3種類の民泊の違いを詳しく解説！申請やメリット・デメリットも

訪日外国人観光客が、2023年で2500万人を超え、2030年には6000万人と予測されるなど、インバウンド需要の拡大は、ますます期待されています。

そのため、この宿泊需要をビジネスチャンスと捉えて、民泊ビジネスに参入することを考えている投資家の方も多いのではないでしょうか。

本記事では、

・3種類の民泊許可制度の内容
・3種類の民泊許可制度の違い
・民泊許可制度のコツ・注意点

について詳しくお伝えします。

3種類の民泊許可制度

民泊許可制度は、「簡易宿所民泊」「特区民泊」「新法民泊」の3種類に分けることができます。

それぞれ、収益性や行政からの規制が異なるのですが、まず、民泊とは何かについてご説明します。

そもそも民泊とは？

民泊とは、旅行客や出張者に向けて、個人の自宅やマンションの一室（または全部）を有償で貸すという宿泊ビジネスです。

特に、ニセコや富良野といった大人気観光地では、外国人観光客の増加で宿泊施設の供給が追い付かず、近年注目を浴びている宿泊ビジネスとなっています。

また、民泊は、ホテルや旅館と異なり、宿泊施設にキッチンやリビングなどを備えていることから、「宿泊者がまるで自宅のように滞在できる」と、長期滞在の観光客や外国人観光客から熱い視線を浴びているビジネスです。

民泊許可制度の種類

民泊許可制度は、「簡易宿所民泊」「特区民泊」「新法民泊」の3種類に分けることができます。

それぞれ、関係する法律や規則が異なっており、民泊事業を始める目的や立地、使用する物件の特徴に合わせて、一番良い許可制度を選びましょう！

民泊の種類①｜簡易宿所としての民泊（簡易宿所民泊）

【1年を通して本格稼働させるならこれ！】

簡易宿所民泊の最大の特徴は、宿泊日数と年間営業日数に制限がなく、日数に縛られずに民泊運営ができることです。

空き家を一年中民泊として活用したい方や、民泊で高い収益を得たい方にお勧めです。

なお、収益性が高い一方、旅館業としてホテルや旅館に近い形で運営するため、比較的難易度が高いという難点があります。

簡易宿所民泊の特徴

●宿泊日数制限なし
　：365日フルに稼働させることが可能。
●申請が難しい
　：3種類の中で最も申請が難易度が高い。
●営業可能地域の制限
　：住居専用地域では営業不可。
　　学校や保育園等の周囲100m以内では許可が下りない場合がある。
●構造設備要件
　：建築基準法に基づく構造設備の要件を満たす必要があり、最低床面積は3.3㎡/人以上
●改修工事が必要な場合も
　：用途変更には大規模な改修工事が必要な場合があり、そのままでは営業が難しいことがある。

簡易宿所民泊のメリット

●営業日数制限がない：年間を通して365日、制限なく営業できる。
●収益性が高い：フル稼働が可能なため、収益を最大化できる。

簡易宿所民泊のデメリット

●許可取得が困難
　○都市計画法や建築基準法、自治体の条例により、許可が得られないエリアが存在する。
　○住居専用地域では営業が制限され、許可が下りない可能性がある。
●運営における制約
　○自治体の許可が必要で、営業可能地域も限定される。
　○フロントやスタッフの常駐が求められる場合がある。
　○建物の用途を「ホテルまたは旅館」に変更する必要があり、
　　大規模な改修工事や確認申請が必要となる場合がある。

余談ですが、建築確認に記載されている用途と、登記事項の建物の種類は別です。
用途とは登記事項の建物の種類ではないのでご注意ください。
建物の用途は、「建物の登記事項全部証明書」（建物の登記簿）に表記されています。
建物の登記簿は、お近くの法務省で取得することができます。ご確認ください。

民泊の種類②｜特区民泊としての民泊（国家戦略特区域法）

【外国人を対象とした民泊！！】

特区民泊（正式名称：国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）は、外国人旅行者を対象とすることで、一部の地域に限り、旅館業法の適用を免除される特例制度です。

「許認可手続きの手間やコストを減らしたい」「一年中、民泊経営を行いたい」「収益をしっかり上げたい」という方にお勧めです。

特区民泊の特徴

●対象エリアが限定されている
　：国家戦略特区内の条例で定められたエリアのみで運営が可能。
●手続きが比較的簡単
　：他の民泊形式に比べ、手続きの手間と費用が軽減される。
●物件の構造要件
　：原則として、1居室の床面積が25㎡以上であることが求められる。
　 台所、浴室、便所、洗面設備を備える必要がある。
●外国語対応　　
　：緊急時には外国語を用いた情報提供が義務付けられる。

特区民泊の主なメリット

●年間営業可能日数に制限がない：365日フル稼働が可能。
●フロントや管理人の常駐義務が免除される：運営コストが軽減される。
●建築基準法の適用が緩和
　：建物の用途を「住宅」として維持しつつ営業が可能で、大規模な改修工事が不要。

特区民泊の主なデメリット

●運営可能地域が限定されている：国家戦略特区に指定された自治体のみで実施可能。
●宿泊日数の制約：最低2泊3日以上の滞在が必要（大田区の場合は最低6泊7日）。
●都道府県知事への認定申請が必要：許可取得には手続きと費用が伴う。

特区民泊が認められている自治体

●東京都大田区
●千葉県千葉市
●新潟県新潟市
●大阪府大阪市
●大阪府八尾市
●大阪府寝屋川市
●福岡県北九州市

特区民泊は、簡易宿所の許可が得られない場合でも、特定のエリアでの高い稼働率が見込める物件において有力な選択肢となります。

特区民泊が認定された場合、旅館業法の規制を受けずに営業できるため、年間を通じて安定した収益が期待できます。

ただし、認定を受けるには厳格な要件を満たす必要があり、事前の計画と準備が不可欠です。

民泊の種類③｜新法民泊としての民泊（住宅宿泊事業法）

【届出のみで始められる民泊！】

2018年に施行された「住宅宿泊事業法」（通称：民泊新法）は、簡単に民泊を始めることができる新たな制度として注目を集めています。

この新法民泊は、営業日数が制限される一方、手軽に民泊事業を開始できる点が特徴で、一時的な空き家の活用や副業としての利用に適しています。

新法民泊の主な特徴

●営業日数の制限：年間180日以内の営業が許可されている。
●申請の難易度が低い：届出のみで簡単に事業を開始できる。
●住居専用地域での運営が可能：住宅として扱われるため、住居専用地域でも営業が可能。
●最低床面積：3.3㎡/人が必要。

新法民泊のメリット

●届出のみで開始可能
　：オンライン上での届出を行うだけで、比較的早期に民泊事業を始めることができる。
●建築基準法の適用が緩和
　：住宅としての用途を変更せずに営業できるため、建物の大規模な改修工事が不要。
　（建物の用途変更不要）
●設備要件が緩やか
　：キッチン、トイレ、浴室、洗面台が備わっていれば問題なし（ホストとの共同使用も可能）。

新法民泊のデメリット

●年間営業日数の制限
　：営業できる日数が最大180日であり、フルタイムの民泊ビジネスには不向き。
●自治体ごとの規制
　：地域によっては、土日の営業が禁止されるなどの個別的な制限が存在する場合がある。
●管理業務の委託義務
　：家主が不在の場合、住宅宿泊管理業者に管理業務を委託する必要がある。

新法民泊は、主に一時的な空き家を活用した副業として最適です。

事業用の不動産ではなく、住宅用の不動産であることが必要なため、本格的な民泊ビジネスには向きませんが、副収入を得たいと考えている方には理想的な選択肢となるでしょう。

簡単な届出のみで始められるこの制度を活用し、自宅の空きスペースを効果的に利用してみてはいかがでしょうか。　

3種類の民泊許可制度の比較表　

	簡易民泊	特区民泊	新法民泊
許認可	許可申請	認定申請	届け出 （オンライン）
実施可能エリア	全国	エリア指定あり	全国
営業日数制限	制限なし	制限なし	年間180日
宿泊日数	1泊2日以上	2泊3日以上	1泊２日以上
最低床面積	3.3㎡/人	1居室の床面積原則25㎡以上	3.3㎡/人
近隣住民とのトラブル措置	不要	必要	必要
管理業者への委託義務	不要	不要	不在時のみ必要
住居専用地域での営業	不可	条例によって異なる	可能
建築基準法上での扱い	ホテル・旅館	住宅	住宅
消防設備	必要	必要	必要
衛生措置	換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置	換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置、使用の開始時に清潔な居室の提供	換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃等

3種類の民泊許可制度の詳しい違い

 民泊3種類の違い①｜民泊許可か届け出か（申請制度）

旅館業法の簡易宿所、特区民泊、民泊新法の3つの制度は、それぞれ申請方法と難易度が異なります。

まず、旅館業法の簡易宿所は許可制で、申請の難易度が最も高いです。
旅館業自体が本来禁止されている行為であり、許可を得るためには厳格な審査が行われます。
建築基準法や消防法の要件を満たす必要があり、手続きは複雑で時間がかかります。

次に、特区民泊は認定制で、手続きの負担がやや軽減されています。
国家戦略特区に指定されたエリア内でのみ認められる制度であり、行政の認定を受けることで法律上の権利が発生し、義務が緩和されます。
ただし、特定の基準を満たす必要があり、適用される地域が限られています。

最後に、民泊新法に基づく申請は届出制で、最も簡単に事業を開始できます。

書類に不備がなければ受理されるため、許可や認定に比べて事業を始めるためのハードルは低く、初めて民泊を運営する人にとって手軽な選択肢です。

 民泊3種類の違い②｜最低滞在日数

民泊を運営する際、最低滞在日数の要件は制度によって異なります。

旅館業法の簡易宿所と民泊新法には、最低滞在日数の規定はありません。

しかし、特区民泊においては、最低滞在日数が2泊3日以上と定められています。

 民泊3種類の違い③｜営業日数

民泊を運営する際、年間営業日数の上限は制度によって異なります。

旅館業法の簡易宿所や特区民泊には、年間営業日数の上限が設けられていません。
そのため、これらの制度を利用すれば、1年を通じて自由に営業することが可能です。

一方で、民泊新法に基づく運営の場合、年間で人を宿泊させられる日数は180日が上限と定められています。
この180日という制限は、国土交通省令および厚生労働省令で定められたものであり、全国的な基準となっています。

しかし、自治体によっては、この上限がさらに厳しく設定されることがあります。

例えば、札幌市では、住居専用地域における営業を土日・祝日の約60日以内に制限し、学校周辺では学校が休みの日の約110日以内に制限するなど、独自の規制を設けています。

そのため、民泊を運営する際は、事前に自治体ごとの規制をしっかり確認することが重要です。

 民泊3種類の違い④｜最低床面積要件

民泊を運営する際に必要な許可要件の一つとして、最低床面積の規定があります。

旅館業法に基づく簡易宿所では、客室の延床面積が33m²以上であることが基本要件とされています。
ただし、宿泊者が10人未満の場合、1人あたり3.3m²の最低床面積が確保されていれば許可が下りる場合もあります。

特区民泊では、原則として1室あたりの床面積が25m²以上であることが求められています。
ただ、自治体によって床面積の計測方法が異なるため、壁芯や内法といった計測方法の違いを事前に確認することが重要です。

新法民泊は、1人あたり3.3m²の最低床面積となっております。

どの部分を床面積に含むかは自治体ごとに異なるため、詳細な確認が必要です。

民泊3種類の違い⑤｜用途地域要件

旅館業法の簡易宿所、特区民泊、民泊新法それぞれ営業可能な用途地域は決まっており、以下の通りとなっています。

旅館業法の簡易宿所 　と 特区民泊	・第一種住居地域 ・第二種住居地域 ・準住居地域 ・近隣商業地域 ・商業地域 ・準工業地域 ※特区民泊は、一部自治体において住居専用地域でも可能
民泊新法	原則制限なし（工業専用地域以外） 住居専用地域でも可 ※一部自治体において住居専用地域での民泊営業不可・期間制限などあり

民泊3種類の違い⑥｜管理業務委託制限の有無

旅館業法の簡易宿所や特区民泊においては、管理業務を外部の業者に委託することに関する規定は設けられていません。
そのため、これらの制度を利用する際には、管理業務を自ら行うことが可能です。

一方、民泊新法では、管理業務委託に関する明確な規定があります。
民泊を運営する住宅宿泊事業者は、原則として管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。

ただし、家主が居住している場合であって、かつ居室数が5以下の場合や、住宅宿泊事業者自身が住宅宿泊管理業者としての資格を持ち、管理業務を兼任している場合には、外部への管理委託は不要とされています。

民泊3種類の違い⑦｜安全確保の措置・消防設備の設置

民泊を運営する際には、安全確保のための誘導灯や自動火災報知設備、消火器などの消防設備の設置が義務付けられています。

これは、どの民泊形態においても共通の要件です。

しかし、民泊新法に基づく家主居住型で、かつ宿泊室の床面積が50㎡以下の場合は、これらの設備の設置が免除されることがあります。

一方、家主が住んでいない、いわゆる家主不在型の民泊施設では、ホテルや旅館と同等の消防設備が必要とされます。

これは、民泊施設が不特定多数の人々によって利用されるため、火災リスクが高いことを考慮した規定です。

そのため、民泊を始める際には、自治体や消防庁が定める基準をよく確認し、必要な設備を適切に設置することが求められます。

さらに、施設の床面積や間取り、建物内での一般住宅部分と民泊部分の割合によっても、必要となる設備が異なる場合があります。

消防庁から提供される情報やガイドラインを確認し、適切な対応を行うことが重要です。

民泊許可制度のコツと注意点

ウェルカムガイドでトラブル予防

民泊施設におけるトラブル予防には、ウェルカムガイド（宿泊の手引き）が非常に有効です。

このガイドには、ハウスルール、設備の使用マニュアル、緊急連絡先、緊急時の対応方法、周辺の観光スポットやレストラン、両替所の情報などを詳しく記載することが重要です。

ウェルカムガイドを作成する際のポイントとしては、外国人旅行者を想定し、英語や中国語、韓国語などで多言語対応することが挙げられます。

また、日本では常識であっても外国人には馴染みがないことも多いため、例えば室内での土足禁止といったルールを明確に記載することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

さらに、騒音やごみの問題に関する注意喚起も欠かせません。

これらの配慮をしっかりと行うことで、外国人宿泊者に安心して滞在してもらい、再訪を促す効果も期待できます。

最後に、心温まるウェルカムメッセージを添えることで、さらに良い印象を与えることができるでしょう。

民泊利用者の名簿を3年間管理・保存する必要がある

民泊運営においては、利用者の名簿を適切に管理し、保存することが求められています。

具体的には、宿泊者が日本在住の場合、その氏名、住所、職業、宿泊日を記録し、3年間保存する必要があります。

一方、日本に住んでいない外国人宿泊者については、国籍と旅券番号を記録し、同様に3年間保管しなければなりません。

また、家主不在型の民泊で業務を管理業者に委託している場合、管理業者が名簿管理を怠ると、民泊のオーナーが民泊新法に基づいて罰則を受ける可能性があります。

このため、名簿管理に関しては十分な注意が必要です。

まとめ  ｜3種類の民泊許可制度

本記事では、

・3種類の民泊許可制度の内容
・3種類の泊許可制度の違い
・民泊許可制度のコツ・注意点

についてお伝えしました。

民泊は種類によって、民泊を運営する目的や規則が違うことをわかっていただけたかと思います。

民泊を始める際は、本記事を参考に、自分にあった民泊方法を選びましょう。

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