民泊運営に税金はかかる？　確定申告の有無や所得区分について徹底解説！

外国人観光客の増加などで大変ホットな投資先となっている民泊事業。

空き家の有効活用もでき、副業としても大変人気です。

本記事では、民泊運営にご興味のある方へ向けて、民泊経営にかかる税金や節税対策、確定申告や経費について詳しく解説します！

民泊とは？

民泊とは、自己の不動産を宿泊施設として貸し出すことです。

外国人観光客の増加など観光需要の高まりで宿泊施設が不足している現在、投資先や副業として非常に注目されるビジネスとなっています。

民泊運営を始めるにあたり、注目すべきポイントの1つとして民泊運営にかかる税金があります。

民泊経営にかかる税金や節税対策は、民泊事業で投資が回収できるか、収益を出せるかの判断に大きく影響します。

民泊事業を始める前にぜひ確認しましょう。

民泊運営にかかる税金

民泊経営への投資を考える前に、民泊運営にかかる税金について大まかに知っておくことは大切です。

そこで、ここでは民泊経営にかかる税金を以下4つご紹介します。

①所得税
②事業税
③消費税
④宿泊税

1つ1つ見ていきましょう

①所得税｜民泊運営にかかる税金

所得税は、もうけに対して課される税金です。

そのため、収入からかかった費用を差し引いた残高に対して課されます。

たとえば、200万円の絵画を買い、後日300万円で売った場合、もうけ（300万円-200万円＝100万円）に対して所得税が課されます。

②事業税｜民泊運営にかかる税金

事業税は、上述した所得が、年間290万円以上になると課される税金です。

③消費税｜民泊運営にかかる税金

消費税は民泊業の年間売上が1,000万円を超えると課される税金です。

消費税の課税の有無は前々年の売上を基準に判定するため、令和3年に初めて事業の年間収入が1,000万円を超えた場合、令和5年分の事業収入から消費税が課されることになります。

事業税も消費税も「事業」に対して課される税金です。

そのため、複数の物件を運営し、事業規模が大きい場合など、民泊運営が所得税法上の「事業」として行われていると認められる場合に課税されます。

④宿泊税｜民泊運営にかかる税金

宿泊税は、宿泊事業者に課される税金で、自治体ごとに異なります。

たとえば、ニセコ町や俱知安町では、1人1泊、1棟1泊または1部屋1泊宿泊料金の2％が課されています。

宿泊料金の設定に影響しますので、民泊運営を検討している自治体が宿泊税を導入しているかを事前に調べておきましょう。

＊倶知安町の宿泊税について詳しくはこちらから
＊ニセコ町の宿泊税について詳しくはこちらから

民泊運営で確定申告は必要？

民泊経営にかかる税金を検討する際、民泊経営で確定申告が必要かは気になるポイントですね。

ここでは、民泊経営で確定申告が必要かどうかの基準をお示しします。

民泊経営を副業として行うか本業として行うかで、確定申告が必要となる所得額の基準が変わりますので注意が必要です。

民泊で得る収入が一番多い方は本業、会社員などそうでない方は副業と考えるとよいでしょう。  

民泊経営が本業：確定申告は「年間所得＞48万円」だと必要

民泊経営を本業にしている場合、所得税の基礎控除額が48万円なため、年間所得が48万円を超えると確定申告をする必要があります。

民泊経営で一番収入を得ている場合、本業と捉えていただいて大丈夫です。

民泊経営が副業：確定申告は「年間所得＞20万円」だと必要

民泊経営を副業としている場合、年間所得が20万円を超えると確定申告が必要となります。

確定申告は、年間収入から必要経費を引いた「年間所得」を基準とするため、必要経費を漏れなく計上することで年間所得を減らし、税額を減らすことができます。

なお、複数副業を行っている場合、副業の合計額が20万円を超えると申告を行う必要があるので注意が必要です。  

民泊経営の収入と確定申告の「所得区分」

民泊経営で確定申告をするにあたっては、所得区分が非常に重要なポイントです。

所得区分ですが、以下のように3つに分けることができます。

①雑所得

住宅宿泊事業法に基づく民泊事業で得られた所得　（自宅を民泊としている場合を含む）

②不動産所得

不動産賃貸業を営んでいる方が、契約期間の満了等による不動産の貸付け終了後、次の賃貸契約が締結されるまでの間、当該不動産を利用して一時的に民泊事業を行った場合に得られた所得

③事業所得

民泊事業からの収入を主とする場合の所得。
複数の施設を民泊事業で活用しており規模が大きい場合などが当てはまる。　

では、それぞれについて見ていきましょう。

計算方法や課税方法も異なるため、しっかり把握しておくことが大切です。

①雑所得に区分される場合｜所得区分

雑所得とは、事業所得や利子所得などの9種類の所得に当てはまらない所得を言います。

民泊のみで生計を立てている場合を除き、原則として民泊経営の収入は雑所得に区分されます。

例えばサラリーマンが副業として民泊経営をする場合などが代表的です。

事業所得との確定申告における違いは、雑所得では他の所得と損益通算ができず、青色申告ができない（白色申告のみ）ことです。

白色申告は手続きが簡単な反面、特別控除を受けることができません。

②事業所得に区分される場合｜所得区分

事業所得は、サービス業や小売業などの事業から得る所得を指します。

民泊を本業として運営する場合、民泊経営で得た所得は事業所得となります。

事業所得かどうかを判断する基準としては、「民泊経営の反復性、独立性、継続性」「複数の施設を民泊事業で活用しており規模が大きいか」などがあります。

確定申告には青色申告と白色申告がありますが、事業所得の場合、青色申告をすることができます。

青色申告では特別控除を受けられたり、赤字でも最大3年は繰り越しができたりします。

③不動産所得に区分される場合｜所得区分

不動産所得とは建物や土地の貸付をすることで得る所得のことを指します。

例えば、不動産賃貸業を営んでいる方が、契約期間の満了等による不動産の貸付け終了後、次の賃貸契約が締結されるまでの間、不動産を利用して一時的に住宅宿泊事業を行った場合に得る所得が主に当てはまります。

民泊は、部屋の貸し出しだけでなく日用品の提供や部屋の掃除等を行うため、一般的な部屋の賃貸とは異なり、この場合を除いては、不動産所得とはみなされないでしょう。

参照：「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について」

民泊運営で認められる経費

所得額は、収入から経費を引いた額で求められます。

では民泊運営の経費には何が認められるのでしょうか。

民泊運営で認められる経費には主に

①収入金額を得るために直接要した費用

②その年における販売費、一般管理費その他住宅宿泊事業による所得を生ずべき業務について生じた費用

の二つが認められています。

それぞれの具体例としては、以下のようなものがあげられます。

①収入金額を得るために直接要した費用

〇住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料
〇固定資産税
住宅用物件は一定の条件を満たせば減額が認められますが、物件を民泊として活用しますと住宅用物件とみなされずに固定資産税額が増額する場合がありますので注意が必要です。
〇家賃
賃貸住宅で1室を使用し、使っていない残りの部屋を民泊活用する場合、民泊で活用している部分の面積と按分して経費とします。
民泊に活用する部分の床面積を算出したり、民泊運営を行った日数等を記録しておくとよいでしょう。

②その年における販売費、一般管理費その他住宅宿泊事業による所得を生ずべき業務について生じた費用

〇住宅宿泊管理業者等に支払う管理費用や広告宣伝費
〇水道光熱費
住宅の一部で民泊運営をする場合、自分の使っている分と按分する必要があります。
〇通信費
〇非常用照明器具の購入及び設置費用
〇宿泊者用の日用品等購入費
〇住宅宿泊事業用に利用している家屋の減価償却費
〇住宅宿泊事業用資金の借入利子

申告をスムーズに行うためにも経費は日頃からしっかりと付けておきましょう。
民泊運営にかかる税金を少しでも減額し、民泊投資で高い収益を上げていきましょう。

※国税庁「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について」より引用

民泊運営で確定申告する際の注意点

民泊運営に乗り出すにあたって、確定申告関連で知っておくべきポイントをお伝えします。

民泊運営を始めるかどうかの金銭面での判断に関わる重要な注意点ですので、ぜひ理解しておきましょう。

①住宅ローン減税が受けられない場合がある

空き室の有効活用で非常にメリットのある民泊運営ですが、お住まいの住宅を民泊運営に使用される際には、住宅ローン減税が受けられなくなる可能性に注意が必要です。

住宅ローンの減税が適用される要件に、「自身が居住する住宅である」という項目があります。

1週間家を空けることになり、その期間民泊活用する程度でしたら問題はありません。

しかし、ご自宅を長期間にわたって民泊活用されたり、複数回にわたり継続的に民泊に使用されたりしますと、「自身が居住する住宅である」という項目を満たさず、住宅ローン減税を受けられなくなる可能性があります。

副業として始めてみたものの、住宅ローン減税がなくなって結局マイナスだった…ということがないようご注意ください。

お住まいの住居を民泊運営に使用される際は、事前に専門家や民泊運営代行業者などにご相談されると良いでしょう。

②確定申告を行わないとペナルティが…

申告し忘れた際のペナルティについてご説明します。

仮に申告しなかった場合、本来納税するべき税金とは別に延滞税や無申告加算税などのペナルティが課せられます。

無申告加算税の税率は、「50万円までは15％」「50万円を超える場合は20％」、延滞税も最高で14.6％となっており、非常に高額になる場合があります。

不必要な出費を抑えるためにも、確定申告について民泊運営を始める前にしっかりと理解しておきましょう。

猶予制度も設けられていますので、期限までに提出ができない場合も焦らずに税務署の窓口へ相談しましょう。

民泊運営での節税対策

民泊経営の節税対策は法人設立がおすすめ

民泊経営の節税対策として、法人設立をおすすめします。

法人化しますと、民泊運営の収益が会社の売上となり、役員報酬の支払いや経費の計上によって所得を減額することができます。

また、法人設立により、個人事業として行う場合にくらべ、より多くの経費を計上することができます。

退職金の積立金や年間800万円までの接待交際費、税理士への報酬なども経費とすることができます。

会計処理が少し複雑になりますが、減税対策として非常に有効ですので、民泊運営を継続して行う予定でしたら、法人化をご検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

本記事では、民泊運営にかかる税金や確定申告、節税対策についてご説明しました。

民泊は、空き家を活用した副業や外国人観光客の宿泊需要などで大変ホットな投資先となっております。

その一方、不要な出費を抑えるために税金や確定申告の面で注意すべきことが多くあります。

本記事を参考にしながら、賢く民泊運営をしていきましょう。

北海道は、人気観光地やスノーリゾートとして有名で、アクティビティを楽しめる施設も多く、例年300万人もの外国人が訪れる民泊需要の大きなスポットとなっております。

本記事を読み民泊投資に興味がわいてきましたら、北海道に投資されることを検討してみてはいかがでしょうか。

民泊運営に興味がある方、民泊投資に関する相談先を探している方は、是非一度当社にお問い合わせください！