収益が会社の売上となり、役員報酬の支払いや経費の計上によって所得を減額することができます。

また、法人設立により、個人事業として行う場合にくらべ、より多くの経費を計上することができます。

退職金の積立金や年間800万円までの接待交際費、税理士への報酬なども経費とすることができます。

法人設立は、減税対策として非常に有効です。

そして、法人設立の際は、ぜひ、GMOあおぞらネット銀行での口座開設をおすすめします！

GMOあおぞらネット銀行は、あおぞら銀行とGMOインターネットグループが共同出資して設立した新たなネット銀行です。

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所有でも賃貸でも要注意！民泊が可能な物件とは？

そもそも、民泊ができる物件とはどのような物件なのでしょうか。

民泊と聞いてみなさんがパッと思い浮かべるイメージは、「誰でも簡単に宿泊業を行える」というものだと思います。

たしかに、民泊は手軽ではありますが、れっきとした宿泊業なので、宿泊者が安心して利用できるような物件でないと、そもそも許可が下りず営業できません。

まずは民泊可能物件を理解するところから始めましょう！

法律に違反していないかどうか

民泊投資物件の入手の際に、最も気を付けなければならないのは、法律上の問題をクリアしているかどうかです。

例えば、住宅宿泊事業法では、宿泊事業を行える「住宅」について、以下のようにさまざまな要件が定められています。

【設備要件】

・「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の4つの設備があること

【居住要件】

・民泊の対象となる家屋について

（1）「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」
（2）「入居者の募集が行われている家屋」
　　　※入居対象者を限定した家屋（社員寮など）も含む
（3）「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」
　　　（例）別荘・セカンドハウスなど

また、住宅宿泊事業法に基づいて届け出られた住宅については、消防法令上、旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類する防火対象物として取り扱われます（ただし、人を宿泊させる間、住宅宿泊事業者が不在とならないかつ、宿泊者就寝用の部屋の床面積の合計が50㎡以下の場合は異なります）。

このように、法律に関しては様々な注意点があるので、物件の情報や民泊の運用方針と照らし合わせながら確認してくださいね。

転賃が許可されている物件かどうか

意外に思う方も多いかもしれませんが、実は民泊運営は賃貸物件でも可能です。

物件を借りて民泊を行う場合は、転賃が許可されている、すなわち又貸しOKな物件であるか確認する必要があります。

もしオーナーの許可を得ずに民泊を行った場合、最悪の場合民法に基づき賃貸契約を解除されてしまうので、必ず許可を取るようにしてください。

なお、不特定多数の人が利用する性質上、民泊はトラブルが起きやすく、そのため、転賃が許可されている物件はそう多くはないので、その心づもりでいましょう。

民泊物件を探す前に！必ず知るべき3つの「民泊」

「民泊」と一口に言いますが、実はどの民泊許可制度に基づいて申請するかで、実際の運営方法は大きく変わります。

なんと、年間営業日数の制限といった、事業を行うにあたって大きな影響を及ぼす部分も異なってきます。

民泊を運営したい地域によっても申請できる制度が変わるので、必ずご確認ください！

①旅館業法による簡易宿所営業｜3つの「民泊」

簡易宿所営業は、従来からある民泊許可制度です。

他の民泊許可制度と比べたときの主な特徴としては

・最低宿泊日数や営業日数の制限がない
・最低床面積33㎡以上（宿泊者数10人未満の場合、1人あたり3.3㎡以上）
・安全確保用・消防用設備の設置が必須
・3つの制度の中で一番許可されるハードルが高い

といったところでしょうか。

本当に個人で経営する旅館・ホテルのような感じで、設備さえしっかり整えれば、自由度高く運営できるのが魅力です。

②国家戦略特別区域における「特区民泊」｜3つの「民泊」

特区民泊とは、国家戦略特別区域に指定されている地域のうち、特区民泊を認める条例が制定されている所でのみ行う事が可能な、新たな民泊の形の一つです。

他の民泊許可制度と比べたときの主な特徴としては

・営業日数の制限はないが、利用客の最低宿泊日数が2泊3日以上と定められている
・最低床面積については、原則1室25㎡以上（なお、どこまでを床面積に含むかなどは自治体によって異なる）
・安全確保用・消防用設備の設置が必須

といった感じです。

最低床面積については、他の民泊許可制度に比べて緩和されているケースが多いそうです。特区民泊については自治体の定めている条例に左右される点が多いので要注意です。

③住宅宿泊事業法（民泊新法）による民泊運営｜3つの「民泊」

住宅宿泊事業法は2018年6月に施行された法律で、その内容が民泊に向けたものだったので、「民泊新法」と呼ばれています。

他の民泊許可制度と比べたときの主な特徴としては

・最低宿泊日数は定められていないが、営業日数に年間180日以内という制限がある
・最低床面積は1人あたり3.3㎡以上
・安全確保用・消防用設備の設置が必要（ただし、オーナーが民泊物件に在宅＆宿泊者が就寝する部屋 の床面積の合計が50㎡以下の場合は不要）
・行政への届け出という形なので、3つの制度の中で一番許可されるハードルが低い

が挙げられます。

現在、一番手軽に民泊を始められるのはこの住宅宿泊事業法を利用したやり方です。営業日数に制限があるため、収益が伸びにくいのは少し気になるところです。

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民泊投資の資金調達なら、不動産担保ローンをお勧めします。

民泊投資は、物件取得費用に加え、開業費用としてリフォーム費用など約200万円ほどが必要となります。
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理想の物件を見つけよう！民泊物件の探し方

民泊可能物件についても、民泊に種類があることも分かったら、いよいよ物件探しです！

とはいえ、市場に出回る不動産の数は膨大…

闇雲に探しても、効率が悪いです。

せっかくなら、労力少なく、条件の良い物件を見つけたいですよね！

ここからは、おすすめの民泊物件の探し方をご紹介します。

①民泊専門のポータルサイトを利用する　｜民泊物件の探し方

「とりあえず情報がたくさん欲しい！」と言う方は、民泊物件を専門に取り扱っているポータルサイトを利用するのがおすすめです。

自分の要望に沿った条件で検索することもできるので、効率よく物件を探すことができますよ！

なお、サイトに掲載されている物件は、オーナーからの許可を得ている・転賃が可能である物件なのでそこは安心なのですが、法律的な問題まで保証されていることは少ないです。

民泊として許可が下りる物件であるかどうかは、自分で確認を取る必要があります。

②不動産会社に相談する　｜民泊物件の探し方

不動産会社もたくさんの物件情報を持っていますので、相談先としてはおすすめです。

その際は、必ず「民泊がしたい」という旨を伝えるようにしましょう。

対面であれば自分の求めている条件も細かく伝えられますし、また、ネットには載っていない物件の情報も教えてくれるかもしれません。

不動産会社のメイン業務は賃貸物件の仲介なので、民泊可能物件を豊富に取り揃えていることはおそらくありませんが、一度足を運んでみる分にはいいかもしれません。

③民泊運営代行業者に相談する　｜民泊物件の探し方

民泊運営代行業者に依頼するのも選択肢の一つです。

物件数は少ないかもしれませんが、民泊が可能な物件を専門に取り扱っているので、紹介された物件が大きく条件から外れることはほぼありません。

また、民泊についての知識が豊富なので、安心して物件選定を任せることができます。

業者が運営して実際に利益が出ている物件を売ってくれることもあるので、民泊投資に慣れていない方にはおすすめの探し方です。

民泊物件を購入する流れ

観光地などで民泊投資をする場合、自分自身で不動産を購入した方が、不動産価値上昇による利益と運用による利益の両方を得ることができ、収益が高いです。

そこで、ここでは民泊物件を購入する流れをご説明します。

民泊物件を購入する流れですが、大きく分けて4つの工程があります。

①どの種類の物件を購入するか決める
②民泊投資をするエリアを決めて物件を探す
③資金計画をたてる
④申し込みをして契約する

①どの種類の物件を購入するか決める｜民泊物件購入の流れ

最初に、購入する（民泊投資する）物件の種類を決めます。

「区分マンション」「一棟マンション（アパート）」「一戸建て」の3種類から、購入する民泊物件を選びましょう。

【区分マンション】

区分マンションとは、自分が住むために購入する分譲マンションと異なり、投資用として他人に貸し出すために所有するマンションを指します。

注意点としては、マンション管理組合が定めた管理規約で民泊が禁止されている場合がありますので、注意が必要です。

【一棟マンション（アパート）】

1棟丸ごとマンションを所有するため、管理規約などで民泊が規制される心配はありませんが、購入費用が高くなることに注意が必要です。

【一戸建て】

一棟マンションと同様に管理規約での規制がない一方、購入費用を一棟マンションに比べ抑えることができ、この3者の中では比較的民泊投資を始めやすい物件といえます。

②民泊投資をするエリアを決めて物件を探す｜民泊物件購入の流れ

次に民泊投資をするエリアを決めましょう。

エリアとしては、

1.東京・大阪などの大都市

2.自宅周辺

3.観光地

の３パターンから選ぶことになるでしょう。

1.東京・大阪などの大都市

東京や大阪などの大都市は、ビジネス客などの宿泊需要が高い一方で、ビジネスホテルなどが乱立し、価格競争が激しいのが特徴です。

民泊物件を購入する際は、家賃の高さにあった収益が得られるかなどにも注意が必要です。

2.自宅周辺

自宅周辺の物件を民泊物件として購入することは、民泊を行う上で必要な「緊急時に所定の時間内に駆けつけられる体制」が既に整っているという大きなメリットがあります。

一方で、ご自宅付近に宿泊客の需要があるかなど収益がたてられるかにも注意を払いましょう。

3.観光地

観光地は、東京や大阪などの大都市圏と同様に宿泊需要が大きい一方で、「民泊物件」として差別化を図ることができる非常に魅力的な民泊投資先です。

さらに、北海道のニセコエリア（倶知安地区）や富良野エリアは、新幹線や高速道路の延伸や外国人観光客の増加に伴い、宿泊客需要が増加中です。

弊社としては、ニセコ・富良野エリアでの民泊投資をお勧めします。

ニセコの宿泊需要や民泊事情：詳しくはこちらから！

富良野の宿泊需要や民泊事情：詳しくはこちらから！

③資金計画をたてる｜民泊物件購入の流れ

民泊物件を購入するにあたり、物件探しと並行して資金調達の計画をたてることが重要です。

その際には、物件の購入費に加え、民泊物件で使用する家具や備品、消防設備費も合わせて、予算の試算を行いましょう。

そして、自己資本が足りない場合は、融資を受けることも検討しましょう。利息より民泊物件からの収益が高ければ、長期的にみると融資を受けることがプラスになります。

三井住友信託銀行グループが扱っている「民泊事業ローン」や日本政策金融公庫でのローンがおすすめです。（日本政策金融公庫でのローンは、旅館業法民泊のみ可能）

また、融資を受けるためには創業計画書を作成する必要があります。

創業計画書の内容は、融資を受けられるかどうかの判断や融資の金額の決定のもとになり、入念な準備が必要です。

ご希望の融資額を獲得するためにも、民泊運営に詳しい民泊代行会社などにアドバイスを求めるとよいでしょう。

④申し込みをして契約する｜民泊物件購入の流れ

民泊投資を行う物件が決まれば、購入申し込みをして売買契約を行います。

購入申し込みの際に、申し込み証拠金を預ける場合がありますが、契約前に購入をやめる場合は変換されますので、ご安心ください。

そして、不動産会社に物件に関する重要事項の説明を受け、問題がなければ売買契約の締結となります。

一つ覚えて頂きたいこととしては、契約前に購入予定の建物を調査する「インスペクション」を実施することが可能だということです。

時間や費用は掛かりますが、建築士が国定基準に則って、劣化や施工の不具合を確認してくれます。

契約後に劣化や施工の不具合が見つかっても契約解除は難しいため、積極的に「インスペクション」を行いましょう。

民泊が可能な物件・許可されている物件をしっかり見極めよう

民泊は、手軽に始めることができて、上手くやれば収益もしっかり出るので、投資先としては非常におすすめです。

しかし、いくら簡単に始められるとはいえ立派な宿泊業ですから、運営するにあたっては様々なルールがあります。

投資物件を探す段階から、民泊として許可されるかどうかを常に気にするようにしましょう。

民泊運営を専門に行っている当社には、これまで培ってきた経験やノウハウがあります。

不動産投資初心者の方でも、私たちのサポートの下、安心して物件選定などを進めていくことができます。

北海道で民泊物件の探し方は、ぜひJANKENにお声がけください！