不動産契約の一種、サブリースは危険？メリット・デメリットを解説

不動産契約の手法の一つ、サブリースとは？

サブリースとは、不動産管理会社がオーナーと入居者の間に入る契約方式です。
どのような契約方式か、簡単に説明すると、

①物件所有者（オーナー/貸主）が、不動産管理会社にアパートを1棟貸す。

②不動産管理会社が、入居者（借主）にそのアパートの部屋を貸す。

③入居者が不動産管理会社に家賃を支払う。

④不動産管理会社は、入居者の家賃から管理料などを手数料として差し引く。

⑤オーナーはアパートを丸々貸しているので、空室の数に関わらず、一定の収入を不動産管理会社から受け取る。

というのが、サブリースの大まかな流れとなります。
オーナーと不動産管理会社、不動産管理会社と入居者という、2つの契約が結ばれるのが、サブリースの特徴です。
ちなみに、本来「サブリース」という言葉は後者の契約のことを指しますが、一般的には、前者の契約も含めた、この契約方式全体を指してサブリースと呼びます。

下の図もご参照ください。

危ない契約方法なのか

さて、そんなサブリースですが、不動産投資を行っている・興味がある方の中には、「サブリース＝危ない」というイメージを持っている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

たしかに、「サブリース」で検索をかけると、「サブリース　悪徳業者」「サブリース　デメリット」といった、あまりよくないサジェストが並んでいます。

不動産の契約方式として、一般的にサブリースは警戒されているようです。

危険かどうか見極めるための知識が必要

サブリースは注意するべき箇所が多いのは事実で、実際サブリース契約に関するトラブルは近年増加しています。
最近は国レベルで対策がされるほど大きな問題に発展してきており、2020年には、オーナーと不動産管理会社の契約（マスターリース）に関して新たな法律が成立、施行されました（サブリース新法）。

「この不動産管理会社は信用に足るか」「この契約内容は怪しくないか」を判別するためには、サブリースに関する知識が必要です。
ここからは、契約上の注意点、サブリースのメリット・デメリットに関して、オーナー側の視点を中心に見ていきます。

サブリース契約前に、知っておくべき情報

まず、サブリースに関して、あらかじめ知っておくべきことをここで簡潔に説明します。
知識を得たうえで、契約内容をしっかり確認すれば、大半のトラブルは防げるようになると思います。

①契約上優位なのはオーナーではなく不動産管理会社側

「物件を貸しているのだから、オーナーの意見が通りやすいのでは？」

そう思っている方もいるのではないでしょうか？

実は、サブリースにおいてオーナーは弱い立場に追いやられることが多く、不動産管理会社との間でトラブルが発生したとき、オーナーが泣き寝入りするしかなくなることも珍しくありません。

サブリースに関するトラブルとして一番有名な「かぼちゃの馬車事件」では、最終的にオーナー側の要求が通りましたが、ハッキリ言って稀な事例です。
なぜなら、サブリースは投資手法の一種でもあり、そして、基本的に投資の結果は投資家の自己責任と判断されてしまうからです。

また、不動産の賃貸の契約では法律上、借主の権利が貸主よりも認められるケースが多く、マスターリース契約において借主となる不動産管理会社が、オーナーに対して優位に立つことは珍しくありません。

契約上のオーナーの立場を理解しておくのは、サブリースを検討する上で最も大事なことです。

②賃料は定期的に見直しされる

サブリースでは、不動産管理会社からオーナーに賃料が支払われますが、この賃料は一定で、満室時家賃収入の80〜90％が受取れるとされます。

しかし、この保証される賃料は管理会社との協議で定期的に見直しがされ、築年数・現在の物件の人気度などを加味して、変動していきます。

オーナーは、管理会社が提示してきた保証賃料が適正なものであるかをしっかり見極めましょう。

・近くの他物件の空室率を調べる

・その土地における賃料相場を調べる

以上のような調査を自分でも行い、対等な立場で交渉ができるように準備しておきましょう。

③新築後や入居者退去後は、オーナーに賃料が支払われない

サブリースには免責期間というものが存在します。

免責期間とは、新築後や入居者退去後直後といった、なかなか入居者が集まらない時期に関しては、不動産管理会社がオーナーに賃料を払わなくていいというものです。
期間は契約内容によって異なりますが、1か月〜半年が多いそうです。

・空室が埋まるスピードはどれくらいであるか

・管理会社は、空室発生後、どれくらいのスピード感でどのような施策を打ってくれるのか

このような点をしっかり確認し、提示された免責期間が適正かどうか、判断するようにしましょう。

④賃料以外のお金にも目を配らせよう

アパート経営を行うにあたって発生するお金は家賃だけではありません。

・物件の入居者を集めるために必要な広告費

・退去後やアパートが古くなった際に必要となる原状回復費やリフォーム費

これらの費用が必ず発生します。

そして、この諸費用についても、オーナー側が負担するのか、不動産管理会社側が負担するのかは、契約内容によって異なります。

・保証賃料なども考慮して、費用分担は適切かどうか

・時期や金額の予想といった、諸費用に関する想定は、充分であるか

・想定されていない費用が発生した場合は、どのような対応がなされるのか

あとから想定外の大きな負担が課されるようなことは避けたいですよね。
無駄なトラブルを生まないためにも、必ず確認するようにしましょう。

投資した不動産を有効活用！サブリースのメリットとは？

ここまでの話だけでは、「サブリースって本当にいい投資手法なの？」「サブリースって面倒くさいだけじゃないの？」など、サブリースに対してマイナスなイメージを持ってしまう方も多いと思います。

しかし、契約内容をしっかり確認して適正な形で運用していけば、もちろんサブリースによって得られる利点もあります。

どのような目的の場合にサブリースはおすすめなのか、具体的なメリットについてご紹介します。

①安定した家賃収入を得られる

先ほど、オーナーが不動産管理会社から受け取る賃料（保証賃料）について、「この賃料は一定で、満室時家賃収入の80〜90％が受取れるとされます。」というように説明しました。

保証賃料は、管理会社との協議で見直されない限りは変動しません。
また、保証賃料はそのアパートの空室状況に関わらず期日ごとに支払われるものなので、オーナーは安定的に収入を得ることができます。

賃貸不動産投資で一番危険視されているといっても過言ではない空室リスクをほぼ無効化できるのは、他の契約方式にはないサブリースのメリットです。

急激な収入の変動が少ないので、着実な将来の見通しを立てたいという方は、サブリースを一度検討してみてもいいかもしれません。

②不動産の管理が楽になる

所有するアパートを不動産管理会社に1棟丸ごと貸してしまうのがサブリースです。
入居者との賃貸借契約、入居者を募るための広報など、貸したアパートの運用は管理会社が全て行うので、アパート経営に伴うオーナーの業務負担は、まったくと言っていいほどありません。

不動産投資に興味はあるが、物件の管理業務に時間を割くことが難しそうという方は、サブリースも一つの手だと思います。

③相続税の対策に役立つ

不動産投資は、相続税対策を目的として行われることもあります。

なぜ相続税対策になるのかというと、現金で相続するよりも不動産で相続したほうが、納める税金が少なく済むからです。

（例）

・5000万円の現金→相続税の課税評価額は5000万円

・5000万円の土地→相続税の課税評価額は5000万円の約80％

・5000万円の建物→相続税の課税評価額は5000万円の約70％

加えて、人に貸している不動産は、貸している割合が高いほど課税評価額がさらに下がるため、より相続税対策につながります。

所有しているアパートについて、マスターリース契約をしている場合、相続税の世界においては、そのアパートは現況の空室数に関わらず満室として扱われるため、課税評価額を最大限下げることができます。

不動産投資で相続税対策を考えている方にとっては、サブリースは有力な選択肢の一つになるのではないでしょうか？

他の不動産契約方法と比較！サブリースのデメリットとは？

収益が安定化する、物件の管理を気にしなくてよいなど、サブリースという契約方式は、オーナーの負担を減らしつつ着実な収入を得ることができるというメリットが存在します。

とはいえ、サブリースにすることによって、さまざまなデメリットが発生してしまうのも、また事実です。

①収益率が低くなる

不動産管理会社とのマスターリースでオーナーが受取れる金額は、満室時家賃収入の80〜90％であり、サブリースでの運用を決めた時点で、最大収益を狙うことはできなくなります。

・常に入居率が100％近いアパート

・人気の場所にあるアパート（駅チカ物件など）

・新築で、入居者が多く集まることが予想されるアパート

特に以上のような物件の場合は、サブリースで空室リスクを回避しに行く必要性が低く、むしろサブリースにすることによって、自らの決断で半永久的な収益の低下を招いてしまう恐れがあります。

現在のアパートの空室状況や今後の収益予測、所在する土地の開発状況、周辺アパートの入居率などを念入りに確認してから、サブリースは検討するべきです。

②契約の解除が難しい

知っておくべき情報のところでも説明しましたが、マスターリースにおいては借主が不動産管理会社となるので、法律上、貸主のオーナーよりも借主の管理会社の方が守られることが多いです。

そのため、収益率などを考慮した結果、サブリースをやめた方がよいとオーナー側が考えても、なかなかスムーズに解約までいかないことがあります。

解約に関する条件は、契約の際に必ず確認しておきましょう。

③入居者トラブルが発生しやすくなる危険性がある

サブリースは、アパート経営が不動産管理会社に一任されます。
そのため、オーナーは自分の所有物件であるにもかかわらず、入居者を選定することができません。

たとえば、任せた管理会社が利益だけを追求するような姿勢で経営を行った場合、アパートのルールを守ってくれないような人が入居してしまう可能性があり、他の住民からの苦情や、内装や設備の損壊につながりかねません。

住民間でのトラブルはその物件自体の人気度を大きく下げてしまい、空室率の増加に繋がり、広告費もかさんでいくことが予想されます。

余計な心労や費用の支払いを招くおそれがあることを、理解しておきましょう。

管理委託にとどめるのもおすすめ

サブリースによるメリットがそこまで見込めない物件であれば、一般的な管理委託にとどめてしまうのがいいでしょう。

不動産管理会社にアパート経営の全てをお任せするのではなく一部の業務を行ってもらう形にすれば、サブリースほど管理料は取られないため、オーナーの業務軽減と高い収益率を両立することができるでしょう。

メリットとデメリットを理解してから、サブリースを検討しよう

サブリースは、知識がないまま契約を進めてしまうと、保証賃料・免責期間などの点で、いつのまにか不動産管理会社のいいようにされてしまうおそれがあり危険です。

そもそも不動産投資の手法は、サブリース以外にもたくさんあるわけですから、実際にそのような局面になった際は、しっかりとほかの契約方式と比較検討することが大事です。

メリット・デメリットを理解した上で、サブリースでいいのかどうか、考えるようにしましょう。

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