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民泊の始め方を徹底解説!運営のポイントや注意点は?

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2023.09.10

民泊の始め方を徹底解説! 運営のポイントや注意点は?

コロナも世界的に落ち着きを見せ、日本を訪れる観光客や国内旅行者は増加の一途をたどっています。

今後ますますの民泊の需要の増加が期待されるなか、民泊運営を始めてみたいと考える方も多いのではないでしょうか?

この記事では、民泊の始め方からマンションや自宅でのやり方まで詳しくお伝えします!

民泊の始め方

民泊とは、宿泊施設として住宅を貸し出すことですが、宿泊施設の運営は「旅館業法」で定められており、許可無く民泊を開始し、宿泊料金を取ることは禁止されています。

そのため、事前に申請を行い、許可を受ける必要があります。

そこで、民泊事業を始める流れをご説明します。

民泊の運営を開始するにあたっての手順は大きく、

①エリアの選定
②物件探し
③設備のリノベーションする
④インテリアやアメニティを準備する
⑤開業許可申請あるいは届出を行う
⑥宿泊料金の設定やウェルカムガイド(案内冊子)・利用規約の作成を行う
⑦民泊サイトに登録する
⑧民泊運営開始

となります。

民泊を始める各段階のポイント

ここでは、⑴民泊の始め方でご説明した流れに沿って、各段階のやり方のポイントをご説明します!

①エリアの選定|民泊の始め方

民泊運営で鍵となるのは、需要の高いエリアで民泊事業を行うことです。

具体的には、

・最寄駅や空港からの利便性
・主要な繁華街や観光スポットへのアクセスのしやすさ
・民泊事業を検討している市町村の客室稼働率
・民泊事業を検討している市町村の観光客入込数・宿泊者数
民泊事業を検討している市町村の民泊の予約状況

を確認すると良いでしょう。

また、民泊事業を行おうとしている地域の条例のチェックも大切です。

長野県軽井沢町をはじめ、民泊を厳しく規制している自治体もあり、エリア選定に当たっては民泊に関する条例の確認をお忘れなく。

②物件探し|民泊の始め方

エリアの選定が終わりましたら、民泊運営可能な物件を探しましょう。

探し方には、以下の4つの方法があります。

1.不動産会社に依頼する

担当者の方と一緒に物件を選ぶことができ、希望物件をじっくり選ぶことができます。

しかし、不動産会社の中には、民泊物件をあまり扱っていない会社もあるため注意が必要です。

2.物件ポータルサイトで探す

物件ポータルサイトを利用すれば、オンラインで簡単に物件を探すことができます。

ただし、物件によっては転貸不可の場合も多く、民泊専門のポータルサイトを活用することがコツです。

3.民泊代行会社に相談する

民泊代行会社を利用すると手数料はかかってしまいますが、優良物件を持っていることが多いです。

また、民泊代行会社は、旅館業法などの法律や各種申請方法、経営ノウハウなど、民泊運営に関する知識を多く持っています。

民泊経営に興味のある方は、相談するだけでも非常に有益な情報が得られるかもしれません。

4.自宅で始める

民泊運営のための物件を探す手間や家賃などの維持費を抑えることができるなど、自宅で民泊事業を行うのは非常に魅力的です。

ただし、自宅がマンションの場合、

・賃貸マンション
 →賃貸契約で転貸不可とされていないかの確認
  大家さんからの許可
・分譲マンション

 →マンション管理組合からの許可

が必要です。

③設備のリノベーションをする|民泊の始め方

民泊運営を成功させるためには、お部屋が宿泊者にとって快適であることが重要です。

ポイントは、水回りと内装に特に注意を払うことです。

まず水回りですが、トイレを洋式にし、お風呂とトイレを別にすると良いでしょう。

民泊は、海外からの旅行客の方が利用されることが多いため、トイレは洋式であることが望ましいです。

次に内装ですが、宿泊者は民泊サイトの写真を見て宿泊場所を選ぶため、適度に壁紙やフローリングを張り替えたりするなど、内装の清潔感に気を遣うことが大切です。

なお、民泊施設の運営には、キッチン、浴室、トイレ、洗面所の4つの設備を整えることが最低限必要ですので、ご注意ください。

④インテリア・アメニティを準備する|民泊の始め方

インテリアやアメニティは、宿泊者が宿泊場所を選ぶ際に気にする重要なポイントの1つです。

お部屋のテーマやコンセプトに沿って選ぶとよいでしょう。

統一感と清潔感が感じられるとお部屋は魅力的に映ります。

デザイン性の高いものや壊れにくいものを選ぶことも大切ですが、高価なものを用意しすぎてしまうと収支に影響が出てしまいますので注意が必要です。

最低限必要なアメニティとしては、ベッドセット、シーツ、フェイスタオル、ゴミ箱、衣類ハンガーなどがあげられます。

また、家具に加え、お皿や掃除用具を用意するなど、宿泊者が快適に過ごせる工夫が必要です。

⑤開業許可申請あるいは届出を行う|民泊の始め方

民泊運営事業を始めるには、行政に届出を行う必要があります。

民泊の種類により申請先や必要な手続きが異なり、適切な手続きを怠ると不法な民泊とみなされることもあり注意が必要です。

詳しくは、⑶民泊の種類・形態 ⑷民泊の申請で民泊の申請やそのやり方をご説明します。

⑥宿泊料金の設定やウェルカムガイド(案内冊子)・利用規約の作成を行う|民泊の始め方

民泊施設の運営を始める前に、宿泊料金の設定やウェルカムガイド(案内冊子)・利用規約の作成を行うことが必要です。

宿泊料金の設定のコツとしては、閑散期と繁忙期で宿泊料金に差をつけると良いでしょう。

繁忙期は、春休み・夏休み・年末年始・GWなどの長期休暇の時期を目安にするとよいでしょう。

繫忙期は、清掃代行費が通常の1.5〜2倍になるなどするため、宿泊料金も高めに設定しておくことをおすすめします。

また、ウェルカムガイド(民泊施設の利用方法などを記した案内冊子)の作成はとても大切です。

民泊を利用される方は海外の方が多く、日本の住居に不慣れな場合も多いからです。

ウェルカムガイドに記載する内容として以下が一般的です。

・民泊施設へのアクセスガイド
・ハウスルール
・設備のマニュアル
・緊急連絡先
・緊急時の対応方法
・周辺の観光スポット・レストラン
・両替所

施設の利用方法を細かく記載することで、未然にトラブルを防ぎましょう。

例えば、室内土足禁止と記すだけで、土足によるトラブルを回避することができます。

また、海外の方が利用されることを想定し、英語・中国語・韓国語にも対応させることをおすすめします。

ウェルカムメッセージを添えるとさらに良いでしょう。

利用規約の作成も重要です。

チェックイン・チェックアウト時刻の設定、禁止事項、クリーニングの有無などの規約を作成する必要があります。

禁止事項では、近隣住民に迷惑をかけないようなルーム作りを心がけましょう。

⑦民泊サイトに登録する|民泊の始め方

宿泊者にアプローチするために、民泊サイトへの登録を行いましょう。

民泊サイトに物件情報を登録する際のコツは3つあります。

1つ目は、印象に残る写真を選ぶことです。

宿泊者は写真を見て宿泊先を選ぶことが多いです。

撮影場所を清掃したり写真映えを意識したりするなどして、清潔感があり印象に残る写真を掲載しましょう。

2つ目は、シンプルで魅力的なタイトルをつけることです。

宿泊者の目に留まるように、分かりやすくて惹きつけられるタイトルをつけることを心がけましょう。

「浅草から徒歩10分!温泉のある宿〇〇(民泊施設名)」のように、周辺施設の情報と民泊施設の魅力を入れてみてはいかがでしょうか。

3つ目は、外国語に対応させることです。

民泊は海外の方も多く利用されるため、英語・中国語・韓国語に対応させることも重要です。

最近では便利な翻訳ツールがありますが、不自然な文章になってしまうこともありますので、翻訳業者にチェックをお願いすることをお勧めします。

⑧民泊運営開始!|民泊の始め方

ここからが民泊運営のスタートです。

ケースによりますが、民泊運営が開始できるまで、数ヶ月から半年ほどの時間を見ておくとよいでしょう。

ここからやらなければならないこととしては、

・民泊施設や消防設備の維持
・民泊運営の維持・改善
・経営
・宣伝

など、様々あります。

また、民泊施設開業後も2ヶ月おきに都道府県知事に下記の事項を報告する義務があります。

・宿泊日数
・宿泊者数
・延べ宿泊者数
・国籍別宿泊者数の内訳

報告の義務を怠ったり、虚偽の報告をすると、30万円以下の罰金が課せられる可能性があるのでご注意ください。

民泊の種類・形態

民泊を始めるには許可申請や届出など、各種手続きを行うことが必要です。

しかし、民泊運営のやり方は一つではなく、採用する方法によってサービスの提供の仕方や各種申請の仕方が異なります。

そこで、「⑶民泊の種類・形態」では、民泊の種類についてご説明します!

(「⑷民泊の申請について」では、民泊の種類ごとの申請の仕方を解説します。)

現在、国から認められている民泊の形態は、

①旅館業民泊

②特区民泊

③新法民泊

の3つあります。

(最後に、家主居住型と家主不在型という分類についても解説します!)

参考:minpaku はじめに「民泊」とは 

①旅館業民泊:1年を通して本格的に稼働させるならこれ!!

旅館業民泊の特徴は、年間の営業可能日数に制限がないことです。

メリットとしては、1年を通して本格的に稼働させられるということがあげられます。

一方、デメリットとしては、

・都市計画法上の用途地域や建築基準法、自治体の条例の問題などで、旅館業法の許可がとれないエリアがある
・運営には自治体の許可が必要で、営業可能地域も限られている
・フロントやスタッフ常駐が必要な場合がある                
 (「旅行・ホテル営業」の場合は必須)
・建築基準法上の建物の用途を「ホテルまたは旅館」に変更する必要があり、変更に際して大規模な改修工事や自治体への確認申請などが必要になる場合がある

といったことがあげられます。

なお、旅館業法によって、旅館業民泊は「旅館・ホテル営業」と「簡易宿所営業」に分けられています。

・旅行・ホテル営業
 1部屋を家族や友人のグループ単位で宿泊させる形態
 (例:ビジネスホテルや旅館)

・簡易宿所営業
 1部屋を他人同士の複数グループで宿泊させる形態
 (例:カプセルホテルやゲストハウス)

それぞれ設備の要件が異なります(詳しくは、4.民泊の申請で解説)ので、民泊営業予定の物件の構造や設備、周辺地域のニーズなどに合わせて選ぶとよいでしょう。

②特区民泊:外国人旅行客を対象とした民泊!!

特区民泊(正式名称:国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)の特徴は、外国人旅行客を対象にしたものであれば、旅館業法の適用が免除されるという点です。 

自治体によってルールが異なるので一概には言えませんが、

主なメリットとしては、

・年間の営業可能日数に制限がない
・フロントや管理人の常駐義務が免除される
・建築基準法上の用途を「住宅」から変更せずに営業することができ、大規模な工事が不要など、建築基準法上のハードルが低い

主なデメリットとしては、

・特区民泊ができる自治体が限られている
・1グループあたり、最低2泊3日は滞在させる必要がある

といったことがあげられます。

なお、特区民泊の対象の自治体は、以下の6つです。

・東京都大田区
・千葉県千葉市
・新潟県新潟市
・大阪府大阪市
・大阪府八尾市
・大阪府寝屋川市
・福岡県北九州市

③新法民泊:届出のみで始められる民泊!!

新法民泊は、2018年年6月に施行された「住宅宿泊事業法」(民泊新法)に準じて行われる民泊事業です。

新法民泊の特徴は、届出のみで始められ、比較的ハードルが低い点です。

メリットとしては、

・「届出」という形式的な審査があるだけなので、比較的早期に営業ができる
・キッチン・トイレ・お風呂・洗面台が揃っていれば追加工事は不要
 (浴室やトイレはホストと共同でも問題なし)
・建築基準法上の用途を「住宅」から変更せずに営業することができ、大規模な工事が不要など、建築基準法上のハードルが低い

デメリットとしては、

・年間営業可能日が最大180日であり、本格的な民泊ビジネスには向かない
・自治体によっては、土日営業を禁止するなど個別的制限がある
・家主が同居しない(家主不在型)場合、国土交通省に登録をした住宅宿泊管理業者(運営代行業者)に管理業務を委託する必要がある
・住宅用の不動産であることが必要で、事業用の不動産では厳しい

年間営業日数が制限されていること、住宅の延長としての営業にとどまることから、民泊でがっつり稼ぐというよりは、自宅の空きスペースを利用した副業に適しているといえます。

④家主居住型と家主不在型について

新法民泊には、家主居住型と家主不在型という分類があります。

家主居住型は、家主が民泊事業に用いる施設に居住しているか、在客時は滞在している状態を指します。

住居(の一部)を民泊として活用する場合だけではなく、普段使いしない別荘を民泊運営する場合も当てはまります。

しかしながら、在客時に家主がいることが必要で、一時的な不在でも1時間が原則として限度となっており、家主居住型の条件を満たさない場合、家主不在型となります。

家主不在型の場合は、国土交通省に登録をした住宅宿泊管理業者(運営代行業者)に管理業務を委託する必要があるので注意が必要です。

民泊の申請について

ここでは、「民泊の種類・形態」で解説した

①旅館業民泊

②特区民泊

③新法民泊

について、その申請のやり方を説明していきます!!

①旅館業民泊の許可申請について

旅館業民泊を始める手順としては、

⑴事前相談

⑵許可申請

⑶施設検査

⑷許可、営業開始

となります。

⑴事前相談

多くの自治体においては、開業申請の前に、旅館業法担当窓口へ事前相談をすることが求められます。

事前相談では、民泊登録の要件を満たしているかが確認されます。

具体的には、

・施設の所在地
・施設の図面
・建築基準法への適合状況
・消防法への適合状況
・マンション管理規約
(民泊が禁止されていないかどうか)

が確認されます。

相談先の詳細は、下の資料のp10以降を確認するとよいでしょう!

厚生労働省「民泊サービスを始める方へ」 ~ 簡易宿所営業の許可取得の手引き~

⑵許可申請

許可申請には、以下の書類の提出と手数料が必要です。

・許可申請書
・営業施設の図面
・その他自治体が条例で定める書類

申請書の様式や申請書に添付する書類は自治体によって異なりますので確認が必要です。

⑶施設検査

保健所の職員が民泊予定の物件に立入検査を行い、施設が以下のような構造設備基準を満たしているか確認を行います。

自治体ごとに独自の構造設備基準が定められている場合がありますのでご注意ください。

なお、簡易宿所営業は「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設」とされており、1名しか宿泊できない客室のみの施設は該当しません。 

旅館業民泊 施設検査 構造設備基準

民泊サービスを始める皆様へ ~ 簡易宿所営業の許可取得の手引き~より引用

⑷許可、営業開始

保健所の許可が下りれば営業を開始することができます。

申請から許可までの期間の目安は数週間ですので、開業予定日は余裕を持って設定するとよいでしょう。

これらの手順を踏まないで民泊営業を始めますと旅館業法により罰せられることがありますので、ご注意ください。

②特区民泊の許可申請について

 特区民泊を始める手順としては、

⑴事前相談

⑵近隣住民への周知文章の作成

⑶許可申請

⑷施設検査

⑸許可、営業開始

となります。

特区となった自治体により異なりますが、大きな流れをご説明します。
(詳しくは、各自治体へお問い合わせください。)

⑴事前相談

民泊営業を予定する物件の図面を用意し、自治体の生活安全課(自治体によっては異なる場合があります)と消防署へ事前相談をするとよいでしょう。

図面をもとに、担当者から必要な設備等の適切なアドバイスを頂けます。

⑵近隣住民への周知文書の作成

自治体によっては、民泊運営に当たって近隣住民の合意が必要となる場合があります。

民泊運営を予定している旨の周知文章や説明会を行うことが条例で義務化されているところもありますので注意が必要です。

⑶許可申請

許可申請には、代表的には以下の書類の提出と手数料が必要です。

個人法人
申請書申請書
住民票の写し定款または寄付行為及び登記事項証明書
賃貸借契約及びこれに付随する契約にかかる約款賃貸借契約及びこれに付随する契約にかかる約款
施設の構造や設備が分かる図面施設の構造や設備が分かる図面

・必要書類が個人と法人で異なります。
・申請先は各自治体へお問い合わせください。 
・申請書の様式や申請書に添付する書類は自治体によって異なります。

⑷施設検査

自治体担当部署による立入検査があります。

事前相談での生活安全課と消防署の指示に従い設備を整えておけば大丈夫です。

⑸許可、営業開始

許可が下り次第、営業開始です!
宿泊予約サイトに認定番号を登録し、民泊運営を始めましょう。

③新法民泊の許可申請について

新法民泊は、ポータルサイトか保健所で必要書類を提出すれば営業開始できます。

必要な書類は、

・欠格事由に該当しないことを誓約する書面
・住宅の登記事項証明書
・住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
・「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
・住宅の図面(各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積)
・賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
・転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
・区分所有の建物の場合、規約の写し(転貸が禁止されていないか確認のため)
・規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
・委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し
・破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書

(個人のみ)

・未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書

(法人のみ)

・定款又は寄付行為
・役員が、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書

になります!

なお、届出書はポータルサイトからダウンロードすることができます!

ポータルサイトはこちら↓↓

民泊制度運営システムの利用方法 | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」

保健所の担当部門は自治体によって異なりますので、以下サイトをご確認ください。

追加資料が必要な場合もありますので、各自治体の窓口に確認してみるとよいでしょう。↓↓

各自治体の情報・窓口案内(条例等の状況等) | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」 

民泊運営の注意点

いざ民泊を始めてみようとしても、想定外に費用が必要になったり、そもそも民泊事業を始められないということも考えられます。

そこで、民泊事業を始める前に注意点を正しく理解し、上手にリスクを避けて運営することが大切です。

ここでは、主に気を付けるべき注意点を7個まとめてご紹介します!

①民泊事業ができない地域がある|民泊運営の注意点

民泊を始めようと事前準備をがんばっても、民泊運営をしようとする自治体で民泊が禁止されていてはそれまでの努力が水の泡です。

自治体の中には、条例で民泊運営をできる期間や地域を制限しているところもあります。

民泊運営に乗り出したいと考えている自治体の条例をまずは確認してみましょう!

こちらのサイトで確認するのがおすすめです!↓↓

各自治体の情報・窓口案内(条例等の状況等) | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」

②マンションでの民泊は管理規約を確認する|民泊運営の注意点

民泊運営はご自身で所有されている不動産であれば可能ですが、マンションの1室を活用する形で民泊運営を行う場合は、マンションの利用規約を確認し、民泊運営ができるか確認する必要があります。

マンションの利用規約で民泊運営が明確に禁止されている場合もありますが、「住宅として使用するものとし、それ以外の用途での使用は認めない」という形で間接的に民泊運営が禁止されていることもあり、注意が必要です。

民泊新法においても、規約で住居以外の使用を禁止されている場合に民泊営業はできないと規定されています。

管理規約により民泊運営ができない場合でも、マンションの所有者や管理人との交渉によって管理規約を変更してもらえる場合があります。

相談してみるのも1つの手でしょう。

③所有物件の場合は債権者に確認を|民泊運営の注意点

金融機関は通常の住宅使用を前提に融資を行っているため、住宅ローンで購入した物件の民泊利用を検討されている方は事前に金融機関へ確認することが重要です。

民泊運営を無断で行っていることが金融機関に発覚しますと、場合によっては契約違反となり即時一括返済を求められることもあり得ますので注意が必要です。

これから住宅ローンを検討されている方は、民泊に対応したローン形態を用意している金融機関もありますので、一度相談されることをおすすめします。

④ご自宅の場合は、プライバシーと盗難のリスクに注意|民泊運営の注意点

ご自宅の1室を利用して民泊運営される場合は、プライバシーと盗難のリスクに注意が必要です。

宿泊者が盗撮・盗聴を行ったり、家の設備を盗んだりした例もあります。

そこで、宿泊者からのご予約を受領する前に、その宿泊者の過去のレビューやアイコン写真、メッセージのやり取りなどを参考に予約を受け入れるかを一度考えてみるとよいでしょう。

宿泊者による盗難や器物の損壊などを保証してくれる保険もございますので、検討してみてはいかがでしょうか。

 

⑤騒音・近隣トラブルのリスクに注意|民泊運営の注意点

ご宿泊の方に、騒音を出さないことやゴミの出し方を十分に共有することが大切です。

海外からの観光で民泊を利用される方が多く、ゴミの出し方を把握されていない方が多いことが想定されますし、民泊運営を円滑に進めていくには、騒音などで近隣の方とトラブルになることを避ける必要があります。

ウェルカムガイドなどに外国語対応で記載するとよいでしょう。

⑥必要な消防設備を確認する|民泊運営の注意点

民泊を行う場合、一般住宅より高度な消防設備を設置する必要があることに注意が必要です。

民泊物件は、消防法ではすべて特定防火対象物(旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類するもの)として扱われます。

そのため、部屋の1室だけを貸し出す場合であっても高度な消火設備を備えなければなりません。

特に、自動火災報知設備(火災で生じる熱や煙を自動的に検知し、ベル等で警告するシステム)は、建物によっては大規模な工事が必要になることもあるのでご注意ください。

詳しくは、下記サイトをご覧ください!!↓↓

民泊における消防法令上の取り扱い等 | 防火対策の推進等

⑦住宅ローン控除の適用が受けられない場合がある|民泊運営の注意点

空き室の有効活用で非常にメリットのある民泊運営ですが、お住まいの住宅を民泊運営に使用される際には、住宅ローン控除が受けられなくなる可能性に注意が必要です。

住宅ローン控除の適用を受ける要件は、「個人がその居住の用に供する一定の家屋を取得し、原則として制度の適用を受ける各年の12月31日まで引き続きその居住の用に供している」こととなっております。

したがって、自宅全体を貸し出す期間や回数によっては、「引き続きその居住の用に供している」と言えなくなり、住宅ローン控除が受けられなくなる場合があります。

お住まいの住居を民泊運営に使用される際は、事前に専門家や民泊運営代行業者などにご相談されると良いでしょう。

  

民泊運営を始めるメリット・デメリット

民泊運営は、海外観光客の増加などで需要の増加が期待され、さらには1物件当たりの収益を最大化できる投資方法として大変魅力的ですが、成功するには、メリットデメリットを十分に理解しておくことが重要です。

そこで、メリットとデメリットですが、

主なメリットとしては、

①賃貸経営と比べて収益性が高い
②原状回復費がほぼ必要ない
③築年数が重視されない

主なデメリットとしては、

①設備投資にお金がかかる
②場所によって運営方法の選択肢が減る
③運用開始までに必要な手続きが多い
③時勢の影響を強く受ける

があげられます。

民泊運営のメリットとデメリットについて、下の記事で分かりやすくご説明しています!

ぜひご覧ください!!

まとめ

今回の記事では、民泊運営を始めたい方向けに、民泊の始め方や費用、やり方のポイントや注意点などをご説明しました。

日本の観光客の増加とともに今後とも民泊の需要はどんどん高まることが見込まれ、民泊は現在大変ホットな事業となっています。

特に北海道は、人気観光地やスノーリゾートとして有名で、アクティビティを楽しめる施設も多く、例年300万人もの外国人が訪れる民泊需要の大きなスポットとなっております。

民泊運営にはいくつものルールがあり、煩雑な手続きもありますが、
株式会社クウカンでは民泊開業から運営まで、手続きなどもすべて代行させていただくことができます。

・民泊運営に乗り出したい

・空き家や別荘を有効活用したい

・民泊に興味がある

民泊に少しでもご興味がありましたら、ぜひクウカンにお声がけください!

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